楼市下行通道开启:房贷增速回落 房企准备"过冬"

图/宋文辉 摄

由于调控政策不断加码，在楼市“小阳春”未果后，市场降温的迹象继续蔓延。

央行8月9日发布的2019年第二季度中国货币政策执行报告显示，房地产贷款增速继续回落。截至6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速较3月末下降1.6个百分点。

7月以来，热点城市的土地和房屋交易规模也出现下降。到8月，这种趋势仍在延续。

多家机构认为，今年以来，房地产调控政策出台的节奏再度加快，其中金融政策的收紧成为重要特征。受此影响，未来房地产市场将正式进入下行通道中。

市场降温明显

经历了连续三年创纪录的销售后，进入2019年，全国房地产市场销售面积一直处于负增长状态。今年前6月，商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比前5月有所扩大。

其中，在3月和4月的“小阳春”，市场交易一度高涨，但在部分城市加码调控政策后，市场又再度恢复平静。

下半年，市场仍未有明显起色。除住宅市场交易继续平淡外，上半年一度火热的土地市场，也有明显降温。

上海易居研究院的数据显示，7月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比增长7%。其中，一二三四线城市的交易量都出现环比下降，但一线城市和二线城市的成交面积同比有所提升。

央行发布的另一组数据佐证了这一观点。今年7月，住户部门中长期贷款增加4417亿元；单月依然维持在4000亿以上的高位，但低于上半年的均值。

上海易居研究院认为，后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，目前已企稳反弹；东部二线城市中，苏州今年已多次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城近期房贷利率上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

土地市场方面，7月40城土地成交建筑面积5273.4万平方米，环比增长2.0%。但这些城市的土地成交溢价率为19.9%，结束了连续6个月上升的趋势。

同时，7月40城土地出让金收入为2774.1亿元，环比下降6.1%，土地出让金收入增幅由正转负。

上海易居研究院指出，7月份土地成交面积仅微幅增长，表明上半年火热的成交态势已较难持续，预计下半年增速将回落。

房企准备“过冬”

导致数据不佳且预期不甚乐观的原因，主要在于持续不断的调控政策。根据中原地产的统计，2019年1-7月，中央和地方政府共出台了307次调控政策，这一频率比去年同期高出了47次，创历史同期新高。

从政策时间上看，7月单月就有56项政策出台，成为各界对后续市场预期低迷的主因。其中，7月31日的中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”， 再一次明确了“房住不炒”的指导方向，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

从政策类型上看，今年以来共有18次房地产金融政策推出，“严管”成为大趋势。其中，自7月先后强调严管信托融资和美元债外，央行和银保监会还在8月初分别部署对房地产行业的资金监管。

某家大型信托公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年6月，本来已经与某20强房企签订了框架合作协议，但随着监管文件的下发，合作最终搁浅。

在房企的资金来源中，以销售回款为主的自有资金和融资资金为主要部分。由于市场销售不佳，融资渠道又遭遇阻力，企业的资金状况已明显受到影响。

7月末，作为“华南五虎”的老牌房企富力地产，发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

文件还提及“今年以来，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”，下半年要促销售、抓回款，“以完成项目销售目标为第一优先级”，要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款率。

这一文件传递出的信号意义不容忽视。分析人士认为，一方面，收缩战线的做法，反映出房企的资金状况已经有所紧张。另一方面，“促销售、抓回款”的提出，意味着下半年企业可能采取以价换量的销售策略。

“企业可以彻底抛掉（调控松绑的）幻想了”，北京一位不具名房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，未来政策将继续维持高压的态势，企业也要做好“过冬”的准备。

这不仅会影响住宅市场，也将影响土地市场的表现。多家机构分析指出，市场将很快进入下行通道中，房屋交易量和价格下调、土地流拍流标数量增加，将可能成为下半年的常态。由于资金面的收紧，部分中小企业面临资金链断裂的风险，因此并购机会也将增加。