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北京禁止隔断房 分散式长租公寓如何破局?

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关于隔断房的话题再次引发大众关注。近日,北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局接连发布3个合同示范文本,将禁止隔断房提升至法律层面。

在控制房租水平基础上,禁止企业打隔断,获得更多利润。那么,对分散式长租公寓而言,该如何发展??

“N+1”模式之惑

新京报记者了解到,除了对租赁方式、租金等内容进行规定外,新版住房租赁合同示范文本,对于群租房的政策再次重申:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

“此前一直严禁隔断房和群租房,这次发布住房租赁合同示范文本和房源信息发布规范,让政策更加明确、更加坚定。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

然而,由于客厅面积大、价格相对合适,且经过租赁机构装修后,居住环境大大提高,“N+1”房源在北京租赁市场中,有着部分需求存在。

蘑菇租房联合创始人龙东平指出了目前一大现状:头部机构化企业中,“N+1”模式是一大普遍现象,而大量中部租赁机构或个人房源内,“N+1”的比例也非常高。

从运营角度分析,“采用分隔增加房间数量的方式,是提高坪效最为普遍的方式,也是目前长租公寓最为直接的利润增长点。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

值得注意的是,装修成本偏高,或是分散式公寓面临的一大现实问题。“拿房时,公寓机构跟原房主签的合约可能是三年、五年,一旦房主不再续约,装修成本未必能挣回来。因此,公寓运营商通常采取的解决办法是,将房屋进行分割,变成隔断房。”宅猫找房创始人杨晓松表示。

在此背景下,租房新政,或对分散式公寓运营形成直接影响,“运营企业整租过来,不允许分割,还是整租出去,那么,长租公寓存在的价值有多大?如何才能把装修统一化的成本收回来?这是长租公寓运营企业必须面临的现实问题。”杨晓松表示。

租赁新政或影响盈利及规模扩张?

“禁止‘N+1’,意味着少了一间房。无论对哪家长租公寓企业而言,都可能影响出租率或投资回报。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

在房东东创始人全雳看来,影响最大的还是头部运营机构,像美丽屋、中润等中型规模企业也会受到一定影响,“企业不仅仅损失的是资金,还损失的是规模。”

不过,在影响程度上,具体还要看政策的落地执行力度。“影响有多大,消化时间有多长,今年可能还不好评估。”空白创始人杨现领称。

不过,巴乐兔联合创始人高萌对此持乐观看法。在他看来,这一政策对长租公寓企业提出了更高要求,反倒会推动大型机构和平台的发展。

之所以这么认为,高萌的理由在于:该政策并不影响庞大的租房需求,也不会减少市场规模,或阻止行业进一步市场化发展。此外,该政策并不否定企业,反而是让优秀、愿意持久投入和追求长线回报的企业发展得更好。

在接受采访时,相寓方面表示,相寓坚持在合法合规的范围内正常经营,租房新政对相寓经营基本不产生什么影响。

分散式长租公寓整体规模增长缓慢

实际上,今年长租公寓行业跌宕起伏,风波不断。近日,有报道称,乐伽公寓在合肥、西安等地拖欠房东租金,疑似“爆仓”,随后乐伽公寓发出辟谣公告称,一直处于正常运营状态。不过,乐伽也坦言,“关于合肥市场我司依旧会正常运营正常维护,只是不再进行扩张市场”。

据克而瑞发布的2019上半年中国长租公寓规模排行榜显示,较去年年底而言,今年上半年,分散式长租公寓运营商整体规模增长缓慢。究其原因,克而瑞研究机构认为,由于消防、甲醛、租金贷、哄抬租金等问题,分散式租赁企业被住建委等部门多次约谈,约束和规范企业发展。而政府对租金上涨的严控,也使分散式长租公寓运营商能够获取的有效房源并不多,这也是导致整体规模增长缓慢的主要原因。

除此之外,不同城市对于隔断房接受度不一,比如北京市场,今年上半年在通州等地集中拆除隔断,整治违规,分散式租赁企业一定程度受到影响。

“一个行业从地上吹到天上,再从天上摔到地上,都是初期典型的特征,说明大家都很浮躁。坦白说,长租公寓现在并没有解决大部分租客的痛点,反而抬高了市场整体租金。”全雳表示。

实际上,租赁行业不同于酒店行业,由于涉及民生,租金不能随便上涨。在此之前, 万科在深圳城中村的“跑马圈地”,引起租金上涨,让其“万村计划”站在了舆论的“风口浪尖”。

“基层的劳务人员需要有地方住,若房租上涨后,目标客户改变了,但并没有增加原来劳务人员的居住空间,而是让他们的选择空间更小,这是长租公寓行业面临的一大困扰。”杨晓松称。

“经过两三年的迅猛发展,住房租赁企业规模快速发展壮大,住房租赁行业的机构化、专业化、规模化程度持续提高,企业和行业发展摸索出一些规律,比如经历过高速扩张后,肯定需要慢下来,通过加强管理和规范经营解决发展中遇到的种种问题,速度放缓是为了走得更稳,走得更远。”赵庆祥称。

全雳亦认为,2019年,对长租行业来说是个反思年,暂缓扩张,是最明智的选择。放弃没有质量的“规模”,活得长,才是真正的“好”。

业内:需创新模式,提高运营效率?

“长租公寓未来还是很大的发展空间,但到底发展的方向在哪,目前还有待观察。” 杨晓松称。

杨晓松建议,长租公寓可在模式上有所创新。在他看来,长租公寓的发展方向,往“轻”的方向发展更为合适,“如果为了做一个长租品牌,做‘重’加入装修,带来的问题非常多,也不一定是市场真正需要的。”

他提出了一大解决方案:可将长租公寓变成物业公司帮业主打理空置房的模式,即将物业公司联网,将社区内公寓整租过来,不用专门团队,而是交给物业公司打理,做成标准化服务,“物业公司就是管房屋的,本来就不许分割,这一模式还把利润让给物业公司,可以实现盈利问题。而对租户而言,房租也没有很大上涨。”杨晓松称。

在张波看来,分散式长租公寓想要突破利润“天花板”当属无解,很难做到“跑得快”又“跑得好”,当下最优解是控制在北京的市场发展规模,并严格控制拿房成本。同时,适时扩大在热点二线城市的布局规模。

除了在城市布局上要有所差异外,在具体的运营方面,龙东平认为,想要形成合理、长效的发展,长租公寓还需要在提升运营效率,降低管理成本,提高附加服务等方面下功夫。

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