35年楼龄的南华村棚改在即，将成深港合作区重要配套

（原标题：35年楼龄的南华村棚改在即，将成深港合作区重要配套）

南华村内住房建筑存在重大安全隐患且建筑使用年限基本达到35年。

7月21日，南华村棚改启动签约，第一批签约住户将获得6万元奖励。

南华村以超过23万平方米的建筑面积成为今年全市最大的棚改小区。

7月21日，南华村棚改在南华小学启动签约，第一批签约住户将获得6万奖励。接下来的15天，前来签约的住户都将获得同等奖励。继华富村东、西区启动棚改之后，南华村棚改的启动再一次吸引了大家的目光。一方面，因为南华村的面积大，凭借超过23万平方米的建筑面积成为今年全市最大的棚改小区，拆赔比达到1：1.2，为棚改产权调换最高标准。另一方面，随着深港科技创新特别合作区建设推进，本次棚改后，南华村将成为未来深港科技创新合作区重要的配套区域。

回溯

深圳最早的福利房4家地产商进驻旧改未果

南华村建于1984年，是特区第一批公务员和教师福利房。从地理位置来看，南华村位于滨河路南、深圳河北、华强南路西侧，说起来这几个都是深圳的热门区域，早年的南华村更是风头无两。步行一公里可达华强北，走出小区门口就是滨河路，坐两站公交直达罗湖，那里是当年的深圳市中心。

占地面积约16.19万平方米(含小学、幼儿园用地1.35万平方米)，建筑面积约23.5万平方米，南华村共有建筑物70栋、房屋2727套。然而南华村的改造提案并非近两年才出现，据老业主回忆，最早可以追溯到上个世纪90年代末。由于早期建筑材料中掺杂了海砂和黄泥浆，腐蚀现象严重。

事实上，南华村的建筑安全隐患已是肉眼可见。1986年，黄绍昌搬入南华村，是该小区第一批住户。“当时花了约两万六分到了35栋88.6㎡的一套房。90年代跟随深圳的政策，统一从绿本换成了红本。”

住了10年，小区就出现了问题。“楼房是肉眼可见的歪斜。”黄绍昌回忆，后来小区聘请了第三方检测机构检测，发现几栋楼都有不同程度危险的要素。“我现在住的35栋楼板都裂了，还有7栋房子是不同程度倾斜。后来把我现在住的这栋拆平，剩下的7栋加固，在原来水泥板里面重新铺钢筋”。

因为楼体质量等原因，南华村改造最早要追溯到20多年前。南华村棚改现场指挥部办公室副主任曹九如表示，在此次政府进驻前，先后有新天地、卓越、万科、佳兆业等4家开发商进驻，这些开发商在业主签约同意率等方面都未能达到100%。

首批签约业主感慨：棚改方案是“及时雨”

黄绍昌作为第一批入住业主，经历了每一次的改造意愿征集。“说好改了，房产证都复印了，然后就没有下文了。”他回忆，当时地产商还邀请业主去喝早餐茶、看楼盘，甚至有的开发商声称，只要签约马上给业主10万元，“当时天气又热，在外面出差的人也都蜂拥而来，跑到那里去签约，我记得还有律师在旁边看。签约以后以为这波能成，结果又没有。”

黄绍昌认为，老旧住宅小区的改造需要天时地利人和。由于旧改需要达到100%的同意率，而想要满足南华村2000多户的意愿，难度不小，“对于我们业主来说，要的是保障。之前的房地产开发商只是来贴几条标语，也提出了1：1.3的拆赔比例，还说保证每家一个车位，但最终看来，也只是说来好听。这一波是政府主导的，我非常有信心。”

签约启动时，黄绍昌就作为业主代表出席了签约仪式。从第一批搬进来，到第一批签约，为什么这么急着改？和房子质量有脱不开的关系。黄绍昌表示，由于楼房的楼板过薄，薄到楼上有一个小孩跳，楼下几户都能听得到。此外，楼房的漏水问题也颇为严重，“我住在4楼，7楼漏水，我家从墙缝就开始渗水，怎么受得了？”

2000年，黄绍昌所居住的35栋作为危房拆除重建。如今的黄绍昌所在楼栋已经是小区内建筑质量最好的一栋，但他依然希望改造项目能够尽快推行。30多年前，这位老牌大学生调入沙角电厂，顺利分到了这套房子。但后来，黄绍昌再也没有在深圳置业。“因为工资收入和支出基本固定，我们也没有做生意。”或是缺乏家里人的支持，加之未能把握机会，如今，68岁的黄绍昌带着太太和小儿子共同居住在这套三居室里。

