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深圳国庆楼市 热销下的众生相

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先行示范区政策利好,使得深圳楼市在一线城市中脱颖而出。9月份,深圳新房供应大增,二手房量价齐升。国庆黄金周期间,深圳楼市延续了9月的市场热度,公寓类、办公类、刚需盘等市场异常火爆。

《每日经济新闻》记者国庆假期实地走访发现,深圳楼市的市场细分程度正在加剧,即便是在领涨区,也有业主主动降价以求快速成交。在热门远郊区,也有中介一遍遍给客户发送项目PPT,热情邀约却无所得。

“金九银十,我的期望落了空”

伴随着国庆大假结束,周洋(化名)略有些失望:房子仍没卖出去。本以为有先行示范区的政策利好,叠加“金九银十”的市场热度,周洋预期房子可以快速脱手。但未能如他所期,甚至整个假期都没遇到主动出价的客户。

但周洋铁了心要快速出掉现居住的两室。为配合看房,国庆假期他特意留了老父亲在家。

令周洋诧异的是,房子所在小区并不是远郊盘,而是在传说中领涨的南山区。“南山中心区,地段不错吧?到地铁站两分钟,朝北,方正两居,但有足够日晒,学校排名虽不好,但好在也近”。

深圳南山中心区中介门店的挂售楼盘 图片来源:每经记者 甄素静 摄

回想当初买入万象新园这套两居初衷,是居住方便,原本与妻子同在南山科技园上班,开车10分钟。但去年,他同合伙人选择将公司开在租金更便宜的龙岗后,矛盾渐现。“不堵车开车50分钟,每天早上送完妻子上班,再到公司,堵车的话近一个小时。

在这套房子里,周洋完成了人生的两件大事:结婚、生子。如今,略显局促的空间和交通时间的增加,使他想快速出掉这套与妻子有很多美好回忆房子。“卖掉房子的钱?在龙岗公司附近选套更大更宜家的次新房,可能还有结余。”

据深圳中原研究中心数据,上周(9月30日~10月6日)南山、福田和罗湖二手住宅报价上升,其他区域普遍下滑。各区二手住宅报价相对稳定,涨跌幅都在0.5%以内。从报价变动的区间来看,上周二手住宅报价更加稳定,报价变动幅度在-1%~1%的盘源占比为42.20%,较前一周增加了18.53%,下跌的盘源的占比为31.65%,较前一周减少了9.73%;上周二手住宅报价上升的盘源占比为26.15%,较前一周减少了8.8%。

显然,周洋房子在南山是被平均了。往返于龙岗和南山,大概疲惫期已至,周洋略有不甘心地说,“如果10月还没有客户出价,会考虑调低价格。”毕竟,去龙岗的路上,每一次堵车都在消耗他对生活耐心。

“房子凭什么给你卖?”

国庆假期深圳整体楼市火爆与否,房产中介乔晨(化名)说他并不知道,只是在他们负责的南山区华侨城和科技园片区,跟搭档一天最多大概带看了十多组客户。

大假最后一天下午,《每日经济新闻》记者见到了乔晨和他的搭档,他说:“实在抱歉,假期我们非常忙。”

如果客户不多,乔晨和搭档会同时带看客户。但当天,乔洋下午带看随机来访客户时,提前预约的客户也到了小区。他跟搭档交接完后,拜别客户匆匆下楼,独自带下一组客户看他的独家房源

搭档调侃乔晨,他虽然不是店长,却是片区区长,熟悉片区内每套房业主心态和房子里里外外,包括哪套房看什么地标。“业绩一定拔尖?也不是,只是9月行情好时单个小区最高成交3套。”

乔晨的房源多来自老业主介绍,或者通过网上公开挂盘信息约见业主。但凡能见到业主,他都会尝试跟业主谈独家带看,或根据目前手中客户需求,精准匹配、单线联系。

“房子凭什么给你卖?”“如果我卖不掉,别人也帮你卖不掉的。”乔晨的底气来自他的业绩和数据,最终他又顺利拿下了独家房源。至于国庆成交了几单,乔晨笑称,有客户到了谈价阶段,9月相对更好做。

