网易房产讯 周期，是房地产投资最大的奥秘。
深圳过去10年的房地产市场，也有几个比较清晰的“三年周期”。 实际上，10年来，深圳房价不但有上涨，还都有下跌。而且，这种上涨和下跌也是有规律可循的，那就是——深圳房价或者房屋销售量从上一个低点到下一个低点，或者是从上一个高点到下一个高点，持续时间都是比较清晰的三年左右。
换句话说，在这个周期内，深圳楼市从一个完整的低点到下一个低点，持续时间大概是3年。以离我们最近的“2012年3月-2015年2月”三年周期来说，房价的高点是2014年4月、以及后来的2016年9月，低点则分别是2012年初、2014年底2015年初。
而这几个“三年小周期”的高点和低点，都已经被验证了是逃顶和抄底的最佳时机。在上述几个房价高点之前卖出房子，和在上述3个房价低点之前买入房子，都可以获得最大的利润回报，或者规避损失。
（来源：深圳中原）
时间来到2019年。
11月20日，据央行公布数据，1年期LPR（贷款市场报价利率）下调5BP（基点）至4.15%，5年期以上LPR也下调5BP至4.8%，一个月内第四次“降息”如期而至。
再往前的11月11日，深圳实施了4年的普通住房价格认定标准于起宣布调整：小区容积率高于1.0、单套建筑面积在144平方米以下均的均为普通住宅。新政后，原来被划在“豪宅”范围内无法享受税费优惠的房源，突然摇身一变成为普通住房，上调挂牌价在深圳部分区域开始显现。
贝壳研究院监控数据显示，总体来看，深圳豪宅线调整后促进部分之前碍于“豪宅税”过高而犹豫不决的刚需客入市，短中期周期内，市场气氛将比以往更加地活跃。
有专家认为，取消豪宅税背后的政策信号更值得关注，“不排除明年还有其他政策。以降税为契机，深圳楼市新一轮周期可能即将来临。”
网易记者就此采访了自媒体“朱罗纪”创始人朱文策，其则强调：如果是刚需自住，个人认为不要过分观望，深圳房地产的长期价值值得坚定看好，这一点不需要有任何怀疑。
“打个比方，就这次豪宅税取消引发的市场反响，以及以往的任何一次类似事件，都说明了一个铁一般的事实：深圳真实的购房需求是足够的旺盛。”
的确如此，时间再往前看，10月底开盘的深业中城，认筹总量达2794，冻结诚意金近140亿，冻结诚意金已远超2018年开盘的华润城。到项目开盘当天，深业中城推出的192套总价区间约1508-7787万/套的住宅产品，开盘当天全部售罄，8小时收金逾50亿。
显然，深圳楼市又到了一个非常关键的时刻，政策频出、项目争先入市的年底，是市场最为摇摆的时刻，毕竟，能否买对房，直接影响你的财富高度。
站在房价的十字路口，你是上车？还是观望？是充满了恐惧，还是充满了斗志？未来会如何？这次会真的不一样吗？
一、穿越周期的重要性
人要首先学会做长周期的判断，然后学会逆周期的思维。这两者，不但需要逻辑，更需要坚定。
观察一家房地产企业的战略，不仅要看他说了什么，更要看他做了什么。
以万科为例。
万科在2013年之后开始转型，且这是一次无比坚定的转型，没有因为2015-2016大牛市重新返头。但当时行业内外普遍共识却是：万科这个转型至少提早了10年。
“朱罗纪”指出：万科不打算冒风险去赚最后一个铜板。而是想在大周期结束前夕，找到“另一个万科”。万科在3000亿的时候思考5000亿之后的万科要怎么继续走下去，基于贯彻这个转型策略，万科交出了全球最大开发商的称号——这几年，万科的销售排名下滑。
“但如果考虑到万科在新业务领域的成果，实际上要用失之东隅收之桑榆来形容会比较恰当。人也好企业也好，资源都是有限的，给了这个就得丢掉那个。客观说，就传统的招保万金四巨头来看，万科是兼顾地最好的。就我个人观点而言，我看好万科穿越周期的玩法。”朱罗纪表示。
这便是“穿越周期”的重要性。
