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深圳7个城中村率先试点微改造

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梧桐AI生态小镇等7个城中村将率先蝶变,打造深圳城中村历史文化保护和特色风貌塑造典范。试点工作将如何开展?历史文化保护和特色风貌塑造工作将如何推进?日前,市规划和自然资源局就《深圳市人民政府关于结合城中村综合整治试点项目推进历史文化保护和特色风貌塑造工作的通知》(以下简称《通知》),进行了权威解读。

7个城中村将率先试点

据悉,率先试点的7个城中村是梧桐AI生态小镇(罗湖区)、南头古城(南山区)、观澜古墟(龙华区)、清平古墟(宝安区)、甘坑客家小镇(龙岗区)、大鹏所城(大鹏新区)、南澳墟镇(大鹏新区)。这些村落将以微改造方式,推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造。

作为城市的重要组成部分,城中村在记录历史文化发展脉络、保障大量人口住房需求、提供低成本居住空间、促进城市整体职住平衡等方面,具有重要意义。在避免大拆大建、践行绿色发展的新形势下,为进一步发挥城中村对城市发展的积极作用,解决大部分城中村存在居住品质较差、开敞空间及公共设施不足、历史文化保护欠缺等问题,深圳提出加大综合整治的工作力度,落实有机更新理念,通过微改造的“绣花”功夫,推动城市更新在注重城市功能完善、产业结构优化、人居环境提升的同时更加注重历史文化保护、特色风貌塑造。

市规划和自然资源局有关负责人表示,《通知》的创新性主要体现在:突破了城中村综合整治实践过程面临的一系列问题,如项目审批层级多、周期长;历史违建处理政策不完善,综合整治实施存在政策路径障碍;城中村现状基础条件不符合相关技术标准或规范,且难以通过综合整治的手段解决;城中村综合整治经济利益较小,社区股份合作公司综合整治意愿较低,市场参与动力不足。针对这些问题,《通知》旨在通过在简化审批程序、完善配套设施、鼓励地下空间利用、解决搬迁安置问题、加大实施支持等方面提供支持政策,保障城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点工作的顺利实施。

简化三项审批程序

简化试点项目立项审批环节。取消试点项目综合整治更新单元计划立项审批环节,试点项目综合整治规划审定后,可视为已列入综合整治计划,可按照规划确定的内容补充完善标图建库工作。

简化试点项目规划审批流程。试点项目综合整治规划无需市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批,可由市政府直接审定。

简化试点项目报建审批程序。试点项目按照《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》第四(十三)项规定,运用城中村综合治理、增加辅助性公用设施或现状建筑功能改变、局部拆建等多种方式实施的,其中涉及局部拆建的,建设用地相关用地审批及后续报建程序按照《通知》和拆除重建类城市更新有关规定实施;其他不涉及局部拆建的,应在符合消防安全及结构安全的前提下,由各区政府优化办理流程,提高行政效率,以简化方式办理后续相关手续,具体实施细则由各区政府自行制定。

多路径解决搬迁安置补偿问题

这位负责人透露,在不违反相关已批规划管制条件及地下文物保护要求的情况下,可合理利用试点项目范围内的地下空间安排设备用房、城市基础设施、人民防空、防灾减灾、地下车库及交通设施、公共服务设施及经营性项目,其中住宅、中小学教学用房、幼托、养老等除外。

试点项目范围内政府产权用地的地下空间利用,可采用BOT等模式,交由试点项目实施主体建设和运营。

同时,统筹运用多种手段解决搬迁安置补偿问题。试点项目拆除的建(构)筑物可综合运用货币补偿、产权置换、局部拆建的方式解决搬迁安置补偿问题,并优先采用货币补偿方式。其中确需进行局部拆建的,涉及的拆除用地面积之和(含零星纳入的空地),原则上不超过试点项目综合整治总用地面积的30%。

鼓励各区政府分类制定搬迁安置补偿标准。可按照是否取得房地产权利证书或符合“一户一栋”政策,结合不同建筑功能,分类制定货币补偿和产权置换标准。

统筹运用政策工具箱多途径进行产权置换。可综合运用城市更新及土地整备政策解决试点项目整治范围内的产权置换,包括:在试点项目规定范围内进行回迁安置,具体按照拆除重建类城市更新有关规定实施;参照《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》,将拆除范围用地及地上建(构)筑物核算成合法土地面积及转移容积计入拆除重建类城市更新项目,在辖区内统筹捆绑拆除重建类城市更新项目予以安置;在行政辖区内的土地整备项目安置用房中落实安置。

各区政府可联合原农村集体经济组织继受单位,公开选择有社会责任感、有实力的大型企业参与试点项目实施,并参与后续项目整体运营管理。鼓励区政府引导和支持社会组织、企事业单位和个人成立社会公益基金积极参与试点项目。区政府应引导原农村集体经济组织继受单位设立机构处理试点项目范围内的公共事务和公益事业,协调解决项目实施及运营管理中存在的问题。鼓励区政府组织专家、市民代表等成立监督咨询机构,对试点项目规划、实施及运营过程中的决策提供技术咨询和监督。

此外,还有多项特殊措施支持试点项目加快实施:局部拆建涉及的拆除用地,不需要城中村综合整治分区占补平衡,没有合法用地比例、建筑物年限、移交政府用地面积等方面的要求;提高试点项目经济可行性,以局部拆建方式在试点项目规定范围内进行回迁安置的,规划容积原则上净拆建比不超过1:1.9,且无需配建人才住房和保障性住房;以保障试点项目实施为前提,可采用土地整备方式推进试点项目实施。(记者 秦绮蔚 通讯员 刘静静)

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