据深圳中原研究中心数据,上周(9月30日~10月6日)全市二手住宅成交307套,环比下降85.99%;成交面积25154平,环比下降85.81%,二手住宅成交均价为56499元/平方米。

业内人士分析认为,经济整体承压形势下,示范区利好并不能支撑深圳楼市行情大涨,利好引起大量外地资金进入深圳,低价刚需盘、公寓类、办公类产品挂牌存量下降明显,但示范区利好刺激会随着时间逐渐弱化,市场也将回归常态。

对于乔晨而言,买卖房子都是缘分,销售做的是回头客。乔晨坦言,做销售没有什么秘诀,什么团队也不重要,做好真服务才是主要的。比如提前半小时到达小区等待,先上楼敲门确认房源;比如谈价没妥,及时匹配其它房源等。

地处深圳“关内”福田区某项目空荡荡的售楼处  图片来源:每经记者 甄素静 摄

不同片区“假冷与真冷”

与乔晨频繁带看不同,赵颖(化名)假期被安排蹲守在空荡荡的售楼处等待“豪宅”客户出现,并为下一栋楼盘蓄客。

繁华地段和小户型设计、现房精装交付等等因素叠加,使得赵颖工作相对轻松些。在她看来,地处关内福田好地段,之前深物业金领开盘小户型几乎做到了日光,甚至连样板间也一同被销售掉。目前仅有顶楼的几套大面积待售“豪宅”启动了中介。

对于即将开盘的小户型楼栋,样板间什么样?什么时候开盘?开盘价多少?赵颖全不知道。唯一能知晓的便是大概年底,只会通知预留电话客户,低调开盘不打任何广告。

并不像赵颖在有得天独厚位置的项目轻松工作,中介王新(化名)假期主推了远在光明的小面积公寓峯荟,即便开盘已久,该公寓去化也仍不理想。

假期里,他在微信上一遍一遍给好友发送项目PPT、解答税费、交易等问题,热情邀约客户去案场,但效果甚微。他说,因为8月示范区利好,外地客一下子多了起来,他想多带几个没名额、但不太懂深圳市场的外地客。

中介代理了大量外地低首付房源 图片来源:每经记者 甄素静 摄

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析称,在购买力受限的情况下,加上新房、公寓等产品竞争,再考虑到税费的因素,二手房价格反弹、挂牌价上调难以持续。目前,仍有30%多的房源下调挂牌价。10月份,预计二手住房成交还会保持在7000套的冷热分水岭上方,保持相对热度。总的来看,刚刚过去的国庆长假,深圳楼市低调沉稳,先行示范区的规划利好,并未带来楼市的火爆,并未导致投资炒作泛滥。

数据来源:深圳中原研究中心

深圳中原研究中心数据显示,国庆期间(9月30日~10月6日)深圳新房住宅共成交437套,环比下降41.7%;面积共计42264平,环比下降44.4%。而截至9月29日,深圳新房住宅成交2748套,环比下滑9.55%;9月成交面积为26.91万平,环比下滑6.28%。从新房住宅日均成交量来看,9月日均成交95套,较8月的98套下滑了3.31%。

成交面积上,9月份龙岗仍然是全市一手住宅成交面积最大的区域,成交面积达6.57万平方米,占全市成交量的24.41%。龙华和宝安分别以4.92万平方米和4.03万平方米的成交量位居二、三位。

国庆大假刚过,周洋就主动将房源降价10万元,翘首以盼有缘人,他不想再牺牲生活品质等待太久。乔晨和搭档一边通过网上各种渠道获客,一边向他们片区里老业主打听新出售房源。王新在微信上开始第五次联系他的客户,虽然第四次的消息还没被回复。他说,要做业绩,客户只要还没回复说买到房子了,就不能放弃。

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