对于目前的棚改方案，他认为是“及时雨”，“我们现在住的楼房真的太烂了，布局设计也不好，在这里住真的不舒服。人总是想住得好一点，现在机会来了，如果签约率达不到95%的话，这个项目又黄了。如果这个机会过去了，就真的没有了，所以我真的非常希望能改成。”

现状

海砂房锈蚀严重60栋楼存在重大安全隐患

根据深圳市建筑科学院股份有限公司所出具的《深圳市南华村共60栋住宅楼结构安全性鉴定结果汇总》及深圳市住房和建设局所委托的南华村小区房屋鉴定评审专家小组所出具的《关于南华村房屋结构安全鉴定的评审意见》，南华村内住房建筑存在重大安全隐患且建筑使用年限基本达到35年。

根据南华村小区房屋鉴定评审专家小组现场查勘，该项目范围内建筑物外墙及楼梯内部分可见有墙体脱落、抹灰层存在开裂或脱落损伤，部分墙体与圈梁交接处存在开裂现象；不少楼栋外墙砂浆粉化严重，一碰即碎，其间还夹杂着小贝壳等物体。据了解，由于早期建筑材料中掺杂了海砂和黄泥浆，致使部分构造柱、梁、板出现钢筋锈蚀现象，从而导致保护层爆裂剥落、墙质疏松、墙体渗漏等情况；加上建筑物缺乏日常维护保养，致使小区存在较大质量安全隐患。

此外，南华村的基础设施和公共配套设施不完善也成为了小区非拆不可的因素之一。据统计，南华村范围内房屋出租率较高，居住人员密集，消防管网缺乏维护、更换，消防设施器材不完善，存在极大消防安全隐患。此外，目前南华村停车位严重不足，无法满足小区停车的需求，不少车辆直接停放在草坪上，导致人行道与车行道并行，极易造成安全事故。

规划

住宅部分除安置房外均为保障性住房

随着深港科技创新特別合作区建设推进，利用全市棚户区改造的有利契机，2018年8月，福田区政府启动南华村改造项目，采用“政府主导，国企实施”的模式，实施主体为福田福河开发建设有限公司。2019年4月，项目纳入全市棚户区改造年度计划。南华村改造不仅将改善居民居住条件，提升片区综合环境，也将完善合作区产业配套，集聚高端人才，并腾挪产业用地，为合作区发展提供充足空间。

作为今年全市规模最大的棚改小区，南华村棚改备受瞩目。福田区区长黄伟接受采访时表示，南华村位处深圳河畔，是未来深港科技创新合作区重要的配套区域。同时，南华村是80年代深圳市标志性小区，整体重建也得到了多方面的广泛关注。自2017年8月开展意愿征集以来，同意率已达到98%。黄伟表示，接下来，南华村将依法依规开展签约，在此基础上尽快达到法定比例，加快实施南华村棚改以及整体重建。“希望通过南华村棚改，能够为辖区的居民朋友创造一个更加宜居宜业的生活环境，也为深港创新合作区提供优质配套区。”

据了解，南华村住宅房屋安置补偿方案几经修改，已于7月9日通过了市住建局的专家评审并通过备案。该项目按照棚户区改造政策实施拆旧建新，具体根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018)8号)、《深圳市福田区棚户区改造实施办法(试行)》(福府规〔2019)1号)等相关规定执行。棚户区改造项目，在满足公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

对于被搬迁房屋选择产权调换的，按被搬迁房屋建筑面积1：1.2置换回迁安置房建筑面积，或按被搬迁房屋套内建筑面积1：1置换回迁安置房套内建筑面积。此外，业主还可以按照同地块安居型商品房平均市场评估单价增购10平米。目前，增购面积已由房屋价格评估中心完成评估安置补偿协议、签约流程和选房规则已经完成。套内测绘工作正在进行，完成将告知业主。

此外，南华村项目指挥部表示，棚改概念规划几易其稿，对于业主比较关注的回迁安置区域问题，作了调整。对于“绿转红”、抵押、继承、产权纠纷、无产权登记、涉诉、查封、买卖、赠与、离婚等专项问题分别确定解决方案，完成了签约准备。

