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中梁上市面临融资销售双重压力 销售目标调至1300亿元

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以布局三四线城市、高周转销售而闻名的中梁控股(02772.HK,下称“中梁”)终于登陆香港资本市场。

7月16日,中梁在香港举行上市仪式,其最终的发行定价为5.55港元/股,募资净额为27.73亿港元。截至收盘,中梁股价报收5.95港元,上涨7.21%。

“中梁在业务发展策略上是以中小规模土地项目为主,并采用标准化的开发流程,以加速资产周转营运,这与大多数内房企以大规模地块发展的策略有所不同。集团的项目亦多以合资模式营运,有助降低收购地块的成本。”鼎成证券投资策略总监熊丽萍评价。

三四线销售降温

作为一家发迹于温州的房企,中梁在过去几年是地产圈的“黑马”。

招股书显示,中梁营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率高达221.4%;2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率为131%。

2016年,中梁将大本营从温州迁至上海,便开始了大规模的扩张。其业务模式主要是对标碧桂园,即在三四线城市广泛布局,并通过高周转实现规模扩张。

中梁董事长杨剑曾表示:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”

为了实现高周转,中梁内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得百万级内部奖励。

“中梁是典型的战略+机制的房企,战略是布局三四线,而机制在于高激励。因此即便项目团队不够成熟,依然可以通过物质刺激激发生产力,继而取得成功。”一位上市房企总裁点评。

得益于过去几年三四线城市的棚户区改造和房价上涨,中梁的业务模式快速得到复制和成功,进而成为最近几年增速最快的房企之一。

据招股书,截至2019年3月31日,中梁控股集团控股在全国23个省124个城市布局353个物业项目,土地储备约3900万平方米。布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大区域。

不过,中梁的三四线城市布局在目前行业周期下则出现巨大挑战,今年开始,三四线城市销售开始明显降温,给了很多房企较大的销售压力。

“我们上半年销售明显是一二线城市好于三四线城市,三四线城市的红利逐渐褪去。”一位上市房企高管告诉第一财经记者。

对此,中梁也意识到了这个风险。中梁副总裁游思嘉表示,公司正在进行战略调整,自2018年7月,中梁已经将投资的重心逐步往二线城市转移。截至目前,公司二线和三线的占比与渗透率在不断提升。

但这家重仓三四线的房企想要转换赛道并非易事,这涉及业务模式和运营逻辑的调整。

过度依靠信托融资

从融资规模看,中梁比早前在港IPO的正荣地产(06158.HK)少了近10亿港元。此前,正荣地产发售价最终为每股3.99港元,募资净额为38.43亿港元,而中梁此次发售合计募集资金约27.73亿港元。

按照中梁规划,IPO后30%的募资将用于偿还现有信托贷款。

纵观中梁的发展,其应用了大量信托融资输血,为其实现高速发展。截至2018年年底,中梁还有109个信托或资产管理计划未偿还,总额147亿元,未偿还本金总额占借款总额的58.0%。

截至2019年3月末,中梁借款余额达123亿元,多数项目的资金成本在10%~12%之间。大部分项目均有股权质押、土地抵押和担保。其中4笔信托贷款将在2019年到期,最高的一笔利率达到13.9%。

大量的信托融资,实际上反映了中梁需要改善的债务结构。

截至2018年末,中梁短期银行及其他借款144.69亿,而长期银行及其他借款仅有125.36亿,短债占比约53%。

一般而言,比较安全的公司短期债务和长期债务比例大概在3:7。

大量的短期债务,将让中梁面临更大的融资压力。不久前,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

“包括光大等信托都被要求不能有新增融资,并要求适当减少融资规模,而我们公司则要求三季度融资规模不能超过二季度。”一位信托人士告诉记者。

信托作为房地产的重要输血工具,不断收紧之后,对于依赖信托融资的房企,将面临巨大的发展压力。

面对融资和销售的双重压力,中梁今年的销售目标也开始保守。敲钟仪式结束后,中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示,今年中梁的销售目标为1300亿元。

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