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招商蛇口董事长完成首次交棒 长期破发估值仍待修复

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招商蛇口何时迎来估值的修复与回归?

包括招商地产在内,担任招商蛇口(001979.SZ)董事长近14年,孙承铭到了退休的年纪。

8月18日晚间,招商蛇口公告称,由于年龄原因,孙承铭近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务。接棒孙承铭成为招商蛇口第二届董事会董事长的,是56岁的许永军。同时,许永军还是招商蛇口的总经理。

2015年12月,重组在即的招商地产宣布任命许永军为总经理,招商地产被吸收合并重组为招商蛇口后,许永军依然担任新上市公司总经理的关键之位。这已是招商蛇口“许永军时代”的第四年,然而因丰富物流工作经验而被看重的许永军,仍未能带领招商蛇口实现地产开发、园区运营、邮轮产业“三驾马车”的经营平衡。许永军与他领导下的招商蛇口,依然前路漫漫。

许永军成第二任董事长

招商蛇口在公告中表示,由于年龄原因,孙承铭近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务,辞呈送达董事会时生效。

孙承铭出生于1959年,今年正好60岁。2002年6月28日,孙承铭正式出任招商地产董事长;2011年2月,孙承铭从招商地产董事长职位上调往招商局集团工作,2014年4月又调回招商地产。

2015年,招商地产与蛇口工业区重组,被吸收合并为招商蛇口,于年底重新上市,股票代码从“000024”变为极具时代意义的“001979”,孙承铭依然是新公司的董事长。

招商蛇口表示,孙承铭担任公司董事长逾14年,带领公司通过实施无先例重大重组,完成了招商局集团城市和园区综合开发运营服务板块的整体上市,公司业绩持续稳健增长,受到市场的高度认可。

此外,“为确保董事会正常运作,经公司控股股东推荐,本次董事会选举许永军先生为公司第二届董事会董事长。”

许永军亮相于招商局地产板块是在2015年12月17日,彼时,重组在即的招商地产宣布任命许永军为招商地产总经理。在此前4个月,原招商地产总经理贺建亚被免职,原因未明。

时年52岁的许永军来自招商局物流集团,并非招商地产的班子成员。他毕业于西北轻工业学院(现为陕西科技大学)应用化学专业,获硕士学位,在招商局物流集团已长达15年,历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。

招商蛇口重组上市后,主营业务一变为三,除原有的社区开发与运营业务即地产开发外,新增加了园区开发运营、邮轮产业建设与运营。许永军的物流经验,与招商局蛇口大力发展重点培育的邮轮产业有契合点。

招商蛇口自我定位为“城市及园区综合开发运营商”,三驾马车平衡发展,进行业务转型。

许永军也有过相似表述。早在2017年,许永军就提出,未来三年内,把地产开发收入占总收入比重从85%降到60%,园区比重从15%提升到30%~40%左右,邮轮产业收入也将持续增长。

2015年报中,招商蛇口营业收入为492.22亿元,其中地产开发收入占比85.18%、社区运营收入占比14.15%、邮轮产业占比0.67%;

2018年报中,招商蛇口总营收为882.78亿元,其中地产开发收入占比89.14%、社区运营收入占比10.22%、邮轮产业占比0.65%。

三年过去,招商蛇口地产开发依然贡献绝大多数的收入,占比不降反升,园区、邮轮本身增长依然有限。距离招商蛇口的三年之约,仍有两年,公司转型未成犹在路上。

公司估值有待修复

资本市场一度对招商蛇口寄予厚望。2015年9月24日,重组中的招商地产以28.48元复牌,最后一个交易日12月7日,招商地产以40.5元完成终极报收,股价涨幅42.2%。

节节上扬的K线背后,是招商蛇口重组转型带来的想象空间,以及其超优质的土地资源对资本市场的致命吸引力。

可惜,重组上市后,招商蛇口长期处于破发状态。2019年8月16日,招商蛇口报收19.43元,微跌0.56%,而公司发行价为23.6元。

至今,“市场化+非市场化”强大拿地能力依然是招商蛇口不可多得的优势。

招商蛇口是开发建设深圳前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海,招商局集团独拥3.9平方公里,其中2.42平方公里直接归属招商蛇口。

去年12月24日晚,招商蛇口公布与相关方签署《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》及《合资合作协议》两份文件显示,前海土地启动加速。

重组上市以来,仅仅是2018年,招商蛇口便以非市场化方式,拿下东风地产股权、农发集团项目,获取大量土地资源。

大量拿地,使集团销售规模加速。2017年,招商蛇口终于突破千亿规模。今年,集团的合约销售目标提升至2000亿元。

2019年1-6月,招商蛇口累计实现签约销售面积515.23万平方米,同比增加43.77%,累计实现签约销售金额1011.92亿元,同比增加34.75%。此增速在调整的市场中尚属不错。

来自央企的背景,也使招商蛇口得以展现出极大融资优势。2018年中,多家房企数百亿公司债被喊停,只有招商蛇口公司债顺利发行。2018年全年,公司综合资金成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。

然而至今,招商蛇口含金量极高的土地及低息融资优势,尚未体现在其公司估值中。三年禁售期已过,当初参与上市配套融资的多家机构及持股人迟迟无法收获浮盈。

公告显示,孙承铭持有招商蛇口A股股票23000股,后续将严格遵守相应法律、法规和制度进行股份变现管理;许永军持有124800股,与持有公司5%以上股份的股东、实际控制人、公司其他董事、监事和高级管理人员不存在关联关系,不存在不得担任高级管理人员的情形。

随着孙承铭的交棒,许永军全面接管招商蛇口。未来,如何最大程度展现招商蛇口独特优势、完成转型任务,带动招商蛇口迎来估值的修复与回归,将是许永军的重要命题。

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