以布局三四线城市、高周转销售而闻名的中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）终于登陆香港资本市场。
7月16日，中梁在香港举行上市仪式，其最终的发行定价为5.55港元/股，募资净额为27.73亿港元。截至收盘，中梁股价报收5.95港元，上涨7.21%。
“中梁在业务发展策略上是以中小规模土地项目为主，并采用标准化的开发流程，以加速资产周转营运，这与大多数内房企以大规模地块发展的策略有所不同。集团的项目亦多以合资模式营运，有助降低收购地块的成本。”鼎成证券投资策略总监熊丽萍评价。
三四线销售降温
作为一家发迹于温州的房企，中梁在过去几年是地产圈的“黑马”。
招股书显示，中梁营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，年复合增长率高达221.4%；2016年、2017年及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，年复合增长率为131%。
2016年，中梁将大本营从温州迁至上海，便开始了大规模的扩张。其业务模式主要是对标碧桂园，即在三四线城市广泛布局，并通过高周转实现规模扩张。
中梁董事长杨剑曾表示：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”
为了实现高周转，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得百万级内部奖励。
“中梁是典型的战略+机制的房企，战略是布局三四线，而机制在于高激励。因此即便项目团队不够成熟，依然可以通过物质刺激激发生产力，继而取得成功。”一位上市房企总裁点评。
得益于过去几年三四线城市的棚户区改造和房价上涨，中梁的业务模式快速得到复制和成功，进而成为最近几年增速最快的房企之一。
据招股书，截至2019年3月31日，中梁控股集团控股在全国23个省124个城市布局353个物业项目，土地储备约3900万平方米。布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大区域。
不过，中梁的三四线城市布局在目前行业周期下则出现巨大挑战，今年开始，三四线城市销售开始明显降温，给了很多房企较大的销售压力。
“我们上半年销售明显是一二线城市好于三四线城市，三四线城市的红利逐渐褪去。”一位上市房企高管告诉第一财经记者。
对此，中梁也意识到了这个风险。中梁副总裁游思嘉表示，公司正在进行战略调整，自2018年7月，中梁已经将投资的重心逐步往二线城市转移。截至目前，公司二线和三线的占比与渗透率在不断提升。
但这家重仓三四线的房企想要转换赛道并非易事，这涉及业务模式和运营逻辑的调整。
从融资规模看，中梁比早前在港IPO的正荣地产（06158.HK）少了近10亿港元。此前，正荣地产发售价最终为每股3.99港元，募资净额为38.43亿港元，而中梁此次发售合计募集资金约27.73亿港元。
按照中梁规划，IPO后30%的募资将用于偿还现有信托贷款。
纵观中梁的发展，其应用了大量信托融资输血，为其实现高速发展。截至2018年年底，中梁还有109个信托或资产管理计划未偿还，总额147亿元，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。
截至2019年3月末，中梁借款余额达123亿元，多数项目的资金成本在10%~12%之间。大部分项目均有股权质押、土地抵押和担保。其中4笔信托贷款将在2019年到期，最高的一笔利率达到13.9%。
大量的信托融资，实际上反映了中梁需要改善的债务结构。
截至2018年末，中梁短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。
一般而言，比较安全的公司短期债务和长期债务比例大概在3：7。
大量的短期债务，将让中梁面临更大的融资压力。不久前，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
“包括光大等信托都被要求不能有新增融资，并要求适当减少融资规模，而我们公司则要求三季度融资规模不能超过二季度。”一位信托人士告诉记者。
信托作为房地产的重要输血工具，不断收紧之后，对于依赖信托融资的房企，将面临巨大的发展压力。
面对融资和销售的双重压力，中梁今年的销售目标也开始保守。敲钟仪式结束后，中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示，今年中梁的销售目标为1300亿元。
本文来源：第一财经
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郑帆_NO8685
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