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上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

2019-07-16 15:43:28 来源: 网易房产深圳 举报
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上半年全市租赁热点楼盘中,龙岗最为火热,其中,布吉和龙岗中心城南区更受欢迎。

网易房产讯    深圳中原今日发布“2019上半年深圳楼市总结及预判”。从深圳市场来看,上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变,信贷放宽、银行贷款利率下行,从1月开始,市场氛围变暖,成交逐步回升,至3月份到达顶峰。二季度,随着政策面开始收紧,多城加码调控,预期走低,市场回归理性。加上中美关系的恶化,成交逐步下滑,整个上半年市场呈现先升后降走势。

成交结构上看,深圳楼市市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放,刚需发力占据主导。新房市场出现分化,低价位成交占比逐步提升,而中等价位占比下滑,改善型客户观望情绪浓厚,豪宅热度下滑不及去年,但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹,但后继乏力,二手豪宅表现平淡,市场随着预期走低而回落,各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。

二手房市场方面,深圳中原认为,自去年下半年开始,深圳二手房跌入近几年的低谷,成交异常低迷,需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下,年后刚需和投资客入市大幅增加,成交也快速回升。同时,深圳上半年租金基本保持稳定,未出现大幅上升,长租公寓发展放慢,资本停止进入甚至逐步退出,市场竞争减少,租金持续上涨的趋势停止,但是也未见向下的势头。深圳近两年人口净流入都居全国前列,年轻人群流入占多数,导致深圳租赁需求依然较大。整体高租金将中低收入人群向关外的低租金区域挤压,随着深圳地铁交通的逐步完善,关外区域租赁人群也会越来越多。

一、深圳上半年二手市场回暖

2019年上半年全市二手住宅共成交31160套,面积约256.4万平,套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4%;较2018年下半年皆上升0.8%。上半年二手住宅价格52543元/平,较去年均价上升4.2%,较去年12月上升1.9%。

政策上看,上半年无重大政策出台,而由于去年年底多城调控放松,预期转向,加之大湾区规划纲要出台,市场成交迅速回暖。去年下半年二手持续低迷累积了大量的购买力,也在年后得到释放。3月过后,需求有所下滑,政策面也有所收紧,先是住建部点名房价波动的大城市,然后银保监会、央行、中央会议多次重提房住不炒,房地产资金管控加强,市场成交逐步下行。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

二、需求释放  市场成交先升后降

从各月的走势来看,上半年1、2月受到春节影响,成交量依然较为低迷,但是市场预期已经开始转变,氛围已经逐步提升,至3月份,去年压抑的需求释放,刚需和投资客入场较为积极,成交达到顶峰。二季度由于政策面和外围环境的影响,市场回归理性,成交逐步下滑。虽然备案数据有所延迟,但先升后降的趋势没有改变。

三、核心区域成交占比下滑  低价区域受到市场青睐

从上半年的区域分布来看,龙岗成交占比最高,其次为宝安,两区占比都超过两成。而从变化趋势来看,龙岗、宝安、盐田占比都有提升,反而中心区的南山、罗湖、福田占比都有下滑。上半年豪宅转冷,新房豪宅项目较去年明显降温,二手也以观望态势为主,成交乏力,反而刚需盘更受到关注。因此,低价区域的宝安、龙岗、盐田成交占比纷纷上升。

从历年成交走势看,各区成交量在2018年止跌回升,但幅度不大。今年上半年虽然市场回升,但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%,其中盐田虽然体量小,但成交上升非常明显,上半年成交已经接近去年全年成交的60%。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

四、二手小户型成交占比下滑

面积上来看,上半年住宅产品60-90平的刚需成交占比49%,与去年持平。小户型单位占比略有下滑,90-144平单位占比上升2%。一方面,去年福田、南山等核心区域受到市场热捧,成交占比也较高,这些区域二手小户型单位总价相对低,市场成交相对较好。今年关外地区龙岗、宝安等成交占比上升,以中等和大户型居多。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

户型上来看,1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑,其中2房户型没有延续前几年的升势,反而下滑明显,3房户型占比则上升2.4%至36%,超过2房户型成为最受欢迎的户型。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

