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深圳商铺租赁乱象丛生 业内人士揭开行业潜规则

2019-06-26 07:52:19 来源: 南方都市报 网易号 举报
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(原标题:商铺租赁“迷人眼”绕不开的“喝茶费”将走向何方?)

深圳商铺租赁乱象丛生 业内人士揭开行业潜规则

↑熙熙攘攘的东门,诞生了不少商机。

深圳商铺租赁乱象丛生 业内人士揭开行业潜规则

欧阳老师和二房东签订的商铺租赁合同,约定如若商铺转让要支付给二房东15%的手续费。

提到商铺,不少人会想到“一铺养三代”这句话,而随着商业地产整体过剩,实体经济的不景气,房租水电水涨船高以及名目繁多的费用,不少商户发出这句“三代养一铺”的感慨。深圳商铺租用是否“乱象丛生”?喝茶费等费用发生在何种情形下?这些费用是否合法?对商业经营造成怎样的影响?南都记者选取深圳东站、东门、沙井这三个网友反映喝茶费盛行的地方展开走访调查,并采访了法律、地产等相关人士揭开喝茶费的真相和背后。

A

深圳东站莲花路

不少商铺一年内多次转让

要掏转让费和“更名费”

深圳东站是不少人来深第一站,因为初来乍到和“囊中羞涩”,选择在附近住宿的年轻人也不在少数。由于人流量巨大,深圳东站附近区域成了旺区,也诞生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。这些小店的经营者大多不是商铺所有者,他们有的在付出巨额的转让费,并承诺定期交付“喝茶费”后,才从一房东或者“N房东”手上租下商铺,谋得一分生计。

欧阳老师就是其中一员。他上世纪90年代来深,在深圳东站居住了将近20年,先后在附近多处居住和开店。目前,欧阳老师在莲花路和一村街附近各开了一家乐器培训中心,专门教附近的居民学习乐器。虽然第二家乐器培训中心只是一间约10㎡的商铺,欧阳老师也交了5万的转让费。更让他愤愤不平的是,如果租赁期间欧阳老师要转让商铺,必须通过二房东,而且要支付转让费15%的手续费。“这种更名费,就是变相的喝茶费。”

欧阳老师还告诉南都记者,现在莲花路的生意非常难做,经营业态大多是餐饮,同质化竞争严重,新开的店撑不了多久就转让,甚至有些店铺一年要转两三次,而每转一次要收一次转让费。有的房东既收转让费又收喝茶费,一年多转让几次,喝茶费就上万了。

记者走访

与业主重新签约要交“更名费”

合同一年一签喝茶费一年一交

5月28日,南都记者从深圳东站步行前往莲花路,沿途经过的不少店铺都贴上了转让通知。多方询问后得知,转让的店铺经营时间大多不满一年,业态多以餐饮、便利店、服装为主,在进场经营前,大多交了转让费,数额在几万到几十万元不等。

在一家已关门的潮汕汤粉店前,南都记者看到了门口左侧张贴有转让通知,随即拨打了通知上面的电话。接电话的是潮汕汤粉店的店主,在得知南都记者想开麻辣烫店后,他表示店里只能用电加热食物。具体价格方面,租金8400元/月,空转14万元,包含5 0 0 0元押金和5000元给业主的改名费用,合同则要跟业主签。和业主签约后能随意转让吗?该店主表示,签约后,改一次名,业主要收5000元,可以随意转让。

是否还有其他费用?该店主表示,合同一年一签,每年更新合同的时候,业主要收一次喝茶费,一次一万。“那附近人流旺一点,所以房东都比较黑一点。”谈及转让的原因,该店主表示潮汕汤粉店的客单价比较低,但是开麻辣烫店的话,客单价会高一点。“我们客单价太低了,还是做不起。”

