网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

透视房企中报:净负债率攀升现金流承压

0
分享至

房企中报“攻防战”

随着房企中报披露大幕拉开,在外部融资环境收紧的情况下,房企的资金情况一览无遗——无论是龙头房企还是中小型房企,净负债率比去年底都明显上升,到位资金增速放缓,经营现金流吃紧。财报中可以看到,房企都在加强现金流管理,调节长短债结构,增强短期偿债能力,并加快销售去化,回笼现金,增强资金内生力。市场上,金九银十之战已经提前打响,恒大抢先发起7.8折全面降价促销,一夜之间,房企是否重回2012年?

8月密集的房企中期业绩会如期而至。与往年不同的是,场内业绩飘红,场外促销大战烽烟已起。

端坐台上的开发商们,平静的面孔下,内心翻滚着对下半年市场的担忧。即使“嘴硬”如李思廉,也承认富力暂停拿地不是空穴来风。

他们深知,当前房地产调控基调对开发商的不友好,也接受这一事实,努力让自己适应。

房地产融资在过去的几个月已重重地关上了大门,来自销售的内生性增长乏力,体现在中报中,就是净负债率升高,经营性现金流负数扩大。

包括万科、碧桂园等在内,多家房企在业绩会上坦言融资难;在外部融资环境收紧的情况下,缺钱的房企纷纷强调加强自身的现金流管理,通过优化债务结构来提高抗风险能力。

8月的市场中,已有个别房企、个别项目开始降价促销。预计下半年至明年,更多房企将加入这个行列,狠抓回款来储备过冬的粮草,抵御可能来临的流动性寒冬。

房企“缺钱了”

根据目前已公布的中报,房企净负债率普遍上升,包括万科、中海这样稳健的行业头部企业,也分别上升了4个百分点和1.3个百分点,甚至有房企半年内增幅超过了10%。

增幅较小的,如旭辉、越秀、奥园、雅居乐等增幅在5个百分点以内。旭辉和越秀较去年年底上涨了3个百分点,分别达到70%和64%。奥园较去年年底上涨了5个百分点至64%;雅居乐为81%,上涨了2%。

增幅较大的华润则从2018年年末的34%上升到44%,增幅达10个百分点。还有远洋集团上升13个百分点,达到86%。

同时,部分房企上半年的经营性现金流收缩,甚至增大了负增长的趋势。

越秀地产上半年产生的现金流约35亿元,较2018年同期的67.6亿元,同比减少了48%。

经营性现金流净额主要的构成为经营性收款(销售回款)、经营性付款(买地、工资、税金等)。

受到销售周期性、市场资金面等因素的影响,公司现金流通常的波动特征为上半年支大于收,下半年收大于支,一般而言上半年都会表现为负数。

目前来看,现金流为正的龙头房企仅有万科和碧桂园。万科上半年实现了现金流回正,为88.6亿元,去年上半年则为负;碧桂园今年上半年的经营性现金流也保持在正数值。

尴尬的是,由于前几年的流动性宽松大量流入楼市,虽然当下不少房企开始缺钱,政策却一直在严格“控水”。

旭辉集团在中报中表示,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重。

房企为了融资,使出浑身解数。

雅居乐副总裁潘智勇表示,融资方面,在内地会以双边贷款为主,包括开发贷和并购贷等。在香港以债务融资为主,将通过银行贷款,适当的时候也可以考虑发点债。

同时,在资金链紧张的情况下,房企不得不少拿地甚至不拿地以减少现金支出。

8月初,富力传出下半年暂停拿地的消息。融创董事会主席兼执行董事孙宏斌甚至表示,公司下半年基本没有拿地指标。

相比在融资收紧后愁云密布的其他房企,行业龙头万科及碧桂园则影响较小。

万科首席执行官、总裁祝九胜在万科业绩会上直言,融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他来说可能会有一些挑战。

“有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说,争当好学生、答好难题目。”祝九胜表示。

现金流至上

随着房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松,房企愈发注重现金流管理,“现金为王”成为诸多房企高管的共识。

阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,负债率和利润在这个时候不重要。”

从近期房企发布的年报也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。

如阳光城发布的2019年中报显示,截至今年6月,公司短期借款约为79亿元,长期借款约为598亿元;2018年6月的短期借款约为131亿元,长期借款约为595亿元。同比发现,短债比例明显缩小。

美的置业也将一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%,同时将现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42。美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,“整个管理层都在灌输现金流安全的意识。”

在外部融资收紧之下,销售回款成为房企过冬的重要资金来源。

“回款”成为今年房企中期业绩会的高频词汇,几乎每家房企都会提到。

在8月21日万科中期业绩会上,万科执行副总裁张旭表示,坚持快速销售,积极回款,是万科长期的策略。万科要求新开盘要去化60%以上。

美的置业的林戈表示,“下半年美的置业还是以加大整体回款为主,因为只有市场上拿到的钱才最真实。”

