特约撰稿朱丽娜香港报道
多重影响下，近期香港楼市成交大幅减少。
“楼市观望气氛浓厚，影响买家入市脚步，物业成交量自6月开始下跌。据香港政府的住宅物业临时买卖合约数字显示，住宅成交从5月的8208宗，跌至6-8月每月少于5000宗；7月及8月（第三季度首两个月）累计住宅成交仅8889宗，较上季同期下跌了45%。”戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿9月10日指出，并预计9月二手楼市仍将维持淡静，交易量大约维持4500宗水平。
”这么多年以来预测楼市，这是最难的一次，以往可以根据经验或者经济角度进行判断。”他坦言。在他看来，目前影响香港楼市的几大因素主要为本地社会事件、利率以及供应等，但前两个因素很难进行预测，而且短期内可能出现逆转。
“虽然市场气氛转差及成交量下跌，但目前业主普遍持货力强，市场上并无太多大幅减价的成交，‘劈价潮’（大幅减价）并未出现。不过，影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调，而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪，如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率，届时香港的经济表现将会受到更大打击，楼价亦会面对更大的下调压力。”陶汝鸿指出。
美国东部时间9月5日，惠誉宣布调低香港主权信贷评级，从“AA+”下调至“AA”，评级展望为负面，这是该机构24年来首次下调香港信贷评级。同时，惠誉将今明两年香港的实际本地生产总值（GDP）增长预测，由此前的增长1.6%、2%分别下调至0及增长1.2%。
然而，香港特区行政长官林郑月娥9月6日下午向媒体表示不同意惠誉做法，她同时指出，持续暴力示威会影响企业对香港的信心，亦影响香港作为国际城市及良好营商环境，呼吁尽快停止暴力。她强调，特区政府会坚持以一国两制和法治来止暴制乱。
二手成交大幅萎缩
同时，陶汝鸿向本报记者指出，香港主要中小型屋苑楼价相比今年6月的高位已经下跌3%至5%，“今年年底前再跌5%至10%，重回今年初水平。而豪宅单位由于业主的持货能力较强，并不急于出售，预计年底前的跌幅在5%以内。”
开发商也明显加快了推盘速度，美联物业住宅部行政总裁布少明指出，9月初以来已有4个新盘公布最新销售部署，合计有逾2200伙单位，这个推盘速度在过去3个月甚为罕见，“从近期的新盘销售及反应可见，楼市需求仍然强劲，相信9月一手主导大市局面将更加明显。随着新盘急攻，短期内二手市场更加受压”。
“估计发展商未来几个月主要推上车盘及中小型单位为主，成交仍然以一手楼盘为主，占整体成交比例约30%-40%，相比之下，二手市场的压力较大，估计部分抗跌能力较低的业主有较大议价空间。”莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文向本报记者表示。
“大型示威活动无疑对投资者及用家的信心有很大影响，由于不明朗因素，不少买家暂时推迟入市的步伐，市场累积了一定的市场需求。同时一手市场仍有大量的楼盘准备推出，”陶汝鸿表示，“二手市场8月成交宗数已跌至2860宗，接近SARS爆发期间每月2683宗的水平，我们预计如果示威活动持续下去，9月二手成交将跌至2000宗以下。”
香港差饷物业估价署8月底公布的数据显示，今年7月香港私人住宅售价指数跌至394.4点，环比下跌0.1%，连续第二个月回落。相比今年5月创下的397.3点的历史高位，该指数已累计下跌0.73%。然而，回顾今年前7个月，香港整体楼价升幅仍达到9.7%。
陶汝鸿坦言，一些受欢迎的中小型屋苑如沙田第一城及太古城，由于此前第一季度的楼价反弹力度较大，因此现在的跌幅较为明显，“截至9月中的价格较6月时的高位已经下调了4%-5%，而贝沙湾及君临天下等豪宅的价格跌幅则较小，较6月时的水平下跌了大约3%。”
今年迄今为止，沙田第一城及太古城的价格较年初分别上升了19.9%、14.9%，而贝沙湾及君临天下的价格则较年初的升幅约为10%。
物业投资成交金额环比暴跌70%
数据显示，今年第三季度（指从7月开始、截至9月中的这两个半月，下同）香港物业投资市场暂录得30宗成交金额在1亿港元或以上的大额交易，相比第二季度（指4、5、6三个月）暴跌了55%，同时，今年第三季度的投资物业总成交金额为106亿港元，亦较上季的344亿港元锐减近70%。
“物业投资市场的投资者相比住宅买家更为敏感，自去年年中开始，成交已经开始出现下滑，如果这种趋势继续，我们预计今年第四季度的成交宗数将降跌至200宗以下，将创下十年新低。”戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄向记者坦言。
今年第三季度，在物业类型方面，豪宅占楼市大宗交易的比重最大，达到47%，而写字楼成交则大幅减少，占比约10%，宗数按季跌87%，金额则暴跌97%。
高伟雄坦言：“近几个月来的社会事件已影响到本港投资物业的租金与价格走势，令本地投资者倾向观望。而一些房地产基金买家，占香港整体市场约30%-40%，很多这类国际基金的投资委员会都在海外，对他们而言，能否促成大宗交易主要视乎目前香港局势的发展。只有等待目前的不稳定因素消除后，市场信心回升，投资市场的表现才会有望好转，然而在目前情况下，我们预期来季（今年第四季）的物业投资大额成交宗数仍会再度下跌。”
本文来源：21世纪经济报道
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