经济账

这些餐饮店的经营状况如何?欧阳老师直言比打工强,打工一个月四五千块钱,店铺经营好的话可能有8000块钱。

以欧阳老师开的第二家乐器培训店为例,包括转让喝茶费、租金等在内的初始投入是57500元,店铺每个月租金是4000元,每个月的营收刚刚抵了租金。“投入第一年只够保本,第二年、第三年生意会好一点。”按照第二年每个月8000元的营收来看,欧阳老师至少要7个月才能回本。

B

东门步行街

庞大人流量催生商机

不少人豪掷几十万租“蜗居”商铺

与莲花路商铺经营状况不同,深圳东门步行街凭借着日均40万人流量,稳坐深圳最繁华步行街“头把交椅”。行走在东门步行街,随处可见各种各样的小吃,有四川凉粉、冷锅串串、烤鸭肠、酸辣粉、鸡翅包饭等等,琳琅满足,眼花缭乱,口腔会不自觉分泌出唾液而垂涎三尺。

庞大的人流量诞生了巨大的商机。不少人看中了东门这块“小吃宝地”,前赴后继地到东门“盘”店面开店。同时,强大的市场需求让东门商铺供不应求,不少人为求得一“蜗居”商铺豪掷几十万,也滋生了高额转让费、喝茶费乱象。

记者走访

不少商铺分割出租

交入场费拥有转让权

东门步行街业态多为餐饮小吃,大多数顾客是即买即走即吃,商铺不需要太大。不少业主或“N房东”将商铺分割进行转租。5月28日,南都记者走访了东门步行街,发现在转让的商铺比较少,空置转让更在少数,多为奶茶店;小吃类商铺多是边营业边贴出“旺铺招租”“旺铺转让”的字样。

在一家名为“想巷”的空置转让店铺前,能看到整个店铺被分割成两部分,一部分是奶茶店,一部分是烧烤档。随后,南都记者拨打招租电话获悉,奶茶店是主店铺,租金2 .6万元,押二付一,“店是我自己的,没有其他费用”。

在另一个转让的奶茶店前,南都记者又拔打了转让电话,接电话的是中介。据该中介介绍,要想盘下这家奶茶店,要先交8万元入场费,至于交了入场费的好处,则是拥有了奶茶店的“转让权”,“转让多少钱房东不管你”,但是转让成功需要更改合同的话,则要给房东一个月房租作为“更名费”。

6月1日,南都记者和商铺中介碰头。几个小时内,南都记者几乎看完了所有转让的商铺,所看的商铺都有转让费,根据地段、大小,转让费的标准有所不同,少则数万,多则几十万元。

经济账

为何东门商铺会让这么多人砸重金趋之若鹜呢?该中介给南都记者算了一笔账:东门位置好一点的街铺,租金在4.5万-5万元区间,换句话说,平均下来一天至少要1000块的租金。以冷串为例,按照一份10块的消费来算,每天至少要卖100份。“卖不到100份就是亏本,东门人流量这么大,卖不到这个数,说明产品不行。”

C

宝安沙井

转让的商铺较少

转让费喝茶费较普遍

深圳关外因为物价便宜,吸引了不少来深建设者。据网友报料,位于深圳原关外的宝安区沙井街道,聚集了大量私人商铺、农民房和厂房,收转让费喝茶费的现象比较普遍。6月15日,南都记者走访沙井和一社区内的商铺了解到,路边随意摆摊的商贩现集中到固定区域统一经营;转让的商铺比较少;收转让费、喝茶费的现象比较普遍。

锦城路好万年超市是沙井和一社区的人流旺区,也是该社区市民不多的休闲散步区域。每到傍晚,天南海北的小摊小贩就推着小推车,慢悠悠地走到超市前面的树荫下摆起了摊,冒着诱人香味的凉菜、色泽金黄的烤鸡腿还有大名鼎鼎的沙井蚝纷纷“上场”,加之跳广场舞的大妈大叔们,好一派“人间烟火”。

