绿景中国拿下深圳最大旧改项目 土地市场"地王"绝迹

历经十余年，深圳最大的一宗旧改土地，花落绿景中国。

10月28日，绿景公告，通过认购股份获得一家目标公司股份，该目标公司间接拥有“深圳沙河五村城市更新项目（白石洲城市更新项目）”的投资与开发权。

白石洲旧改项目规划面积大约350万平方米，是深圳市区罕见的超大型项目。在土地稀缺的深圳，价值巨大。

这一项目的推进，意味着深圳在存量土地、城市更新上的步伐加快。同时在增量市场，深圳今年也推出了多幅土地，11月将有7个项目进入市场。

与此前不同的是，在新的入市土地中，除一幅人才用地外，其余6幅将采取“双限双竞”的方式，显示了政府严控地价、房价的态度。

旧改的大规模推进和土地出让规则的变化，让深圳这个房价高企的一线城市从此将难现“地王”，房地产市场的逻辑、开发商的投资运营逻辑，也都不得不去适应变化。

深圳最大城中村——白石洲。-IC photo-

最大旧改将入市

深圳是一个“旧改之城”，城市面积的狭小、增量的稀缺、人口和产业的急速扩张，加之过去40年建筑的粗粝和老化，都让这个城市不得不启动旧改，以提供更多的住房、商业地产。

旧改能力因此成为开发商在深圳的生存和竞争砝码。本地开发商佳兆业、京基集团、鸿荣源、绿景中国等都是隐形的“地主”，央企和外来开发商也不示弱，招商蛇口、华润置地、华侨城、恒大等也在深圳拿下多个旧改。

众多正在推进的旧改中，白石洲旧改无疑是其中最耀眼的一个，被深圳业界称为“城市更新航母”。

项目地处深圳核心城区，紧邻深南大道，并毗邻科技园及华侨城片区，优越的地理条件及庞大的规模，令开发商眼馋，同时也被寄予了综合社会效益的期望。

十几年前，白石洲就传出要改造的消息。但直到2012年8月，沙河五村城市更新领导小组成立，白石洲旧改才正式确立；2014年，被正式列入深圳城市更新名单。2016年，绿景中国母公司绿景集团获得了该项目的开发权。

据了解，此次绿景中国获得白石洲旧改，是从母公司、控股股东黄康境手中购得溢明投资有限公司99.99%的股权，溢明投资间接持有一家香港控股公司25%的股权，这家公司旗下业务包括白石洲旧改的投资与开发。

也就是说，这次注入绿景中国的白石洲项目股权为25%，绿景有关人士表示，向上市公司注入白石洲项目股权没有上限，未来或将全部注入，但没有明确的时间表。

绿景从1998年开始涉足城市更新，历经二十余年，当前绿景所开发的20余个项目中，大部分都是城市更新项目，这在主流开发商中比较少见。

据西南证券，绿景集团在大湾区核心城市拥有土储1200万平方米。绿景中国2019年半年报显示， 上市公司的土地储备约438万平方米，未来有望获得母公司的资产持续注入。

值得关注的是，专注旧改的绿景中国，盈利性超过同业一倍的水平。绿景财务总监陈健民曾指出：“一般同行业毛利率水平在20%左右，而我们过往几年基本上在50%以上。”

前述有关人士表示，自2018年底取得专项规划批准以后，白石洲城市更新项目已进入私人物业拆赔签约阶段，目前进度良好；不过由于项目的复杂程度，具体入市时间未知，还有很多不确定性。

深圳宅地供应井喷

旧改加速推进的同时，深圳今年在土地出让尤其是宅地的供应上也加大了力度。

今年6月，深圳曾迎来一场“史诗级”土拍，5宗住宅用地同时挂牌出让，吸引数十家房企参与，最终收金224亿元。

5个月后，深圳再次发出土地“大礼包”。11月22日，深圳将“一次性”推出位于坪山(3块)、龙华、光明、大鹏新区等地的6块居住用地。

相比上次，这次的土地挂牌起始价更低，六宗地总建筑面积约77.2万平米，挂牌起始总价约131.67亿元。

不过，这次的规则也发生了更大变化，实行“双限双竞”，除限地价、竞人才房面积外，还限定了未来要卖的最高房价，比现在地块周边的新房价格要低，对户型也都严格执行“9070政策”。

其中，龙华地块限价7.14万/平米，比周边在售的二手房中海锦城要低，而附近将要开盘的金茂府预计价格10万+；光明新中心区的地块限价到4.725万/平米，低于目前光明在售的项目。

深圳一些开发商认为，政府限制地价、抑制房价的意图明显。因为此前那一轮土拍，出现了几个地王，带来了很大的压力。有关部门还约谈了光明区域的相关开发商。

“未来控制地王会常态化。”有业内人士指出。

控制地王、未来商品房房价的同时，深圳更从人才房、公共住房着手，稳定住房价格。

这批出让的土地，全部要求配建一定比例的人才住房，并且要求开发商增加竞争配建比重；在11月21日出让的光明科学城地块，更是一幅纯粹的人才住房用地，面积36435平米，未来的售价也定了：基准售价25800元/平方米，最高售价27100元/平方米。

“双限双竞，配建人才住房，这也体现了深圳广罗人才的决心。”深圳资深业内人士徐枫分析认为，而一次性推出7块土地，也暗示了深圳政府对开发商的态度，并不因为土地相对短缺，就关上房地产开发的大门。

从一系列操作来看，2018年深圳推出的“二次房改”相关精神，正在指引深圳未来的土地、住房、楼市走向。

根据规划，2035年，深圳将新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

预计本月底至明年1月，深圳总共将出让34宗公共住房用地，总用地面积超过1平方公里，预计可建公共住房超过6万套，确保完成今年8万套公共住房建设筹集目标。

明年开始，深圳将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。

值得关注的是，这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的五六成。位于原特区内的4万－5万元／平方米区间，原特区外的普遍处于2万－3万元／平方米区间。

“深圳将严格控制用于出售的公共住房价格。” 深圳市委常委、市政府党组成员杨洪表示，未来一段时期，深圳公共住房总体价格都将稳定在这一水平。