业主　故事

在这个建成超过30年的小区里，从最早一批的福利房拥有者，到如今租户众多、房屋质量堪忧，南华村里的人换了一批又一批。在时代更迭的同时，南华村的变化也给住户们造就了不同的未来——有的是最早的福利房拥有者，几十年过去了，手头还是这一套房子；有的则以租户的身份投奔于此，因为看准了投资时机，最终握有十几套房。他们的故事，既是南华村变化的缩影，也是深圳这个城市发展过程的注脚。

换电梯房的梦想20年过后仍未实现

和黄绍昌同样渴望换房的还有苏老师。1997年，作为深职院的教职工，苏老师获得了分配福利房的资格，“当时可以选择梅林一村和南华村，那会儿梅林一村交通还不是特别方便，加上我们身体不是特别好，为了离医院近一点就选择了这里(南华村)。”

过去的交通优势早已不在

1999年过完元旦，苏老师一家正式搬入南华村。刚搬进来的时候对小区的印象颇为满意，“从楼上看下去，就觉得绿化特别丰富。而且当时这里就是市中心，去哪都很方便。”选择住在六楼，当时苏老师还寻思着，是不是高了点？但后来，夫妻俩都想着，毕竟年轻，等年龄大了再换一套电梯房。而这个梦想，在过了20年之后，也未能实现。

过去的交通优势，早已不复存在。记者实地测量发现，如果选择地铁出行，南华村的村民需要步行800米，过人行天桥才能抵达地铁站，对于年龄较大的居民而言，出行不可谓不困难。此外，该小区出门即为滨河大道，前往深圳东部出门即可搭乘公共交通工具；但如果想要前往深圳西部，同样需要步行过人行天桥，行至华强南片区才能有车坐。

墙体松散20年挂不上窗帘

当然，最让苏老师揪心的还是楼房质量。从她20年前搬进来，自打装修就发现了问题。“我家当时打了窗帘架，但是窗帘挂不上去，原因是窗帘架根本没法固定在墙上。一挂窗帘，整个连架子都掉下来，架子无法承载窗帘的重量，根本钉不牢。”20年过去了，苏老师家的客厅和主卧依然没有挂上窗帘，“敞亮都还能克服，但换衣服、脱衣服都只能躲到洗手间里。”

起初，苏老师想着，毕竟房子是自己选的，而且彼时的南华村毗邻几大商业区，闹中取静，墙面掉灰也是小事儿。住到后来，房屋质量越发影响苏老师一家的生活。

房屋漏水窗台长蘑菇

2013年，七楼6号房因为装修时埋在墙里面的水管爆裂了，而恰好该住户的厨房墙壁和苏老师家的客厅用着同一面墙，水顺着墙壁一个劲儿往外渗，“当时我客厅靠着门口的这个地方正好是全家的总电源，电视、冰箱完全没法用了，都被我移到别的地方去了。”苏老师回忆，彼时那面墙泡得像泥一样往下淌。而装修时选择的木窗框，直接长出了一圈蘑菇。后来在她的一再要求下，管理处上门维修，将楼上的水管断掉，重新接管，苏老师一家的生活才恢复了平静。

可让她没想到的是，平静也是暂时的。近几年，楼上的住户将房子租了出去。新来的住户在装修时把原来的厨房给断开了，一半做洗手间一半做厨房。由于换马桶的时候，水管没对正，楼上租户的大小便水再次顺着墙面流下来，“弄得我满屋子都是臭的。”

天花板水泥成片往下掉

说起这些糟心事儿，苏老师心态还算不错，调侃自己也遇到过好邻居，“我楼上的5号邻居特别好，他家的洗手间也是漏得不得了，然后他平时不敢正常冲凉，只能站在他们家洗手间的蹲便上面，水要完全接到蹲便里面。”这等别扭的姿势，为的是防止苏老师家像下雨一样漏水。可即使是这样，苏老师的洗手间和客厅走廊连接的那面墙，也一直都是湿的。参观苏老师的家，天花板有多处重新修补的痕迹，掉顶于她而言已遇见多次。“卧室天花板的水泥也成片地掉下来过，就掉到床上，大概有十几斤，刚好床上没人。”此外，墙面大面积发黑，霉点从厕所蔓延到客厅和卧室，仿佛水帘洞。而就在采访的当天，苏老师的邻居家阳台天花板也掉下了一大块水泥。

