房地产疲弱拖累下游产业链 下半年旧改或迎万亿市场

“我们的成本增加了，但是销售的单价没有增加，反而有所下降。”一位陶瓷企业老总在一个座谈会上坦言，“房地产情况不好，拖累整个下游的陶瓷行业。”

现今，家庭装修很多都离不开瓷砖等建材。然而，国家统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。

有专家认为，由于房地产市场疲软、棚改退坡等因素，下半年老旧小区改造或将成为房地产市场的关键因素，而建材市场也将相应发生变化。

房地产疲弱传导下游

今年上半年，房地产的“凉意”让下游都感受到了。

首先，房地产开发投资增速回落。2019年1-6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。

其次，商品房销售面积下降。1-6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%。

最后是土地购置面积在下降。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%。

太平洋证券在发布的研报中指出，地产调控依旧趋紧，而从5月份地产投资拐点向下后，6月份数据继续下滑。

中银国际则在报告中表示，2019年棚改计划安置户数相比2018年减少315万户，假设货币化安置比例35%，户均85平米，则减少货币化置面积0.93亿平，占2018年住宅销售约6.5%；减少实物安置面积1.74亿平，占2018年竣工面积26%。预计棚改退坡减少家装建材市场规模约为1715亿元。

“东部沿海城市的资源型企业一直都是粗放型增长，环保治理下，很多企业并不适应。传导到下游，提升的成本就转嫁到下游企业身上。这些企业的出路是提升产品价格，把成本提升让消费者‘买单’。但是每个行业是不一样的，比如说，这两年纸业可以说是躺着就把钱赚了，因为纸的价格涨幅超过一倍，成本传导给下游消费者已经完成。但以我所在的陶瓷行业来说，价格不仅没有涨，反而有一些回落，因为房地产行业的增长放缓。”上述陶瓷企业的老总坦言。

“旧改”大潮引万亿投资？

在基建回升力度偏弱、房地产疲软的情况下，下半年有什么机会？很多人都将目标瞄准老旧小区改造。

6月19日，国务院召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。

截至今年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。

与此同时，各地也纷纷发布旧改的计划，比如山东烟台年内计划改造老旧小区142个，涉居民12.7万户。郑州计划整治提升老旧小区1033个，目前已经完工6个，正在施工167个，完成招标待开工285个，正在组织施工招标265个，正在进行设计立项310个。广州计划改造老旧小区779个，惠及46万户居民。

“建国以来，我国的住房制度是以公房为主，经过多年的一个发展，比如说我们在广州荔湾的一些两三层的老房也好，或者一些七八十年代建成的这些公房也好，其实已经到了一定的年龄。但是，比如公房以前都是单位制的，现在逐步出售了，产权就会很复杂，其实很难做到大拆大建。那就必须要在原有的老城区的基础上进行一个改善。”广州中大城乡规划设计研究院有限公司副院长李敏胜对21世纪经济报道记者表示。

他指出，要把这些老旧小区通过自我更新的方法进行完善，包括了本身建筑的改善，公共服务设施的完善，以及房前屋后绿化，还有市政工程的逐步的完善等等。“在这样情况下如何去改造，就变成了我们整个地方政府要面临的一个重要课题，要求我们的市民跟我们的政府一起去共同改造自己的家园。”

中银国际则认为，旧改接力棚改，将成为一个巨大的市场。“预计旧改和棚改对家装建材需求的结构性差异将利好管材、瓷砖等建材品类：旧改计划五年时间改造老旧小区16万个，涉及居民4200万户，总投资额约8万亿。平均一年改造3.2万个小区，单小区预算2500万元。小区改造以加装电梯、道路维修、管网翻新、外墙翻新、防水、入户装修等为主。小区公共基础设施改造是重点。”