网易房产讯 深圳中原今日发布“2019上半年深圳楼市总结及预判”。从深圳市场来看，上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变，信贷放宽、银行贷款利率下行，从1月开始，市场氛围变暖，成交逐步回升，至3月份到达顶峰。二季度，随着政策面开始收紧，多城加码调控，预期走低，市场回归理性。加上中美关系的恶化，成交逐步下滑，整个上半年市场呈现先升后降走势。
成交结构上看，深圳楼市市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放，刚需发力占据主导。新房市场出现分化，低价位成交占比逐步提升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹，但后继乏力，二手豪宅表现平淡，市场随着预期走低而回落，各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。
二手房市场方面，深圳中原认为，自去年下半年开始，深圳二手房跌入近几年的低谷，成交异常低迷，需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下，年后刚需和投资客入市大幅增加，成交也快速回升。同时，深圳上半年租金基本保持稳定，未出现大幅上升，长租公寓发展放慢，资本停止进入甚至逐步退出，市场竞争减少，租金持续上涨的趋势停止，但是也未见向下的势头。深圳近两年人口净流入都居全国前列，年轻人群流入占多数，导致深圳租赁需求依然较大。整体高租金将中低收入人群向关外的低租金区域挤压，随着深圳地铁交通的逐步完善，关外区域租赁人群也会越来越多。
一、深圳上半年二手市场回暖
2019年上半年全市二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4%；较2018年下半年皆上升0.8%。上半年二手住宅价格52543元/平，较去年均价上升4.2%，较去年12月上升1.9%。
政策上看，上半年无重大政策出台，而由于去年年底多城调控放松，预期转向，加之大湾区规划纲要出台，市场成交迅速回暖。去年下半年二手持续低迷累积了大量的购买力，也在年后得到释放。3月过后，需求有所下滑，政策面也有所收紧，先是住建部点名房价波动的大城市，然后银保监会、央行、中央会议多次重提房住不炒，房地产资金管控加强，市场成交逐步下行。
二、需求释放 市场成交先升后降
从各月的走势来看，上半年1、2月受到春节影响，成交量依然较为低迷，但是市场预期已经开始转变，氛围已经逐步提升，至3月份，去年压抑的需求释放，刚需和投资客入场较为积极，成交达到顶峰。二季度由于政策面和外围环境的影响，市场回归理性，成交逐步下滑。虽然备案数据有所延迟，但先升后降的趋势没有改变。
三、核心区域成交占比下滑 低价区域受到市场青睐
从上半年的区域分布来看，龙岗成交占比最高，其次为宝安，两区占比都超过两成。而从变化趋势来看，龙岗、宝安、盐田占比都有提升，反而中心区的南山、罗湖、福田占比都有下滑。上半年豪宅转冷，新房豪宅项目较去年明显降温，二手也以观望态势为主，成交乏力，反而刚需盘更受到关注。因此，低价区域的宝安、龙岗、盐田成交占比纷纷上升。
从历年成交走势看，各区成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年虽然市场回升，但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%，其中盐田虽然体量小，但成交上升非常明显，上半年成交已经接近去年全年成交的60%。
四、二手小户型成交占比下滑
面积上来看，上半年住宅产品60-90平的刚需成交占比49%，与去年持平。小户型单位占比略有下滑，90-144平单位占比上升2%。一方面，去年福田、南山等核心区域受到市场热捧，成交占比也较高，这些区域二手小户型单位总价相对低，市场成交相对较好。今年关外地区龙岗、宝安等成交占比上升，以中等和大户型居多。
户型上来看，1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型没有延续前几年的升势，反而下滑明显，3房户型占比则上升2.4%至36%，超过2房户型成为最受欢迎的户型。
五、价格平稳刚需发力 高价段成交占比下滑
自去年731新政后，深圳二手房价止升回稳，今年上半年虽然市场升温明显，成交放大，但是价格上涨有限。价格稳定下，各总价段成交占比变动也不明显。
150万以下价段止住了连续几年的下滑，出现小幅的反弹；150-250万则出现较大幅度的下滑。而250-350万、350-500万、500-600万、600-800万四个价段占比都有不同程度的提升，800万以上两个价段的下滑，反映上半年豪宅市场成交不够理想。
250-500万价段仍为成交主力，占比约53%，占比继续扩大；而150-250万占比下滑至14%。
六、深户购房占比持续提升
上半年深户购房占比进一步提升至77%，较去年提升近2%，非深户购房占比为历史最低。而内地、香港和广东其他地区占比都有不同程度的下滑。
2018年深圳落户条件放宽，落户更加容易。2019年初正式实施在职人才引进和落户深圳秒批，使得落户进一步简化。
七、上半年二手房投资占比上升
上半年深圳三级市场投资占比约为29%，较去年小幅回升。上半年市场预期上升加上大湾区规划利好影响，市场升温明显。深圳作为大湾区核心城市，人口持续大量流入，需求依然旺盛，长期价值凸显，刚需与投资客入市都更为积极。
但是4月中下旬开始，全国政策收紧，金融监管加强，市场预期下滑，市场成交也逐步下降，投资客入市更为谨慎，观望情绪升温，投资占比也有下滑趋势。
八、长租公寓发展放缓 租金稳定回报率小幅下滑
2017年以来深圳租金由于长租公寓的快速发展而大幅上涨，这种情况持续到去年四季度，租金与去年四季度见顶，然后逐步下滑。今年上半年，租金微幅下滑，总体保持稳定。主要原因在于，长租公寓发展遇阻，资本投入周期长，回报慢，甚至大部分都是亏损状态，资本进入严重放缓，甚至出现逐步退出情况。
从租金回报率看，深圳租金回报率1.61%，较去年低位有所提升，但总体看依然处于低位，较2015年以前相差较远。上半年租金稳定，二手房价小幅上升，导致租金回报率整体呈现小幅下滑趋势。
九、低租金区域更受青睐 龙岗租赁占比超3成
上半年租金平稳，但节后部分区域租金依然面临上涨压力。从租赁占比来看，龙岗、盐田以及罗湖成交占比都保持上升趋势，而福田则维持下滑。宝安微幅下滑，南山止住颓势略有上升。
虽然上半年租金总体稳定，但租金水平较高，生活成本大。更多人选择到龙岗、盐田等租金相对较低区域，虽然通勤时间增加，但成本大幅缩减
十、上半年全市租赁热点楼盘盘点
上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗最为火热，其中，布吉和龙岗中心城南区更受欢迎。布吉区域由于其地理位置优越、租金水平不高一直以来都受到租户的青睐。而龙岗中心城地理位置偏远，故整体租金较低，在租金经历一轮大幅上涨后，也成为更多人的选择。
福田区域以中小面积户型为主，单位租金都在百元以上，且集中在皇岗区域。
宝安由于近两年来租金上涨，碧海、西乡等区域租金较高，租户则向更远的福永、沙井等地迁移。
总体来看，租金上半年虽然较为稳定，但毕业季来临，仍有上涨压力，未来下滑可能性小。在租金压力过大的背景下，租赁人群向低租金区域迁移的趋势不会改变，特别是随着地铁线路向关外逐步延伸，关外租赁需求也会越来越大。
深圳中原预判，上半年政策面虽然平静，但是二手市场成交分化严重。一季度成交回暖，刚需发力，豪宅成交低迷。二季度，政府开始收紧房地产市场，资金管控加强，预期转下，市场逐步降温。下半年随着大湾区规划陆续公布、中美关系缓和，市场有望企稳。
本文来源：网易房产深圳
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