的确，万科是在努力地穿越周期，而多数开发商还是在赚大周期的钱。
（万科郁亮，资料图）
二、看懂楼市大周期 选择对城市
回到楼市。
年底，调控政策、货币政策似乎都进入宽周期，而房地产价值投资的理论基础，是“基本面+大周期”：基本面不坏，大周期不拐，持有“核心城市+核心资产”不动。过往的历史经验证明：这是获利最丰厚的选择。
有专家认为，房地产的大周期就等于一个国家的城市化进程，城市化有多长，房地产就有多长。多数人忽略的一点往往是，中国的房地产仍处于大周期之中，全局性的大周期行情并未结束，只是越来越接近顶点。
所以在当下节点，需要正视的是——不要再想着赚大周期的钱，而是应该像万科一样，去“穿越周期”。
选择城市、选择地段，要比选择时机，显得越来越更加重要。融创孙宏斌曾说“房地产企业最大的风险是买错了地”，那么，个人买房最大的风险，则是买错了房，或者卖错了房。
所以，要买对房，买对城市，而不是单一等待时机。
毋庸置疑，未来，城市将进入的是都市圈竞争的时代，房地产也是，将处于一个从“普涨行情”走向“结构性行情”的巨大的转换期。从去年至今年的数据行情上看，这个分化行情已然展开，未来会越来越明显。
再细化到单个城市来说，即使是一个表现仍旧不俗的一二线城市来说，未来的一段时间里，依然会延续普涨的行情。只不过分化也会同时发生：好的地段的好产品，会有更加猛烈的、超越大市的上涨动能；而一般地段一般产品，会表现与大市同步。
这也是进入新周期的另一个表现和趋势。
资深媒体人“朱罗纪”认为，大周期结束还没有那么快，基于深圳的城市基本面，更长的时间里，依然比较看好深圳的房价表现。
大周期上看，深圳仍旧是众多个一二线城市中最值得看好的城市，事实证明也是最抗跌的一线城市，在深圳的调控政策一直都处于比较严苛的情况下，深圳房价依然坚挺，稳中微涨。
11月15日，国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，二手房下调城市多达35个，上涨城市仅31个，是最近4年多的最低点。而只有深圳，成为这个银十在四个一线城市中，新房和二手房环比价格的唯一双上涨者。
三、能否买对房，直接影响你的财富高度
当然，楼市还有一种周期，是小周期。
并且对于很多普通购房者来说 这样的短周期，更好了解和预判，也是一年到头里更有价值和意义的周期点。
“朱罗纪”向记者表示，就短周期来说，年底和明年初也许会有一些机会，简单说，就是“市场调整+政策限价+房企冲量=抄底”。
的确，每年在年末市场下，会有部分上市房企，到年底会进行冲刺以价换量完成报表。这个时候房价会出现比较大幅度的优惠，刚需购房者可以多做这方面的留意。
当然，还有更多的关于“如何买对房，如何穿越周期，如何增加个人财富高度”的话题观点以及干货、解密，在本周六（11月23日）下午，由粤海城联合网易房产举办的网易态度论坛上，“朱罗纪”创始人朱文策老师将会带来《唯有买对房能穿越周期》的主题分享，敬请关注!
粤海城，位于深圳市黄金珠宝产业聚集地水贝-布心商圈，在布心路与东昌路的交汇处，是一个集超甲级写字楼、大型体验式购物中心、商务公寓、工业遗存文化公园等于一体的约65万平珠宝主题多元商业综合体。
项目交通非常便捷，临近三条地铁线，根据规划，粤海城将设有地下通道，接驳5/7号线太安站及5号线布心站，邻近3号线水贝站；临近主干道布心路，清平高速和丹平高速，快速通达全区域；罗湖、文锦渡、莲塘（在建）三个口岸快速通达香港。
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本文来源：网易房产深圳
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