李宇嘉：深圳楼价官方数据“消失”背后的逻辑

深圳市住建局网站调整数据披露内容之举近日引发舆论关注,从4月份开始,该平台只公布每日、每月的新房成交套数、成交面积、可售套数、可售面积,以及新批售项目“一房一价”等类目,不再公布新房成交金额。由此,市场也无法据此来计算每月的新房成交均价,以及各面积段、各区域的简单均价。未来,了解深圳商品住房价格的唯一途径,就是国家统计局每月发布的房价指数,包括新房和二手住房同环比变化。与房价水平一同“消失”的,还有新房预售时由测绘生成的户型信息。未来,套房户型及面积以房屋交付之后的实际查勘为准。

对于房价数据“消失”,深圳市住建局回应称,由于深圳市场规模有限,价格水平易受结构性影响,直接公示价格信息并不能很好地反映市场真实情况,也难以为市场传达准确合理的信号和为楼市调控提供决策依据。于是,就不再公布成交金额及价格信息了。

类似深圳这样的城市,新房价格的代表性确实是越来越差了。目前,深圳每年的新房成交面积大概在300万到400万平方米,仅占全部住宅(新房和二手房)成交面积的35%。再考虑到商务公寓(成交量大概是新房的1/3)等“类住宅”和人才住房供应,新房的成交占比更低了。因此,就像官方解释的那样,如果少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市,新房均价很容易被一下子拉高。另外,近年来新房供应呈现出两个特点,一是整体价格开始走高,二是高价盘和低价盘两极分化。

新房整体均价走高,主要原因是2016-2017年高价地频出,整体地价水平上了一个台阶。2018年以来,尽管“限地价”常态化,高价地少了,土地溢价率也降低了,但整体地价水平依旧在高位徘徊(包括近期出让的5宗地)。再加上,城市更新的成本越来越高,于是造成了新房“豪宅化”趋势。另外,深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域,南山等主城区基本都是高价区域,新房价格“两极分化”明显,导致供应均质性较差。

基于此,笔者赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。特别是,深圳是全国楼市的“风向标”,大大小小的地产媒体密集。一直以来,媒体将新房均价作为解读楼市形势及走向的重要内容。当前,“稳预期”上升为调控战略,客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)原则计算的房价指数,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势,也是全球房价披露的一般规则(比如美国的凯斯-席勒指数)。

因此,国家统计局公布的房价指数,也是基于国际房价统计的一般规则,平滑异质性影响,更能反映房价变动趋势。2018年8月份,广州官方平台——阳光家园网不再公布成交均价,也是同样的逻辑。未来,随着更多城市进入存量房市场,出于“稳预期”和代表性考虑,还会有其他城市加入“不再披露新房均价”的队伍。

对于市民而言,房价指数太抽象,还是均价水平更直观一些。像国外那样,将城市划为几百个片区,由行业协会或头部中介企业发布片区房价,对置业更有帮助。目前,由于诚信体系尚待完善,行业自律和社会组织建设滞后,具有公信力的行业协会、中介机构比较少。当然,国家及各地政府目前都在培育和完善行业自律、社会诚信体系,鼓励从业者做大做强。对于房屋面积,以交付后实际勘测为准,而不是以预售为准,也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。房价也好、住宅面积也好,只有这些基础数据准确了,市场监测和调控才能有效开展。

(作者李宇嘉系广东省住房政策研究中心首席研究员)