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房地产投资增速连降4个月 一线城市中秋成交平淡

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房地产投资增速创下年内新低。

9月16日,国家统计局发布2019年前8月房地产相关数据。数据显示,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%。

随着房企资金面趋紧和销售的乏力,5月份以来,房地产开发投资、房屋新开工面积和房地产开发企业到位资金等指标增速已连续4个月回落。“这说明房企的投资和开发开始降速。”上海易居研究院研究员沈昕表示。

房企预期持续走弱

受调控持续、融资收紧的影响,房地产投资尽管增速仍处在高位,但增速比1-7月份回落0.1个百分点,已经连续4个月增速下降,10.5%的增速也是2019年以来的最低增速。

分区域来看,中西部地区房地产投资有所回暖,其中西部地区的增速更是达到16%,但占据房地产投资总额半壁江山的东部地区,投资增速持续下滑,拉动了整体增速的持续回落。

而从细分领域来看,各项指标同样呈现颓势。

其中,前8月全国累计新开工面积达到14.51亿平方米,增长8.9%,增速回落0.6个百分点,连续5个月回落;竣工面积4.16亿平方米,同比下降10.0%,已经连续20个月同比下滑。

而在土地购置层面,房企依旧态度保守。数据显示,前8月全国土地购置面积为12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

照此计算,前8月全国房地产开发企业土地购置均价5209元/平方米,同比上涨4.8%。

“投资、新开工和竣工等指标具有滞后性,反映出过去一段时期内开发商对市场预期的走弱,土地购置则反映出开发商对未来市场的预期向下。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者。

许小乐认为,这主要有两方面原因,一是开发商资金紧张,1-8月房地产开发企业资金来源同比增速在下降,融资渠道仍然比较紧张;二是市场预期低温,二手房市场也有所降温,市场主体入市积极性不高,开发商对于后市的预期不高,拿地偏谨慎。

国家统计局数据显示,1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1-7月份回落0.4个百分点,这一数字同样连续四个月下滑。

其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。

“最近4个月,房地产企业的资金情况不断趋紧。”中原地产首席分析师张大伟也表示。

销售能否转暖?

不过,与投资数据整体疲软相反的是,8月销售数据有所好转。

前8月,商品房销售面积10.18亿平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。8月当月,全国商品房销售面积为13066万平方米,同比环比均有所增长。

而随着楼市进入“金九银十”的传统销售旺季,这样的销售转暖能否支撑房企资金状况回暖,改善投资信心?

多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,预计今年“金九银十”成色不足,叠加融资收紧预期,房企拿地、投资意愿将持续退烧。

张大伟表示,从市场看,2017年来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多地看限价政策的严格与否。2019年上半年部分区域出现了小阳春,随后市场处在逐渐回落的过程。多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

根据统计,前8月,全国出台的各类房地产调控政策超过360次,创下历史同期新高。沈昕则表示,在房住不炒的大背景下,随着中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,预计年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微,年内累计商品房成交面积同比增速大概率还将在0附近小幅波动。

而从中秋假期间数据来看,全国楼市成交整体平淡。中原地产研究中心统计数据显示,小长假期间,一线城市成交量大跌。北京地区中秋小长假第一天,签约新建商品房住宅仅2套,二手房住宅网签仅42套。上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。深圳地区假期前两天网签新建住宅和二手住宅分别是76套与89套。广州地区假期第一天网签住宅合计206套。

“部分开发企业为了回收资金,会选择以价换量,降价促销现象将增多。”许小乐表示,在“金九银十”期间,因中秋节和国庆假期,开发企业普遍会进行购房优惠活动,会吸引一部分需求,从而销售可能会有所好转。但市场不具备持续向上的动力,信贷环境依然紧张,需求难以持续释放,因此“金九银十”并不会刺激房企增加投资热情。

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