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上半年省份房地产依赖度调查:云南第一安徽第二

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房地产投资占比较低的省份有两大类:一类是北京、上海这样的发达地区。还有一类是像内蒙古、宁夏、山西等北方以能源重化工业为主的省份。

房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高,说明经济对房地产的依赖度越高,反之亦然。

上海易居房地产研究院最新发布的《区域房地产依赖度》报告显示,上半年,房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省份分别是云南安徽和海南,占比分别为21.7%、21.6%和21.2%。

云南依赖度最高

云南依赖度位居榜首,有两方面原因:一方面,云南与海南同属于旅游养老胜地,气候宜人。近几年,大量的房企涌入昆明、西双版纳等城市,扎堆发展旅游地产。由于南方比较温暖,因此很多北方人会选择到南方过冬、养老,除了海南之外,云南也成为过冬、养老的重要选择。

另一方面,云南原有的工业化和城镇化率都比较低,城镇化潜力很大。2018年全年云南全省生产总值(GDP)17881.12亿元,全省人均生产总值37136元,仅为全国平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5万人,全省城镇化率达47.81%,比全国平均水平低了11.77个百分点。

人口总量多、城镇化率低,意味着未来城镇化的空间大。尤其是近年来,云南经济快速发展。云南省统计局的数据显示,2019年上半年云南省实现生产总值7957.43亿元,同比增长9.2%,比全国(6.3%)高2.9个百分点。

从三产结构来看,工业的快速发展对云南经济贡献最大。上半年,云南全省规模以上工业增加值同比增长10.9%,增速较一季度回落0.9个百分点,比全国(6.0%)高4.9个百分点,排全国第1位。从工业三大门类看,全省采矿业增加值同比增长9.1%,制造业增加值增长9.0%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增加值增长18.9%。

湖北省社会科学院长江流域经济研究所所长彭智敏分析,云贵地区原有的基数比较低,这几年通过交通基础设施等方面的建设,投资的拉动效应比较明显。另外,随着一些工业项目的上马,云贵地区原有的电力等能源优势也逐渐转化为工业项目,带动当地经济快速增长。

在这个过程中,房地产开发投资的速度也比较快,占GDP的比重自然也高。也就是说,部分省份房地产依赖度高,在很大程度上由于当地城镇化率较低,因此近年来,工业化和城镇化加快、经济快速发展。尤其是西南地区的几个省份,包括云南、广西、贵州和重庆都普遍存在。

类似的情况也出现在中部人口大省安徽。2018年安徽常住人口6323.6万人,增加68.8万人;常住人口城镇化率54.69%,提高1.2个百分点,城镇化保持快速增长态势。

去年11月,长江三角洲区域一体化发展首次上升为国家战略。在长三角一体化快速推进的过程中,苏浙沪的不少产业转移到了安徽,在促进安徽快速工业化和城镇化的过程中,苏浙沪也腾出更多空间,加快产业的转型升级。

安徽省社科院经济所研究员林斐对第一财经分析,近年来在长三角城市群打造具有全球影响力的世界级城市群的过程中,安徽深入参与长三角发展分工合作,两省一市(苏、浙、沪)的很多产能转移到安徽,这对安徽经济的带动作用十分明显。

安徽省合作办的数据显示,今年上半年,上半年沪苏浙来皖投资在建亿元以上项目1842个,实际到位资金2891.8亿元,同比增长18%;其中新建亿元以上项目959个,实际到位资金1659.2亿元,同比增长68.6%;新建10亿元以上项目81个,较去年同期翻一倍。表1:2019年上半年各省份房地产开发投资占GDP比重(来源:易居研究院、各地统计局)

海南依赖度降低

海南对房地产依赖度尽管仍位居前三,但相比过去高居榜首的位置,依赖度已经明显减弱。2018年以来,海南坚决减少对房地产的依赖度,多次出台严厉的调控措施,2019年二季度房地产开发投资占比较去年同期下降了12.6%。

今年上半年海南延续房地产限购政策,房地产开发投资、房屋销售面积和销售额同比分别下跌31.4%、57.1%和54.9%。海南全省固定资产投资同比下降23%,但由于非房地产开发投资比重提升,固定资产投资降幅比第一季度收窄9.5个百分点。

在榜尾端,房地产投资占比较低的省份有两大类:一类是北京、上海这样的发达地区。中原地产市场分析师张大伟认为,京沪等发达地区产业体系十分完善,尽管房价比较贵,但这些地方对房地产的依赖度并不高。

还有一类是像内蒙古、宁夏、山西等北方以能源重化工业为主的省份。这些地方人口流出,导致住房需求不旺盛,房地产投资效益较低。有不少地方的市场化程度比较低,非商品化的住房占比非常大。

在本次报告选取的32个城市中,上半年,蚌埠房地产开发投资占GDP比重高达40.4%,经济对房地产依赖度位列第一。报告分析,根据近几年安徽省人口变动情况抽样调查统计公报数据显示,2016年起蚌埠在大力推进城镇化进程,且蚌埠的棚户区改造货币安置比例逐年提高。因此,城镇化是推高其房地产开发投资占GDP比重的一大原因。

中原地产首席市场分析师张大伟说,很多三四线城市近几年城市建设日新月异,城市面貌、环境堪比一二线大城市,这都是建立在土地财政的基础上。一旦土地市场冷却,这些城市的财政压力就会凸显,进而影响到地方经济的正常运行。

当然,也有一些三四线城市对房地产的依赖度并不高。根据报告,同为三线城市的徐州和洛阳,房地产开发投资占GDP比重仅为9.9%和7.4%。其一大原因是,徐州和洛阳工业较为发达,产业结构也更为合理,形成了多个经济增长点和产业支撑。表2:2019年上半年部分城市房地产依赖度(来源:易居研究院、各地统计局)

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