上半年深圳豪宅整体开盘去化率仅为44% 成交回归理性

网易房产讯 深圳中原今日发布“2019上半年深圳楼市总结及预判”。上半年，在粤港澳大湾区政策的利好下，去年“731”新政带来的悲观情绪逐步消散，深圳楼市的关注度也有所回升。2018年上半年豪宅市场异常火爆，今年上半年新房豪宅均价与周边二手豪宅均价相比，未出现明显倒挂的现象，在限购和限售的政策下，“打新买房”短炒的想法已经无法实现，因此2019年上半年的豪宅市场趋于平稳。

据深圳中原研究中心数据，2019年上半年豪宅项目总供应量为35.8万㎡，同比增加52.0%。受供应增加的影响，豪宅成交量也出现明显回升，豪宅成交33.1万㎡，同比增加81.8%。上半年豪宅的批售和成交均集中在南山，成交仍以平层住宅为主。

深圳豪宅市场供应量同比大幅上升

2018年上半年豪宅供应不足，仅有23.6万平。2019年上半年豪宅供应量大幅回升，合计35.8万㎡，同比增加52.0%。

成交方面，今年上半年豪宅成交33.1万㎡，同比增加81.8%。中原分析，成交量上升明显，一方面是因为2019年上半年豪宅供应量增加，另一方面是因为网签具有滞后性，2018年下半年成交的部分豪宅的网签延迟至今年上半年。

从开盘去化来看，去年上半年豪宅出现了多个日光盘，而今年上半年去化情况最好的项目去化率不足八成，整体开盘去化率仅为44%，豪宅成交回归理性。

豪宅均价波动上升

由于春节的影响，2月豪宅成交量持续下滑。春节过后，随着豪宅项目陆续入市，3月豪宅的成交量有所回升。第二季度豪宅的成交量相对稳定。

上半年豪宅均价呈现波动上升的状态。3月和4月瑞府项目备案量较为集中，因此这两个月豪宅成交均价呈上升趋势，4月豪宅均价升至一年以来的高峰，为118158元/平，随后成交均价逐步下滑。6月全市豪宅均价依然维持在107480元/平的高位。

南山供应集中、成交面积翻倍

分区来看，去年上半年南山和福田均有豪宅获批，而今年的豪宅的批售集中在南山，今天上半年南山豪宅批售面积为38.5万平，是去年同期的1.1倍。此外，南山和福田均有一个现楼豪宅项目入市，分别为粤海阳光和宽玺。

受供应影响，南山成交面积大增，2019年上半年南山豪宅成交24.5万㎡，成交量同比增加116.4%，占全市豪宅成交的73.9%。福田今年上半年成交7.85万㎡，成交量同比上升23.4%，占全市豪宅成交的23.7%。

华润城润府夺得销量冠军

2019年上半年，排名前十的项目成交套数达到2444套，占总量的91.0%。其中华润城·润府以463套的成交量占据榜首。成交量前三的项目套均总价均低于1000万元。

千万豪宅成交占比上升

今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.41%，较去年上半年增加1.52%。其中三千万以上豪宅成交占比为0.38%，同比下滑0.01%；1000万-3000万豪宅成交占比为5.02%，同比上升1.53%。另外一千万以下豪宅成交占比升至4.97%。

与去年同期相比，豪宅供应量上升，因此多个价段内的豪宅的市场占比都呈现同比上升的趋势，3000万以上豪宅供应相对稳定，因此成交占比波动较小。

住宅类豪宅成交占比超六成

从类型来看，今年上半年豪宅成交结构与去年下半年较为接近，较去年同期来看，住宅成交面积占比出现大幅下滑，公寓成交面积占比明显扩大。

今年上半年豪宅成交仍以平层住宅为主，成交面积20.55万㎡，占总成交的62.0%，占比较2018年上半年减少了32.5%；公寓成交11.79万㎡，占总成交面积的35.6%，比2018年上半年提高增加了30.1%。

深圳中原研判，当前市场上对高端住宅的购买需求依然存在，但当前宏观经济依然承压，在限售的背景下，购房客需要长期持有豪宅产品，高总价的豪宅产品资金占用量较高，因而购房客显得更为理性。预计未来豪宅市场需求分化加剧，优质的顶级豪宅和总价较低的小户型豪宅依然会收到市场的欢迎。