保利发展在今年上半年通过销售共回笼资金2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

销售回款一直表现不错的旭辉,也将回款率从去年年底的88%提升至今年中期的95%。

碧桂园总裁莫斌表示,公司今年将销售回款率作为考核指标,上半年权益销售回款率达94%。

融创行政总裁汪孟德指出,未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长。

然而,销售市场并不乐观。随着政策强调“房住不炒”,融资持续收紧,房地产市场的行情也正在转冷。

作为行业三巨头的碧桂园和恒大,今年上半年销售金额都出现了负增长,分别为-2.8%和-5.5%。

为了加速销售回款,恒大抢先发起7.8折全面降价促销。

8月20日,中国恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”,全员营销优惠升级的促销活动。在8月20日至10月8日期间,通过恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房单位。

相较往年,金九银十的抢收战已经提前打响。

在8月22日雅居乐的中期业绩会上,雅居乐副总裁王海洋谈及降价问题时答道,雅居乐会结合市场情况进行局部调整。

他表示雅居乐下半年将有20多个新项目开盘,开盘时可能会有销售刺激手段,但整体来说不会大范围降价。

相关推荐
热点推荐

美国公布大数据下的中国女人,结果让人吃惊......

黑猩猩智库
2021-03-04 14:26:08

小学生捡到26万元巨款,失主竟然矢口否认!还说自己不差钱!

环球网资讯
2021-03-04 16:10:33

美国专家放话了:不要害怕中国!我们美国人在8个方面是有自信的

环球时报评论
2021-03-04 21:30:24

他击败可口可乐封神,汶川地震捐款1亿遭全民“封杀”,今成逃犯

华商韬略
2021-03-04 19:30:33

空姐“高空X交易”,真相曝光我三观碎了一地

嘉峪关公益网
2021-03-04 22:11:20

中国最年轻顶级富豪惨遭毒杀!“绝命毒师”申请160个手机号,只为索命。

北国小甜瓜
2021-03-04 09:21:08

丁佐宏委员:取消重大节假日高速公路免费通行政策,降低收费标准让利于民

上观新闻
2021-03-04 16:21:31

离婚5年,马伊琍首谈婚姻:力不从心起不来床,他骂我“二手货”

凡尘清心在路上
2021-03-04 17:00:32

妓女衣服后的帽子必须是条纹,用以表明她们的“不纯洁”?

新知岛
2021-03-04 19:42:58

住上亿别墅,开百万豪车:看了北京上海的豪门高端保姆圈,才明白什么叫降维打击

生活新青年
2021-03-04 15:41:50

跳梁小丑又作妖!被陈百祥反复打脸,7年无片可拍,哪来的勇气?

八姐论八卦
2021-03-05 00:09:36

电视剧女主睡在我家床案一审判决,剧组赔偿40万,剧组可能冤了!

杨文战律师
2021-03-04 17:40:39

央视点名直击李湘要害,撕掉了李湘身上最后一块遮羞布!

巴别塔的刻薄小姐
2021-03-03 21:50:40

拿到天价彩礼后,新娘跑了

南风窗
2021-03-04 17:38:14

抖音上那些炫富的终于被封了!

假装是天堂
2021-03-04 00:13:04

播放量29亿,785万人使用!从爆红到下架,“蚂蚁呀嘿”只用了7天

21世纪经济报道
2021-03-04 22:06:15

今天特大通知!未来7天至关重要:中国即将发生12个巨变!

清风徐来影视
2021-03-04 21:18:21

女大学生分手失意做酒托女,10年前一晚轻松挣几千块

全景故事
2021-03-04 17:03:21

血腥镇压!缅甸67名示威者惨死,一名19岁华裔女孩惨遭军警枪杀

经济学黑板报
2021-03-04 14:02:29

无性恋情?李冰冰与小16岁的男友宣布分手!原因竟是男方不快乐

快乐娱文
2021-03-04 15:20:24
2021-03-05 03:09:06

深圳房产

一二线城市密集调控 控杠杆和二手房成关键

编辑推荐楼盘
楼盘名称所在区域当前价格

头条要闻

又一上市公司老总被查已套现21亿!1.6万股民不淡定了

头条要闻

又一上市公司老总被查已套现21亿!1.6万股民不淡定了

财经要闻

体育要闻

范弗里特、阿努诺比等5人 将缺席今日与凯尔特人的比赛

娱乐要闻

美人依旧!46岁陈德容穿黑裙秀雪肤

科技要闻

美供应商抱怨:对中芯出口许可迟迟不批

汽车要闻

懂车的个性旅行家 全新傲虎等于SUV+旅行车

态度原创

时尚
本地
游戏
教育
公开课

出道4年2位顶流男友 这女人怎么那么厉害?

本地新闻

为什么明星的眼睛总是亮晶晶?

《怪物猎人 崛起》公布游戏预购特典护石效果

教育要闻

中央民族大学新校区项目复工 首批5000名学生9月入驻

公开课

中国人最受不了的饮料,它排第一