建安成本罕见分化 业内呼吁房地产投资 “稳供给”

7月15日，国家统计局发布了2019年上半年全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，房地产各项数据继续全面回稳。

投资层面，上半年全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。同时，上半年房企土地购置面积达到8035万平方米，同比下降27.5%，土地成交价款则为3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

销售层面，上半年商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额则达到70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长8.4%，办公楼销售额下降12.5%，商业营业用房销售额下降10.0%。

销售下行，融资收紧，被认为将拉动投资下行，而房企“高周转”模式下，投资端如何“稳供给”，成为一些研究者担心的问题。

投资销售双双回落

7月15日，在中新社举办的国是论坛“2019年中经济形势分析会”上， 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产情况总体稳定，符合预期，处在平稳下行周期。

顾云昌指出，上半年商品房销售面积同比下降了1.8%，属于绝对下降；销售额同比上升了5.6%，但增幅下降。“今年销售的面积要超过去年不太可能，商品房销售面积将会下降，这符合房地产发展的周期，也和宏观经济以及调控政策有关系”，顾云昌表示。

销售下行，也让上半年的房企到位资金增速有所下滑。这一数据上半年同比增长7.2%，比1-5月份回落0.4个百分点。

一些观点认为，销售下行叠加5月17日银保监会下发23号文后，融资环境明显收紧，上半年“一枝独秀”的房地产投资在下半年可能继续放缓。

这一担忧已有端倪。房地产投资增速已连续下滑两月，21世纪经济报道记者注意到，10.9%的增速也是2019年以来首次低于11%，是年内的最低值。

从区域上来看，在今年以来房企重回一二线的带动下，东部地区投资增长9.9%，增速有所加快，而随着三四线城市的楼市趋冷，房企在三四线城市较多的中西部地区投资热情有所下降，东部和中西部房地产投资增速分别回落0.3个百分点和3.0个百分点。

而从细分指标来看，房企新开工增速有所下滑，同时土地市场成交面积持续同比负增长，两大房地产投资的先行指标均现颓势。

其中，上半年新开工面积同比增幅为10.1%，同样连续两月下滑，这也是除2019年1-2月以外，2018年5月以来的最低值。

而在土地市场，上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

土地市场的增速收窄，被认为与6月当月土地购置面积达到2865万平方米有关。当月购置面积同比下滑14.3%，相比2019年以来持续超过30%的跌幅有明显回暖，也带动了上半年整体的增速回升。

不过，有东部房企高管人士向21世纪经济报道记者指出，并不看好后续的新开工节奏。6月的土地市场回暖，与2季度楼市“小阳春”和融资环境相对宽松有关，但随着近期“小阳春”终结，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。

专家呼吁“稳供给”

另一个值得关注的数据是，今年上半年房屋竣工数据同比下跌12.7%。这已经是连续18个月房屋竣工面积同比下跌的现象。

而上述高管人士则告诉21世纪经济报道记者，从数据来看，一些房企在积极吃进土地储备的同时，项目开发上市节奏却在放缓。

而另一组少有人关注的数据，则被认为同样可以说明这一问题。

国家统计局数据显示，作为房地产投资的三大组成部分，土地购置费、建筑成本和安装成本，与2018年土地购置费同比暴增而建安成本普遍下降不同，2019年前5月，建安成本出现分化。其中建筑成本持续保持10%左右的增长，而安装成本则在前一年已经同比大幅下滑的基础上，再次出现超过20%的同比下滑。

21世纪经济报道记者查询了近十年数据发现，这是宏观数据上首次出现建筑成本与安装成本长时间背离的现象。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐的解释是，这反映的是开发商资金的短缺，导致施工工期拉长、竣工动力弱。

许小乐指出，第一，在追求规模的背景下，房企主要动作在拿地和开工端，竣工的优先级相对来说靠后；第二，预售款收到后资金就已经在房企账户中，竣工只是将负债转换为报表利润，对于资金的使用效率来说并不高；第三，2016年以来环保和消防要求提高的压力下，对于房企施工的交付也造成了一定影响。

而上述人士也表示，这实际上是一种“高周转”模式下，企业追求资金使用效率的表现。按照规定，预售项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售，这一部分大致属于建筑成本，而安装成本属于后续投资。当前“高周转”背景下，开发商投资重心集中在开工端，导致了安装成本的下降。同时，这一数据也受“限价”政策影响，一些开发商建筑质量倒退，“毛坯房”取代精装修房，导致安装成本下滑。

但问题在于，销售下行、融资收紧的背景下，这一模式是否可持续。

易居研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道记者表示，2018年，开发企业房屋新开工面积209342万平方米，其中住宅新开工面积153353万平方米。两组数据，皆超过2013年，创历史新高。今年1至5月，两组新开工面积仍保持超10%的较高增速。这也就意味着，未来一两年，可以上市的新房规模，将明显增长。

而许小乐则呼吁，下一阶段稳供给应当是政策的主基调。从3月中下旬开始需求端逐步降温，但是年初流动性的边际放松一方面降低了房企的融资难度，另一方面较热的成交刺激了房企的拿地热情，且将更多的资金投入新开工和新项目。

许小乐指出，这其中最大的问题是，市场的平衡点不是当期供需，而是预期需求和潜在供给，供需节奏并不同步，在这种情况下需求的转冷没有即刻带动供给转冷，这种错位可能为后期市场埋下风险。