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从万科“万村计划”收缩 看存量时代房企转型路径

2019-07-10 07:53:34 来源: 南方都市报 举报
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(原标题:从万科“万村计划”收缩 看存量时代房企转型路径)

圳见·李宇嘉专栏

近期,万科“万村计划”与部分已签约的城中村房东洽谈违约赔偿事宜,证实了此前2018年股东会上,万科管理层关于“转型艰难”的说法。旨在顺应存量时代、向下游转型,对城中村进行精细化运营的“万村计划”,只是万科“多元化”转型的方向之一。但是,城中村综合整治的难度太大,改造进度太慢,导致回收期过长、财务算不过账。再加上一些外界因素,万村计划收缩实属迫不得已。

万科管理层也承认,“万村计划”推进过程中,确实遇到了一些实际的困难,这可能是之前没想到的。最突出的,就是财务测算和施工进度上过于激进,导致收房快、租金上涨快。这完全是照搬房地产开发“快周转”、“高举高打”的套路,通过房屋物理改造和体验植入,提升短期溢价,这与存量时代精细化运营的思路完全不同。事实上,这也是所有开发商转型的困扰,也就是习惯了“拿地-融资-建房-卖房”的产品快速简单复制,而对精细化运营的不适应。

无论是向产业地产转型(比如物流、旅游、养老等地产),还是向下游物业管理、住房租赁、家装等行业转型,又或者向文体、汽车等其他行业转型,都要讲求人力和精力、财力和物力大规模和持续投入的精细化运营。物流地产每平米赚的钱,都是以几毛或几分为单位;租赁至少经营8年才开始盈利,开发商要耐得住、等得起。因此,如果城市化还有空间,住房改善还有潜力,增量地产开发的红利还在,那么当转型遇到困境,开发商往往选择退回自己熟悉的领域。

换言之,地产领域融资成本、管理成本节约一些,或周转速度快一些,创造出的利润可能比辛辛苦苦地进行物业管理、物流地产经营,还要大一些,这是当下所有地产商都在计算的一块。这也是为何,万科提出在“稳固主航道、聚焦基本盘”的基础上转型,也就是先要把最熟悉的地产业务做扎实。比如,住宅产品设计要研究不同消费群体的需求,比如“90后”需求的特性;比如,要顺应人口向都市圈流动的城市化“下半场”,抓住难得的有效需求。

从供给端来看,行业集中度快速上升已不再是趋势,而是事实。2018年,包括万科在内的房地产开发商TO P3,共获得12.6%的商品房销售份额,超过1/8;TO P10的份额是26.9%,超过1/4;TO P20的份额是37.5%;TO P30和TO P50的份额分别是45.2%和为55.1%;TO P100达到66.7%,即前100家开发商获得2/3的市场份额。这说明,份额竞争越来越激烈,而且是重量级选手之间的竞争,大家都在抢占新房开发空间“触顶”前的那一点宝贵增量。

但是,增量终究是越来越小,挖掘存量的价值是必然趋势。近期,香港四大地产家族第一代谢幕,“二代们”接班。香港和内地的地产开发高景气均已过去。“增量顶部”来临前,四大地产商成功逃离,因为其持有增值和租金收益均已超过开发利润。但是,由于我国内地新房开发领域的收益率太高,过去十几年,上市房企毛利率平均值超过30%,加上R EITs发展滞后,持有物业的现金流投入与回收存在严重的“期限错配”,导致向存量物业持有转型受阻。

那么,内地地产商转型的前景在哪里呢?笔者认为,尽管类似国外和香港等地向持有型物业转型的难度比较大,但存量物业价值挖掘的潜力非常大。我国内地的房地产市场狂飙突进了20年,房子的总量是够了,但过去的地产模式是物理空间的规模供给,物业管理、智能社区、社区教育、养老抚幼、二次装修等内容供应和空间服务并未跟上,比如涉及上亿人的老旧小区、围绕租赁的服务等等;再比如,物业管理还很粗放,远谈不上客户黏性和服务增值等。

目前,百姓衣食住行四大消费领域,衣食行的消费已经很体面了,唯独“住”还有很大的改进空间和诉求。基于美好生活的诉求,不管是改善性住房需求,还是90后、00后个性化的需求,又或者是新市民的基本居住需求,百姓住房消费的意愿都很强烈。现在,消费贡献了GDP65%的份额,未来将增加到80%,围绕居住的需求是“消费引擎”。因此,在传统地产开发的基础上,深化对地产消费微观环节商业逻辑的理解,渐进转型,这是可行的路径,也大有可为。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

陈跃 本文来源:南方都市报 责任编辑:陈跃_NO6916
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