土拍火热、房企重金抢滩！深圳再无2字头楼盘？

临近年末，深圳房地产市场继续升温。

继6月份“史诗级土拍”，深圳再次迎来土拍狂潮。今日下午，深圳六宗土地集中出让，规模之大刷新年内宅地供应数量记录！此次土拍吸引了数十家房企争相抢夺，五矿、中海、电建、招商华润联合体等房企将其中五宗居住用地揽入囊中。此次除大鹏的可售人才住房地块外，其他五宗宅地均限制了最高销售均价，最高的为龙华民治地块的71400元/平，最低成交地块限价35700元/平。“低价”楼盘入市，未来势必会引来购房者的热捧。

楼市马太效应愈趋明显

进入2019年以来，房住不炒的概念继续深入人心，房价只涨不跌的神话也在越来越多的城市破灭，而资金和人口则更加抱团涌入一二线城市。如在全国楼市一片低迷之际，深圳却继续受到市场的追捧。

国家统计局近日发布的《2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%。而二手住宅销售价格，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；只有深圳上涨了1.0%。

住宅产品继续成为深圳投资置业的第一选择，但除此之外，部分不限购不限贷的公寓产品也成水涨船高，享受到了这座蓬勃发展城市的红利。

深圳公寓市场持续升温

由于受限于土地供应结构，深圳的新房供应量有限，公寓承接了住宅的外溢需求，分流了部分住宅的客流。此外，因公寓的面积小、总价低、不限购不限贷等属性，在调控限售趋严的情况下，成为不少投资者的新宠。

今年以来，多个核心区域的公寓项目表现抢眼，如：

2月22日，华润深圳湾瑞府入市，备案均价达15.8万/平，价格采取线上选房的方式，推售146套公寓。流出的选房截图显示，400㎡大户型基本秒光；

5月14日，招商中环入市。项目开盘前，已有2栋公寓楼整售；

5月29日，会展湾·中港开盘推售1553套房源，其中包括1273套商务公寓。开盘当周售出八百余套，至6月初基本清盘；

8月31日，中洲滨海商业中心采取网络选房的方式开盘推出1953套商务公寓，开盘半小时，近千套房源被选走。据现场销售透露，有大手笔购房者一次性购入十几套。

成交量是楼市最好的试金石，事实证明，深圳的公寓至今不乏购买者。根据规土委数据，2018年全市一手商务公寓网签量创历史新高，达18384套，占总成交量比重达4成，成交量环比731新政前的2017年上涨了32%，相较2016年涨了近一倍！个盘方面，金地龙城中央、汇德大厦、汇隆中心成交量占据成交面积排行榜前三位。

时间拉至今年，根据乐有家研究中心监测数据，今年1-8月，深圳一手商务公寓共网签9678套，其中3月份激增至较高位，6月份以1633套网签量达到成交巅峰。近两个月来，深圳商务公寓市场成交火爆，需求端随大量供应得到释放。在粤港澳大湾区、先行示范区等利好因素刺激下，有不少外地资金流入深圳市场。

业内人士：选公寓需要避免三大坑

虽然说目前深圳公寓市场相对此前成交异常火爆，但具体到个案仍存在冰火两重天的现象，好的供不应求，差的却一房难卖，在业内人士看来，投资公寓需要关注以下几点：

1）地段、地段，还是地段

购买公寓选择地段优越的区域的中心为佳。中心区多是商业等各项配套成熟、产业发达的地方，写字楼集聚，大量的白领在此上班，有强大的居住需求作为支撑。未来无论租金还是价格，均有较大的上涨空间。而非区域核心的，就算价格再低、产品再好，但一个是自住不方便，租金回报率也低，未来升值空间也会跑输核心区域。

2）交通配套

交通，说白了就是地铁，这也是深圳大部分人外出最为便利的交通工具，购买商务公寓时应当选择地铁沿线楼盘。通勤成本是年轻租房人群较为看重的一个因素，他们更关注住处附近是否有地铁站，与单位交通是否便利。

3）分清几类公寓本质

近日，佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿）。

通知指出，除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

而在深圳市面上也有类似的情况，比如除了商务公寓外，还衍生出工改、办公属性的类“公寓”产品，相对于正在带有阳台、燃气的的宜居条件的公寓，类公寓产品相对而言差了许多。

双料冠军的公寓产品是如何炼成的？

以记者近日在龙岗中心区踩盘为例，这个区域是深圳的供应量大户，无论住宅、公寓的选择均比较多，但实际销售情况差距却异常之大。

如作为2018年度深圳全市商务公寓销售套数和面积的双料冠军的金地龙城中央，1300多套的公寓为什么能短短几个月就几乎销售一空，笔者总结了以下几个因素，或许可以作为未来公寓产品置业投资的参考：

1)、地段优越，配套成熟

该项目位于龙岗中心城的核心位置，一路之隔是龙岗区政府所在地，医疗、教育等各项配套十分齐全，城市化基础完善。包括附近的“三馆一场”，如红立方（科技馆、少年宫、公共艺术馆及深圳书城）以及龙岗大剧院等城市级配套。记者实探，从金地龙城中央步行至红立方大约十分钟。

商业配套方面，金地龙城中央自带5万平方米的商业，一路之隔的万科广场商业体量大约15万㎡，万科里则距离大约在1.2公里。驾车10分钟内，从项目可以抵达星河cocopark、山姆会员店沃尔玛、宝能广场等。

金地龙城中央周边商务氛围浓厚，沿龙城大道目前已经集聚了多栋写字楼，包括正中时代广场、珠江广场、龙年广场、万科时代大厦等。这些写字楼的年轻白领将带来庞大的租房需求，带动租金的增长。此外，龙岗国际大学城的崛起，也逐渐吸引了大量的教职工及学生等高素质人群前来租住，其中不乏外国租客。

2）交通便利 双地铁口楼盘

项目临近地铁3号线，步行可达龙城广场站以及吉祥站，出行便利。未来周边将规划建设有14号线和16号线，在大运站实现与这两条线路的换乘。从项目至福田中心区仅8个站。

其中，14号线起自福田中心区岗厦北枢纽，止于坪山区沙田站，设计时速与地铁11号线相同，达到120km/h。

3）精装修，带阳台，通燃气的真正公寓产品

金地龙城中央体量非常大，是总建面达51万平米的商住综合体，涵盖有住宅、写字楼、公寓、商业等丰富业态。三期自在寓规划4栋楼宇，与龙岗河相邻，安静宜居。

年轻群体租房除了“颜值”外，功能性需求也十分看重，居住舒适度以及居家空间实用性是他们选择的重要考虑因素。金地龙城中央自在寓带有阳台，通燃气，与住宅居住无二，可以说是市面上正日益受到青睐的公寓产品。

4）租金可观，潜力巨大

项目周边规划有十几个城市更新项目，其中合正、恒大、中海等知名房企的旧改项目正推进中，据悉，其拿地价与自在寓现售价格基本持平，在2.6-2.8万/平方米之间。金地龙城中央自在寓价格在2.9-3.2万元/平方米，是罕见的2字头项目，长期收益空间可观，未来房价涨幅空间充满想象。

租金方面，目前金地龙城中央现有一二期租金，2房平均在3500元/月左右，3房则在4500元/月。整体上来看，最近还是比较可观，也比较好出租。

据了解，该项目前期产品已经交付，生活居住氛围十分浓厚，1300多套产品仅剩最后50套开发商的保留单位作为收宫之作，分别为64平2房和78平3房，而实用率均达75％，是公寓产品所不多见的。有兴趣的朋友可以直接致电83338666去了解更多详情。