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深圳写字楼空置率高企:中小企业测算成本后搬离CBD

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沿着前湾一路向西,道路两旁的建筑拔地而起,到处都是热火朝天的景象。6年前,深圳前海蛇口自贸新城还是一片滩涂,如今这里已经规模初成,写字楼群开始陆续面世。

前海片区虽有利好,但如今还是个“大工地”,配套设施还有待完善。同时,该片区办公氛围不够浓郁,又不断有新的写字楼交付。据高力国际数据,这一片区甲级写字楼的空置率已经高至65.7%。

前海片区的集中供应客观上影响了深圳全市写字楼市场数据。但这不是全部原因。今年上半年,深圳甲级写字楼的整体空置率升高至23.3%,福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。

《每日经济新闻》记者近日在深圳写字楼市场调查发现,很多中小型企业正在不断平衡租金成本与营业收入之间的关系,它们或不再负担得起高额的租金。这些为成本所困的企业,选择在关外用更低廉的租金租下办公区域。

深圳写字楼市场正处在变动时期,无论是供应端还是租赁端,都开始进入新一轮的洗牌期。

供应量攀升

前海是一片被寄予厚望的区域。从2013年拍下第一块地至今,前海向来颇受房企青睐,卓越集团、华润置地、招商蛇口等均在该片区有落子。

6年过去,早期建设的写字楼陆续入市交付,但目前愿意在前海办公的企业还不多。“交通不太方便,打车司机都不太愿意进去。”一位熟悉前海片区写字楼的人士指出。

前海片区正在成为深圳全市供应的“大户”。据高力国际数据,2019年至2021年,深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超八成来自南山和前海;2019年下半年,预计全市约有超108万平方米的新增写字楼供应入市,同样主要集中在南山和前海。

写字楼集中供应但配套没有成型,大型的企业机构都未入驻,这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。

7月16日,《每日经济新闻》记者走访前海片区发现,这一片区还处在集中建设的阶段,路上行驶的多是货车。部分已经交付使用的写字楼,目前也还没有成熟的商业配套,的确不是理想的办公地点。

在已经交付的前海信利康大厦,《每日经济新闻》记者走访了21层以下的近10个楼层,除了一家企业培训机构和一家传媒公司有人员办公外,多数楼层即使已经装修完毕,也仍处于无人办公状态。

记者以公司租赁为由联系上这栋大厦的招商人员,他介绍了一个200平方米左右的物业,是一个已经装修完毕的单位,而且已经挂上了公司的名称。“本来想在深圳开公司,但最后没有开起来,现在放出来租。”

随后《每日经济新闻》记者在天眼查以及社交媒体上搜索这家公司的名字——其董事长负面缠身,而欠薪信息则铺天盖地。

这是前海写字楼情况的一个缩影。前期入驻这一片区的企业,多数承租的都是小面积的物业,而这些企业本身资质并非十分良好,很难保证长期经营状况稳定,一旦经营情况不理想就会退租,这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。

在另一栋已经交付的前海香江金融中心,其情况也与之类似。其前台的工作人员表示,“目前写字楼还有很多的,(因为)我们都是大面积(500平方米起租)。”

CBD写字楼搬离

前海片区的供应走高对深圳写字楼的整体空置率造成了一定影响,而全市写字楼市场的整体情况也并不十分乐观。

相比起北京和上海,深圳的写字楼整体空置率处在高位。今年上半年,北京甲级写字楼空置率达到11.5%,上海优质写字楼市场空置率为18.0%,均低于同期深圳甲级写字楼23.3%的空置率。

值得注意的是,包括高力国际、第一太平戴维斯等机构的报告都曾指出,互联网金融的退潮影响到了深圳的写字楼市场,但在一线市场的人士则表示,这一原因“并不全面,还是因为(企业)算不过账了。”

这与整体的经济景气度有关系。据《每日经济新闻》记者调查了解,今年以来,深圳有很多中小企业在测算过成本之后,都开始从CBD的写字楼中搬离了。

小刘所在的企业从福田CBD的写字楼里搬走了。从去年开始,他所在的公司人员减少了一半,营收也开始收缩,迫不得已,他们在关外寻找了一处创意园区,租金从原来的的200元/平方米/月下降到了110元/平方米/月左右。

小刘的公司并非孤例。一名在福田CBD从事写字楼租赁的中介人士告诉《每日经济新闻》记者,最近他经手了多宗“写字楼退租”的事件,“很多就是租不起了,搬到关外去了。”

“搬到关外不仅是考虑到租金的因素,当然这是主要原因。还有就是,关外的生活成本低了很多,很多企业在关外招工会更容易一些,现在关外的园区相对来说好租一点。”上述中介人士指出。

退租的人多了,又没有更多的企业涌入CBD,这一情形直接让写字楼的租金步入下行区间。“最近跟我谈降租金的也很多。”一名南山区从事写字楼租赁的人士指出,“如果不租出去,一直空置会亏更多,没办法,只能降租了。”

高力国际数据显示,2019年上半年,深圳全市甲级写字楼租金小幅下挫至236元/平方米/月。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示,截至今年上半年,深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米,2019年全年供应将创历史新高。需求落后于供应,深圳甲级写字楼平均租金增速承压。

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