楼市“金九”陡冷 房企心塞“银十”降价缓压

（原标题：楼市“金九”陡冷 房企心塞“银十”降价缓压）

楼市持续转冷的背景下，“金九银十”已成为过去。

易居研究院数据显示，9月份，40个城市成交量分化：一线环比小降，二线环比持平，三四线环比小增。

销售压力下，“金九”成色不佳使得”银十”尤为迫切，而七天国庆假期成为开发商冲刺的关键节点。部分头部房企通过“降价跑量”的方式，不断升级优惠措施，推出全员营销、员工推荐职工内购价、特价房、送车位、线上线下联动等多项促销活动。

在多种手段刺激下，国庆期间，数据层面整体向好。据CRIC监测，30城成交稳中微增，同比小幅上扬3%。

从房企维度来看，乐居财经发布的《2019年“十一”黄金周房企销售金额10强》榜单，恒大以510亿成为黄金周期间销售金额最多的房地产企业，超过其在销售淡季一个月的成交额。

上述数据的回升成为低迷行情下的小峰值，但这并非意味着市场将全面回暖。

10月10日，易居研究院研究员沈昕向时代周报指出，“随着中央对楼市的再次定调以及房企融资的全面收紧，预计后续几个月全国楼市还有可能继续降温。”

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房企混战促销季

曾经的金九银十已经成为房企混战的打折促销季。

自今年8月以来，包括碧桂园（02007.HK）、恒大（03333.HK）、融创（01918.HK）等一些头部房企已经开始出现不同力度的促销优惠活动，比之前提早了一个多月的时间。

恒大提前打响“金九银十”抢收战的第一枪。8月20日，恒大开始推出新一轮全员大营销，8月20日至10月8日期间，全国在售项目有9折活动，通过线上营销平台恒房通推荐购房均享特殊优惠，每日推出10特价房单位、折扣低至7.8折、全国楼盘商铺6折起、首期仅需付10%。

记者查阅恒房通APP发现，恒大的全员营销奖励十分诱人，推荐成交后，最高有2%佣金以及再加5000元的额外奖励。在其销售龙虎榜上，兼职员在国庆期间最高佣金为9.4万。

事实上，紧跟恒大之后，部分房企以“多盘联动”的方式来进行大规模促销活动，组团抢市场，积极回笼资金。

10月8日，一位绿地广东的营销人士向时代周报记者称，“国庆期间，广东公司14盘联动，专场认购价最低可至95折，而此前中秋最低折扣仅为98折，每天还会推出特定数量的特价房源，除此之外，推介新客户成交最高享受5万/套的佣金。”

招商蛇口（001979.SZ）在广州亦祭出三盘联动的优惠方式，推出特价房源以及项目98折的活动。

珠光集团在国庆期间一口气在14个楼盘推新品，其中珠光·山水诚品尾货将至10500元/平方米，此前，市场均价在14000元/平方米左右。

10月9日，一位广州中介向时代周报记者表示，现在房企的促销方式更加多元，在广州，超过50%的项目都可将首付期限宽限至1个月。除此之外，部分项目还为买家提供“车位打折”、“赠送2-3年物业费”等变相降价方式。

除了“抢跑促销”外，大多数项目也在有意延长优惠时间，在国庆之后，恒大再次将优惠延后一周。上述绿地广东的内部人士亦表示部分楼盘仍享有国庆期间的优惠力度。

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数据有所回升

从各方数据来看，加大促销力度也确实在一定程度上拉动了房企销售额的提升。

将促销提前一个多月的恒大“金九”表现颇为亮眼。根据数据，9月恒大完成了831.1亿元的销售额，较上月增长约73.8%，也刷新了今年以来单月销售金额历史纪录。在此之前，恒大单月合约销售金额最高是584.1亿元。

乐居财经发布的《2019年“十一”黄金周房企销售金额10强》榜单显示，10月1日-10月7日，中国恒大、碧桂园、万科（000002.SZ）销售额位列前三，分别为510亿， 253亿、159亿，融创以152亿的销售额紧随其后，第十名龙湖集团（00960.HK），全国销售金额达85亿。

10月9日，广州一家中小型中介公司负责人向时代周报记者表示，10月的国庆黄金周表现尚可，黄金周期间成交额比平常多了20%。

同日，深圳中原地产董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者，国庆期间公司成交额在35亿左右比平时多出2成。

“我们在黄金周七天时间内成交了16.7亿，主要原因还是在于有几个盘在国庆期间开盘。比平时略有增幅，但并不明显。” 10月9日，一位广州中小房企的内部人士向时代周报记者透露，即使是平时每周的销售额也基本固定在10亿以上。

据CRIC监测，今年国庆黄金周间（10月1日-7日），30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，各线城市成交量皆有回升，一线城市暂以9%同比涨幅居首。

二线城市整体维稳，同比增长3%，三四线城市成交量亦小幅微增3%，各城市市场显著分化。

房企集中降价“跑量”在一定程度上刺激了市场的短暂“复苏”，但因今年楼市“金九”成色不足，未能逆转市场整体冷淡。

易居房地产研究院发布的《2019年9月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，9月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长2%，同比小幅增长4%。

4个一线城市成交面积环比下降4%，同比下降26%；18个二线城市成交面积环比持平，同比增长13%；18个三四线城市成交面积环比增长7%，同比下降2%。

沈昕向时代周报记者表示，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，甚至还有可能会下滑。

沈昕表示，分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，但难以持续增长；东部和中部二线城市还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

“9月市场表现的确是有点不理想，甚至不及去年同期，金九银十能否有所改变，目前就看十月后续的市场表现了。”上述广州一家中小型中介公司的负责人向时代周报记者说道。

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房企业绩压力仍存

五花八门的促销手段背后，房企业绩压力如影随形。

“虽然9月全面和定向双降准，整体流动性增加。但是金融市场从7月开始就一直加大房地产资金监管，企业融资成为监管重点，因此预计今年房企资金压力更大。”10月9日，深圳中原地产董事总经理郑叔伦向时代周报记者表示，“全国房地产市场整体遇冷，恒大在销售压力大的城市七五折销售，可以看出，资金紧、市场冷双重因素下，开发商的销售压力自然也更为严峻。”

根据中指数研究院数据，从目标完成情况来看，规模房企整体目标达成情况不及去年同期。截止到9月末，在年内设定了全年销售目标的40家房企中，仅有3成房企目标完成率超过75%。

其中，中国金茂（00817.HK）、中海地产(00688.HK)、阳光城（000671.SZ）等9家房企销售目标完成率均在80%以上，另有近4成房企的目标完成率未达到70%。部分房企完成全年业绩目标仍存不小的压力。

而在行业增速放缓、调控趋严的背景下，随着供应量的增加，房企库存压力将会进一步增加。

上海易居研究院的数据显示，截至2019年7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米，同比增长6.0%，库存规模已连续8个月同比增长。

除库存回升外，令房企更具危机感的是资金层面的压力。今年5月以来，房地产融资政策不断紧缩。目前，多个融资窗口均已收紧，而银行贷款也遭遇缩水。

无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难，融资成本上涨的状况，超过10%以上的境外债融资不再是个案。

克而瑞研究中心发布的报告数据显示，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。境外债券融资成本达8.08%，较于2018年全年增长0.86个百分点。