网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

深圳闲置土地有特殊因素如何激活空间价值

0
分享至

调控从需求端转向供给端,源头的土地是调控重点。一方面,从价格角度启动“地价-房价”联动调控,另一方面从数量角度开启“从增量到存量”的供应机制。对国内最缺土地资源深圳来说,早在10年前就开启了存量盘活(2009年发布《深圳市城市更新办法》)。近年来,拆旧建新式的城市更新难以为继,深圳空间挖掘转向已批未建和闲置土地盘活。比如,土地用途变更或容积率调整激活久盘不活的项目,将项目开竣工时间刚性化等,都是最新政策。

另外,深圳每年发布《闲置土地信息公开表》,最新的公开表显示,目前全市宗闲置土地共62宗,其中22宗闲置为政府原因,40宗闲置为企业原因,占比达65%。闲置时间短则1个月,长则高达205个月。这其中,初始规划为住宅用地的很少,多数是工商业用地。按照国土部2012年发布的《闲置土地处置办法》,“如果为企业自身原因的,闲置一年的收土地价款20%的闲置费,闲置两年无偿收回”。

从全国看,被认定的闲置土地中,60%以上的闲置是由于政府原因造成的,这与深圳恰好相反。对于深圳来讲,土地资源极其匮乏,产业升级快且落地需求嗷嗷待哺,企业投资和融资渠道多样,海量供地导致的无谓闲置,基本不存在。另外,房地产需求旺盛,不仅存量土地交易供需旺盛,而且经过土地用途改变、容积率提升等盘活途径,就能够将存量土地的价值显化出来。

之所以大量出现企业自身原因导致的闲置,多数是与深圳产业升级快、城市更新(土地用途变更、容积率调整)、地价上涨等原因有关。比如,2008年以来深圳新兴产业加速发展、地产蓬勃兴起,过去30年外向型经济发展中很多企业受益,手上的地明显升值。对这些地块,政府征收也好,与开发商合作搞城市更新,挖掘房地产红利也好,都会出现征收置换、规划调整等外部因素介入,激活了土地的市场价值,导致与原股东的纠纷。

闲置土地只是深圳盘活存量的一部分,已批未建土地更多。目前,深圳已批未建土地564宗,被认定为闲置的仅10%左右,涉及企业原因的共127宗,涉及政府原因的404宗,涉及外部因素的33宗。

关于闲置与已批未建,并无明确的标准。不管如何,这说明了,即便是深圳这样寸土寸金的城市,土地供应也像吸水的海绵,用力捏一把,就能挤出来。但是,尽管深圳闲置土地处置的措施很多,但由于政府原因不在少数,股权和债券关系复杂,加上房价地价上涨导致对利益争夺激烈,旷日持久的诉讼让闲置难以避免,盘活的难度很大。目前看,基于深圳第三产业主导、住房需求潜力太大,通过用途变更和容积率调整,提高使用权人参与处置积极性,即通过激活空间价值来买单,还是为数不多的可行之举,最典型的就是产业用地改建房地产(现在主要给人才住房开口子,并以可售商住做补偿)。这样,既能解开盘根错节的利益纠葛、减少诉讼纠纷,还能为人才住房、基础教育、医疗等公共设施提供落地空间,不失为一种智慧。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

相关推荐
热点推荐

花百亿在坑里盖酒店,还花4百亿买李嘉诚大楼,堪称最大隐形富豪

小明商业评说
2021-03-07 22:27:59

比白糖和烟酒更可怕的“脑梗杀手”,原来是它,我们几乎天天在吃

大琦哥聊游戏
2021-03-07 14:31:19

缅甸越来越多的警察、公务员、官员罢工

缅甸中文网
2021-03-07 18:33:20

26岁女护士在副院长家楼顶死亡案有了新进展

医客
2021-03-07 12:59:32

又一个阿里员工被判刑,涉及金额66亿,获利千万

深蓝财经
2021-03-07 22:22:39

京港澳高速磁悬浮列车来了?广东官方回应“是一种误读”

中国新闻周刊
2021-03-07 20:39:09

为啥被称为“女版陈冠希”?看到这些,你还敢称老司机么....

八姐论八卦
2021-03-06 08:02:36

六十年前,真的有很多人做出“违背祖训的决定”,献出祖传秘方

八点健闻
2021-03-07 20:04:33

终于,蔡英文捅了“马蜂窝”!台当局前高官:台湾依赖大陆是事实

学邈娱乐说
2021-03-07 20:45:22

全都惊呆了!宁波一男子吃自助餐,吃至餐厅修改规则!

叮当妙招资讯
2021-03-07 03:18:32

曼联闪电战2-0终结曼城连胜!索帅创队史纪录,瓜帅轻敌暴露软肋

罗米的曼联博客
2021-03-08 02:59:30

“现在才明白,为啥不能让护士当老婆!”害怕婚后的生活不如意?

李涛娱乐厅
2021-03-07 06:26:28

日媒:中美对等的时代即将来临

环球时报视频
2021-03-08 00:27:43

12000公里,法国拆除华为设备时,华为送货上门“万里光缆”

我们都是科技宅
2021-03-08 02:51:27

3月8日央视开播NBA全明星?翻开节目预告一看,怎么了?

篮郭先生
2021-03-07 19:51:21

演员倪妮因穿衣尺度被导演批评,指名道姓不留情面:不要袒胸露背

四斤
2021-03-06 20:39:47

央视紧急曝光的网红玩具,要钱又要命,摄入2克就能危及生命

胖福的小木屋
2021-03-07 10:02:59

基辛格担心的事发生,拜登对华政策180度转弯,中方火速亮明态度

前沿时刻
2021-03-07 11:50:52

一个睡了300个女生的渣男自曝:在微信上和你暧昧的男人,现实中都是这样的

两性心理探知
2021-03-07 12:23:40

故事:15岁男孩和13岁女孩在山上迷路,三年后带着一个孩子回村

眸中秋水
2021-03-07 15:52:32
2021-03-08 06:01:06

深圳房产

管控二手房价格或成新趋势

编辑推荐楼盘
楼盘名称所在区域当前价格

头条要闻

细节曝光!两项计划表明 美国对华军事围堵层层加码

头条要闻

美"马甲"机构公布开销 狂砸1000万只为抹黑中国

财经要闻

体育要闻

曼联笑傲德比战!瓜帅与索帅激烈争吵

娱乐要闻

刘亦菲瘦回来了!穿紫纱裙白到耀眼

科技要闻

中国航空发动机的四面突围

汽车要闻

奥迪全新纯电动SUV来了 把Model Y拉下神坛?

态度原创

房产
艺术
家居
游戏
公开课

房产要闻

海口:信用差的中介停止用存量房网上交易系统!

艺术要闻

清凉寺出土的御用汝窑,一眼万年!

家居要闻

贵州老人花500万建山洞隐居16年 免费给当地人借宿

《怪物猎人 崛起》公布游戏预购特典护石效果

公开课

记者卧底精神病院,震惊发现正常人不在少数