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上海存量酒店式公寓成"一手房" 类住宅购存巨大风险

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“哥,上海市区地铁口不限购的商住公寓,价格实惠,你考虑么?”

“一手酒店式公寓,过户肯定没问题,大开发商!”

记者近日接连收到类似推销电话,而上海住建委早已停止审批“公寓式办公项目”,并规定商业办公项目交付使用前,相关部门要再次联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付及办理房屋交易登记手续。

政策严控之下,为何“类住宅”卷土重来?《每日经济新闻》记者走访了位于上海几处“热销”的酒店式公寓,却发现了另一番景象。

实探:酒店式公寓“一手尾盘”

上海宝山、嘉定、松江、青浦等区域,是中介代理们最为热推的酒店式公寓所在地。一位自称绿地集团工作人员的置业顾问推荐说,宝山顾村公园地铁口绿地公园广场,3号楼还有十几套“尾盘”,面积30~60平方米不等,房型均为一室一厅,单价3万元左右。”

这些所谓的酒店式公寓中,部分房源已经接通燃气,使用功能与住宅几乎相同。他一再强调,全部一手房源,客户跟开发商直接交易、房款打入开发商账户。

记者走访了绿地公园广场及其他中介推荐的绿地北郊广场,从建筑外观看,两处项目并不符合“新盘”的描述。从历史资料看,这两个项目至少建成8年。

绿地公园广场 每经记者 刘柏 摄

在绿地公园广场的几栋酒店式公寓内,记者见到各类公司、美甲店、儿童培训机构,但也有居民入住。

记者向绿地方面求证,对方表示,公园广场、北郊广场两个项目早已经全部售罄,不可能有绿地的人员进行销售。其中,公园广场2010年12月开盘,2013年就销售完成了;北郊广场2011年开盘、2016年12月完成了去化。

早已完成销售的项目,为何还有“一手尾盘”?

在记者的再三追问下,中介人员神秘地说:“当年酒店公寓管得严,房子先卖给了一批人,现在再卖出来。不过你放心,税费都和一手房一样,你只需要出3个点契税,其他的都不用操心。”

“现在上海市场所有的房子都是这样,还有松江青浦的,为了规避风险,把资产整体打包向个人或其他公司出售,再进行二手交易。”上述人士表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“整栋进行打包交易,然后再转手,其实是一种所谓‘漂白’的技术,即回避一手房监管。这种情况后续也需要积极管控,防范各类打擦边球的做法出现。”

“类住宅”交易风险巨大

事实上,上海市住建委在2017年1月即开始了对此类“酒店式公寓”的集中核查与清理,期间暂停了此类项目网签。5个月后的2017年6月,上海市《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下称《意见》)正式发布,明确全面清理整顿“类住宅”项目。

《意见》明确,对“已售未交付入住”项目,未来将按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

那么此类“类住宅”如果进入二手交易环节,是否受到限制?

当时《意见》规定,对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易。

《每日经济新闻》记者在多个购房平台看到,仍有不少带有插层的酒店式公寓在售。当记者以购房人身份向上海购房热线咨询,得到的答复是:只要购房手续齐全,就可以办理过户,无论是住宅还是办公室。

对于某些有违规插层、接通燃气及上下水的“酒店式公寓”是否会被限制交易,上海购房热线表示,这需要实际办理时去具体所在区县的窗口询问,看他们怎么说。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,此类房屋必须先恢复原状,才能进行销售。对买家来说,是以二手房方式进行交易的,在这一过程中,主管部门应当对其性质进行鉴定。如果没有被相关部门查出来,就等于是“混”过去了。

事实上,经过两年多来严厉的清理与整治,上海“类住宅”交易确有收敛,但仍有抬头之势。据《中国经营报》报道,位于闵行区的绿地峰尚汇、万乐城以及松江区的钰丰商都等曾受到监管部门点名整改,但大多还保留了插层、水电、燃气等违规建筑。

严跃进指出:“类住宅项目由开发商自持,收益其实不好,所以会有出售的做法。此前包括广州,也有类似‘松绑’的做法,本质上还是因为很多商住两用房的去库存压力比较大,所以会有松动。当然如果政策不松动,而开发商私下交易,那么后续房产交易的风险是会放大的,甚至可能会被认定为违法建筑。”

6月3日,闵行区再出重拳整治,一份《关于规范办公项目销售管理的通知》显示,以6月3日为界,办公房单元小于150平方米的只能售于企业,大于150平方米的可以售于个人,别墅、联列等独门独院的办公楼只能售于企业。

而在上海其他区县,打擦边球的案例不在少数。

另一位代理悄悄向记者推荐了嘉鑫国际、新虹桥公馆等“一手”公寓,并保证:“原先这些公寓都是开发商自持的,现在像嘉鑫国际这样是整栋拿出来卖,也拿到了预售证,你买房的时候可以要求他们拿给你看。”

但记者试图请该代理出示预售证和相关审批时,却被其以各种理由搪塞。

这一宣称类住宅、天然气入户、总价75万元起的嘉鑫国际,其开发企业——上海国际机电五金交易中心有限公司,在启信宝平台显示风险等级为“严重”,共有52条失信信息,截至7月1日,该企业累计欠税金额达546015.24元。

此外,在杨浦区、松江区等,类似自持项目转出售的情况也并不少见,且以低总价、可居住、通上下水作为推销“王牌”。

“从当前上海的做法来看,核心内容就是不允许商办项目和居住功能挂钩,当然二手房本身更为复杂。从监管角度看,对于存量项目需要稳妥处理。后续新增供地中,尤其是商业办公用地中,要谨防拿地时就有各类私下改规划的做法。”严跃进表示。

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