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左手拿地右手并购:孙宏斌土地增持路线图

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左手拿地,右手并购。2019年的孙宏斌在扩充土地储备方面还是跑得那么快。

7月16日,新湖中宝(600208.SH)公告显示,拟将其持有的浙江瓯瓴实业有限公司(下称瓯瓴实业)和上海玛宝房地产开发有限公司(下称玛宝公司)的股权及相应权益转让给融创中国(1918.HK)旗下公司,交易价款为67.05亿元。据了解,此次融创收购的20个地块分别位于浙江温州、江苏启东和上海,土地面积近100万平方米,土地用途主要为住宅。

这只是孙宏斌2019年攻城略地的一角。根据公开资料数据统计,2019年以来,孙宏斌至少已经发起高达138.34亿元并购。除了并购,孙宏斌也没停止拿地步伐。中国指数研究院发布的数据显示,2019年上半年,融创中国拿地总额达680亿元,达到去年同期的5.8倍,拿地面积高达1170万平方米。3、4月间的新增项目中,二线城市是发力的重点,85%的土地储备都在一二线市场。

在同策研究院总监张宏伟看来,从市场角度来讲,现在并购价格相对便宜,并购项目利润率整体比公开招拍拿地的利润率水平要高。融创并购通常采用分期支付的方式,首笔支付金额不大,项目收购之后,融创会迅速启动销售,因此销售回款基本上可以覆盖即将支付的每一笔款项。据公告披露,在缴纳3亿元的定金之后,融创地产第一笔付款支付至交易价款的15%,即约10亿元。

“着眼未来,融创中国目前储备好土地和项目,明年和后年才会有更好的增长。”张宏伟说。

融创当年披露的数据也显示,其三分之二的土地都是通过并购获得。-甘俊 摄

并购、拿地,融创扩储力度不减

根据上述公告,新湖中宝向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业有限公司、南通启仁置业有限公司100%权益;分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权,并以平价转让新湖中宝对上述公司的全部债权。

2019年,“并购之王”不曾停下脚步。2月,融创中国重返京沪,豪掷125亿元收购上海泛海建设公司100%股权,后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益;4月,融创以13.34亿元的代价收购阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。

2019年3月,孙宏斌在香港举行的2018年业绩发布会上透露,2018年并购项目占了70%-80%,并购案例多达200多个。其中,2018年1月末,融创中国宣布计划出资人民币95亿元或者等值港币,购买大连万达商业股东持有的约3.91%股份;2018年3月,融创再花10亿增资乐视,随后又斥资19.33亿接手海航海南两家公司;2018年10月,融创出资62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。

实际上,2012年开始,融创中国便开始在全国收购项目和土地,2014年起尤为凶猛。2014年,绿城遭遇资金链危机,孙宏斌以62.98亿港元的价格收购绿城24.31%的股权;2015年,融创实施了4起并购,其中两起分别以32亿收购中渝置地成都7个项目和6.8亿元收购天朗8个项目;2016年是融创的并购大年,财报显示,2016年公司共对外发起16笔收购(包含对同一家公司发起的连续收购),涉及资金595亿元,包括以137.88亿元购联想旗下所有地产业务;2017年融创持续加码,连续发起10笔并购,其中最著名的便是与万达那场交易总金额高达637.5亿元“世纪大并购”。据统计,2017年融创并购涉及金额高达1065.04亿。

连续收购的同时,融创中国拿地热情依旧。

根据中国指数研究院发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》,从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创依次占据榜单前三位。其中,融创1-6月拿地总额达680亿元,达到去年同期的5.8倍。从拿地面积来看,融创中国在100家房企中排名第五,2019年上半年拿地面积高达1170万平方米。

在公开市场,2019年4月,融创摇中无锡滨湖区地块,加上拍下的两幅土地,此次在无锡新增3幅土地储备;同月,融创在武汉斥资152亿元拿下4宗地块;5月中旬,融创以10.23亿元成交价竞得东莞沙田地块。