五、价格平稳刚需发力  高价段成交占比下滑

自去年731新政后,深圳二手房价止升回稳,今年上半年虽然市场升温明显,成交放大,但是价格上涨有限。价格稳定下,各总价段成交占比变动也不明显。

150万以下价段止住了连续几年的下滑,出现小幅的反弹;150-250万则出现较大幅度的下滑。而250-350万、350-500万、500-600万、600-800万四个价段占比都有不同程度的提升,800万以上两个价段的下滑,反映上半年豪宅市场成交不够理想。

250-500万价段仍为成交主力,占比约53%,占比继续扩大;而150-250万占比下滑至14%。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

六、深户购房占比持续提升

上半年深户购房占比进一步提升至77%,较去年提升近2%,非深户购房占比为历史最低。而内地、香港和广东其他地区占比都有不同程度的下滑。

2018年深圳落户条件放宽,落户更加容易。2019年初正式实施在职人才引进和落户深圳秒批,使得落户进一步简化。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

七、上半年二手房投资占比上升

上半年深圳三级市场投资占比约为29%,较去年小幅回升。上半年市场预期上升加上大湾区规划利好影响,市场升温明显。深圳作为大湾区核心城市,人口持续大量流入,需求依然旺盛,长期价值凸显,刚需与投资客入市都更为积极。

但是4月中下旬开始,全国政策收紧,金融监管加强,市场预期下滑,市场成交也逐步下降,投资客入市更为谨慎,观望情绪升温,投资占比也有下滑趋势。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

八、长租公寓发展放缓   租金稳定回报率小幅下滑

2017年以来深圳租金由于长租公寓的快速发展而大幅上涨,这种情况持续到去年四季度,租金与去年四季度见顶,然后逐步下滑。今年上半年,租金微幅下滑,总体保持稳定。主要原因在于,长租公寓发展遇阻,资本投入周期长,回报慢,甚至大部分都是亏损状态,资本进入严重放缓,甚至出现逐步退出情况。

从租金回报率看,深圳租金回报率1.61%,较去年低位有所提升,但总体看依然处于低位,较2015年以前相差较远。上半年租金稳定,二手房价小幅上升,导致租金回报率整体呈现小幅下滑趋势。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

九、低租金区域更受青睐   龙岗租赁占比超3成

上半年租金平稳,但节后部分区域租金依然面临上涨压力。从租赁占比来看,龙岗、盐田以及罗湖成交占比都保持上升趋势,而福田则维持下滑。宝安微幅下滑,南山止住颓势略有上升。

虽然上半年租金总体稳定,但租金水平较高,生活成本大。更多人选择到龙岗、盐田等租金相对较低区域,虽然通勤时间增加,但成本大幅缩减

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

十、上半年全市租赁热点楼盘盘点

上半年全市租赁热点楼盘中,龙岗最为火热,其中,布吉和龙岗中心城南区更受欢迎。布吉区域由于其地理位置优越、租金水平不高一直以来都受到租户的青睐。而龙岗中心城地理位置偏远,故整体租金较低,在租金经历一轮大幅上涨后,也成为更多人的选择。

福田区域以中小面积户型为主,单位租金都在百元以上,且集中在皇岗区域。

宝安由于近两年来租金上涨,碧海、西乡等区域租金较高,租户则向更远的福永、沙井等地迁移。

总体来看,租金上半年虽然较为稳定,但毕业季来临,仍有上涨压力,未来下滑可能性小。在租金压力过大的背景下,租赁人群向低租金区域迁移的趋势不会改变,特别是随着地铁线路向关外逐步延伸,关外租赁需求也会越来越大。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

深圳中原预判,上半年政策面虽然平静,但是二手市场成交分化严重。一季度成交回暖,刚需发力,豪宅成交低迷。二季度,政府开始收紧房地产市场,资金管控加强,预期转下,市场逐步降温。下半年随着大湾区规划陆续公布、中美关系缓和,市场有望企稳。

陈跃 本文来源:网易房产深圳 责任编辑:陈跃_NO6916
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