苏老师一直渴望换房。然而由于经济实力不够，一家人没能买得起第二套房。于她而言，之所以选择第一批签约，为的也是赶紧搬离这个已经不堪重负的老房子。“说实话，用我剩下的30年产权的破楼换70年产权的新房，在同等面积下不用加钱，我觉得合理。”苏老师坦言，南华村的棚改条件和华富村没法比，自己也理解一些上了年纪的业主认为改造太折腾，“但是于我而言，我是坚决支持的，我是恨不得再快点改。”

从租户变身包租婆 她坐拥10套房产

改革开放40年，造就了举世瞩目的深圳速度，也诞生了无数个在其中抓住机遇而富起来的一帮人。南华村从最早毗邻中心区，到后来被城市的发展边缘，不少第一批居民早已搬离，而就在一趟又一趟的住户更迭中，古招娣(化名)从一名租户变成了坐拥10套房产，这一切都得益于南华村。

从维系生计的家庭主妇

到做起了房屋租售生意

今年46岁的古招娣，穿着一身黑衣裤，戴着帽子，乍一看以为她的身份是家庭主妇，到后来才知道，这是她十年前的身份。

2001年，古招娣跟随丈夫来到深圳。最初在罗湖租房子，后来发现南华村既能满足孩子读书，又毗邻中心区，就搬了过来。在来深圳之前，古招娣在潮州开店卖番薯粥，也算是有一门手艺。本来计划在深圳也用此技谋生，但碍于租金太高，不敢去尝试。

2004年，古招娣的丈夫在南华村购入了4栋一套房，一家人正式在深圳扎根下来。后来，由于丈夫因病去世，古招娣在照顾丈夫的几年里一直当家庭主妇，家中负债累累。

为了照顾三个孩子以及双方父母，2007年，古招娣开始做违章代办业务，勉强能养活一家人。干了两年之后，2009年的一天，小区里一个和古招娣相识的中介说起自己卖房的经历，表示小区里一套房子交易他就赚了五万中介费。

听完这句话，古招娣眼前一亮，“我说天啊！我觉得我也可以干这个事。”2009年6月，古招娣把最初丈夫购买的那套房子拿去贷款了41万元后，又拆分成了两套房子的首付，分别购买了41栋的102室和53栋的303室两套75平米的两居室。2010年，凭借出售两套房子挣的钱，再找亲戚借了一些钱，古招娣凑够180万元，在南华村买下了一间一楼的商铺，正式踏入房产租售行业。“有些业主住在国外，或者不在深圳没时间打理，就委托我来打理。”她从最初的房屋出租赚佣金，到担任起二手房东。整个南华村由她负责租赁的房子就有80多套。

“买旧房子一套一套攒起来”

高中时，小女儿问古招娣，如果考上了国际班就可以去国外读书，但是会不会压力太大？听到女儿这么问，古招娣的眼泪掉了下来。“我自己没什么文化，就是希望孩子一定要多读书，只要她考得到，我就供得起。”说起发家致富的故事，古招娣频频落泪。她表示，丈夫走了之后，自己当时因为经济能力有限，经常会被别人看不起，看着三个尚在读书的孩子，她告诉自己一定要争气，“我也很努力在挣钱，我不想让我的孩子老是活在这种环境下。”

看准时机，敢于出手是古招娣成功的关键。但与此同时，她也认为自己非常幸运。“我一直都很看好南华村，因为我是白手起家，我不可能去买别墅，我只能买旧房子，一套一套攒起来。”如今，古招娣手握十余套房产，其中有10套在南华村。随着生活条件变好的还有孩子们的成绩。小女儿考入悉尼大学读书，已从该校硕士毕业；大女儿也毕业于美国加州大学。“她们都是凭自己的能力和努力考上的，从来没有课外补习，都是自己熬夜在图书馆里学习。”

“心态放得很平，很知足”

古招娣回忆这十年，几度感慨落泪。期间她也经历过贷款办不下来，而损失了30万定金的时候。但她总会安慰自己，如果一开始没买房子，可能她都不能带着孩子们留在这座城市里。面对如今的棚改安置标准，她表示自己心态放得很平，“别的小区很多业主都羡慕我们南华村，都跟我说他们小区搞了多久都没搞成。政府这次很重视我们，也许过几年连增购都不让了，我很知足。”

采写：南都记者 张馨怡 实习生 吴瑞琪　摄影：南都记者 刘有志