自2016年末以来,融创似乎有意减少公开市场拿地动作。2016年6月,孙宏斌就在一场项目发布会上透露,融创已经在全国范围内停止公开拿地,转而通过并购的方式获取低成本的土地资源。融创当年披露的数据也显示,其三分之二的土地都是通过并购获得。2018年的中期业绩会上,孙宏斌依然坚称,基于对宏观调控政策不会放松的判断,融创基本不在公开市场拿地。

话虽如此,但易居研究院智库中心数据显示,截至2018年11月26日,融创在2018年内公开市场共拿地128块,总建筑面积为1344.4万平方米,占地面积总计720.69万平方米,成交总价404.65亿元。其中,仅10月单月就斩获地块29块,将近一天一块地。

不过,2019年3月29日,孙宏斌在香港举行的2018年业绩发布会上再次表示,虽然对房地产行业长期看好,但对今年的销售不能太乐观,因此今年“拿地会非常小心”。6月初举行的融创中国股东会上,融创总裁汪孟德也表示,现在地价上来了,融创已基本暂停公开市场拿地,只有部分未解决的并购项目仍在商讨。中指院数据也显示,1-4月,融创中国拿地金额626亿元,相比起前几月的高密度拿地,5月起融创明显放慢扩储速度。

资金从何而来?

并购与拿地双重出击,外界关心的是,融创哪来的钱?

事实上,从销售金额来看,融创并不差钱。融创中国2019年6月未经审核营运数据显示,2019年6月,集团实现合同销售金额约507.9亿元,同比增长11%,环比增长14%,合同销售面积约347.5万平方米,合同销售均价约14620元/平方米。

2019年上半年,融创中国累计实现合同销售金额约2141.6亿元,同比增长12%,累计合同销售面积约1472.0万平方米,合同销售均价约14550元/平方米。2019年上半年,归属于融创的权益合同销售金额约1479.4亿元。

再往前看,2018年融创中国全年合同销售金额4608.3亿元,同比增长27.3%,位列全国房企销售排名TOP4。彼时,孙宏斌表示,2019年的销售目标是5500亿元,增幅约为20%,对比往年业绩,这个幅度并不算太高。他表示,“2019年融创将会慢下来,对于市场不太乐观,必须要小心。”不过,若要达成5500亿元的销售目标,融创接下来月平均销售额需达到560亿元。

此外,并购行为也离不开现金流的支撑。融创2018年年报显示,2018账面现金达约1202.0亿元,同比增长约24.3%,集团债务净额与资产总额比率为15.2%,较2017年同期的19.7%继续下降。

与此同时,融创中国也通过多种渠道进行融资。

今年年初,融创中国采用私募结合地产融资的方式,与歌斐资产签约,后者拟以地产基金的形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目。

此外,融创也在离岸市场密集发债融资。融创中国公告显示,今年以来,融创中国分别于1月、2月和4月发行了2021年到期的6亿美元8.375%优先票据、2022年到期的8亿美元7.875%优先票据以及2023年10月到期的7.5亿美元7.95%优先票据,票据已申请于新加坡证交所上市及报价。2018年,融创中国四次于新加坡证券交易所发行优先票据,发行金额共计18.5亿美元,其中,除了2018年4月发行的期限为3.25年的优先票据利率为7.35%之外,其余利率均高于8%。

除了海外融资,2019年4月8日,上交所披露信息显示,融创房地产集团有限公司拟申请发行80亿元“小公募”类型公司债券,申请已获得上交所受理。债券发行期限不超过7年,拟分期发行,首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。2018年,融创于上交所和深交所累计发行了250亿元的公司债券。

融创中国年报显示,截至2018年末,融创净资产为705.90亿元,上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月,融创借款金额达2269.64亿元,较上年末新增342.12亿元,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。

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