从万科“万村计划”收缩 看存量时代房企转型路径

圳见·李宇嘉专栏

近期，万科“万村计划”与部分已签约的城中村房东洽谈违约赔偿事宜，证实了此前2018年股东会上，万科管理层关于“转型艰难”的说法。旨在顺应存量时代、向下游转型，对城中村进行精细化运营的“万村计划”，只是万科“多元化”转型的方向之一。但是，城中村综合整治的难度太大，改造进度太慢，导致回收期过长、财务算不过账。再加上一些外界因素，万村计划收缩实属迫不得已。

万科管理层也承认，“万村计划”推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，这可能是之前没想到的。最突出的，就是财务测算和施工进度上过于激进，导致收房快、租金上涨快。这完全是照搬房地产开发“快周转”、“高举高打”的套路，通过房屋物理改造和体验植入，提升短期溢价，这与存量时代精细化运营的思路完全不同。事实上，这也是所有开发商转型的困扰，也就是习惯了“拿地-融资-建房-卖房”的产品快速简单复制，而对精细化运营的不适应。

无论是向产业地产转型(比如物流、旅游、养老等地产)，还是向下游物业管理、住房租赁、家装等行业转型，又或者向文体、汽车等其他行业转型，都要讲求人力和精力、财力和物力大规模和持续投入的精细化运营。物流地产每平米赚的钱，都是以几毛或几分为单位；租赁至少经营8年才开始盈利，开发商要耐得住、等得起。因此，如果城市化还有空间，住房改善还有潜力，增量地产开发的红利还在，那么当转型遇到困境，开发商往往选择退回自己熟悉的领域。

换言之，地产领域融资成本、管理成本节约一些，或周转速度快一些，创造出的利润可能比辛辛苦苦地进行物业管理、物流地产经营，还要大一些，这是当下所有地产商都在计算的一块。这也是为何，万科提出在“稳固主航道、聚焦基本盘”的基础上转型，也就是先要把最熟悉的地产业务做扎实。比如，住宅产品设计要研究不同消费群体的需求，比如“90后”需求的特性；比如，要顺应人口向都市圈流动的城市化“下半场”，抓住难得的有效需求。

从供给端来看，行业集中度快速上升已不再是趋势，而是事实。2018年，包括万科在内的房地产开发商TO P3，共获得12.6%的商品房销售份额，超过1/8；TO P10的份额是26.9%，超过1/4；TO P20的份额是37.5%；TO P30和TO P50的份额分别是45.2%和为55.1%；TO P100达到66.7%，即前100家开发商获得2/3的市场份额。这说明，份额竞争越来越激烈，而且是重量级选手之间的竞争，大家都在抢占新房开发空间“触顶”前的那一点宝贵增量。

但是，增量终究是越来越小，挖掘存量的价值是必然趋势。近期，香港四大地产家族第一代谢幕，“二代们”接班。香港和内地的地产开发高景气均已过去。“增量顶部”来临前，四大地产商成功逃离，因为其持有增值和租金收益均已超过开发利润。但是，由于我国内地新房开发领域的收益率太高，过去十几年，上市房企毛利率平均值超过30%，加上R EITs发展滞后，持有物业的现金流投入与回收存在严重的“期限错配”，导致向存量物业持有转型受阻。

那么，内地地产商转型的前景在哪里呢？笔者认为，尽管类似国外和香港等地向持有型物业转型的难度比较大，但存量物业价值挖掘的潜力非常大。我国内地的房地产市场狂飙突进了20年，房子的总量是够了，但过去的地产模式是物理空间的规模供给，物业管理、智能社区、社区教育、养老抚幼、二次装修等内容供应和空间服务并未跟上，比如涉及上亿人的老旧小区、围绕租赁的服务等等；再比如，物业管理还很粗放，远谈不上客户黏性和服务增值等。

目前，百姓衣食住行四大消费领域，衣食行的消费已经很体面了，唯独“住”还有很大的改进空间和诉求。基于美好生活的诉求，不管是改善性住房需求，还是90后、00后个性化的需求，又或者是新市民的基本居住需求，百姓住房消费的意愿都很强烈。现在，消费贡献了GDP65%的份额，未来将增加到80%，围绕居住的需求是“消费引擎”。因此，在传统地产开发的基础上，深化对地产消费微观环节商业逻辑的理解，渐进转型，这是可行的路径，也大有可为。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)