记者走访

去年起,乱摆卖现象逐渐消失,摊贩去了哪里呢?6月15日下午,南都记者在现场看到,陆陆续续的摊贩推着小推车往好万年超市方向走去,目的地是旁边的一块水泥空地。一旁的保安介绍,现在所有摊贩都集中到这块场地上。随后,南都记者来到招商处,相关工作人员表示,现在只剩下早市的位置,早上六点入场,九点清场,租金600- 700元,没有其他的费用。

从好万年超市步行10分钟左右,就到了松福大道一侧的消夜街。在这条长达数百米的消夜街,并没有空置或正在转让的店铺。但深入一旁的和一村,零星有一些店铺正在转让。南都记者与一家正在转让的早餐店店主攀谈了解到,店铺租金2800元,转让费8000元左右,还要给房东8000元的喝茶费。该店主还表示,附近的店铺大多给房东交了喝茶费。

在沙井生活居住多年的蔡女士告诉南都记者,喝茶费在沙井比较普遍,经营商铺交个“万把块”的喝茶费“没什么大不了”,毕竟“和气生财”,而且这是个你情我愿的行为。

经济账

以和一村的早餐店为例,加上押金、转让费喝茶费等一系列费用,前期需要一次性投入24400元,平均一份早餐6元,要收回本金至少要卖4000份早餐。

溯源

什么是喝茶费?

在广东,提到喝茶费,不需要更多言语,大家就能心领神会。更通俗地理解就是“好处费”,商铺买卖和商铺租用情况不同,商铺租用又分几种情形:进场收“进场费”,转让收“转让费”,生意好收“喝茶费”,重新签合同收“更名费”。

关于喝茶费并无权威的定义。有资深中介人员表示,转让费包括房东或者前租客的装修成本,是合理的,商铺交易中除了转让费和租金之外,其他的就是喝茶费。

喝茶费从何而来?有“新手”在网络上询问这个问题,也有人认真作答:在广东都有这样的潜规则。比如,我现在开了一家店,尽管我的生意不好想转让,但你想要我这间店,就必须给转让费,也就是喝茶费。也有人专门做中介,就赚这个钱。

有人进一步考证出这个词来源于“不可一日无茶”的潮汕。翻阅相关媒体报道,买房、买铺、租铺都有可能要交喝茶费。买房、买铺多是开发商或委托的中介等第三方,打着“保证买到”的口号在收取费用。租铺做生意多是个人房东或者“N房东”在收取,房东收取二房东喝茶费,二房东收三房东喝茶费,由此“糖葫芦”般接力下去。

[追问]

追问

1

哪种情况掏喝茶费?

喝茶费一般发生在旺铺是市场自发形成的现象

深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出,现在商业地产整体供应过剩,喝茶费一般发生在旺铺,是市场自发形成的现象。

喝茶费发生的情形分为存量商铺买卖和租用商铺。一手存量商铺的买卖存在很大的增值税,喝茶费是为了规避这部分的税费而诞生的,交易一般分两部分进行操作:一部分是合理交易的费用,主要是中介代理、过户费,这些数额都比较小;一部分是相关费用,进场费、喝茶费等都算在里面,相当于打在成本里面。

如果是租用商铺的话,情形则不同,业主或管理处更多的是提供消防水电等配套服务,加上之前的装修成本,这些费用要么打在租金里,要么一次性打在交易费里。

追问

2

喝茶费是否违法?

对于租用端,属于市场行为不违法

深圳房地产律师张茂荣指出,喝茶费的发生情形分为交易端和租用端。就交易端来说,根据《深圳市房地产市场监管办法》第11条第二款:房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

据此,张茂荣认为,如果是找开发商购买比较紧俏的商铺,开发商或者中介等第三方承诺交付多少钱保证能买到,这种情况的喝茶费就是违法的。开发商买卖住宅和商铺只能按照登记备案的商品房买卖合同来收费,超过收费没有合同依据,而且因为没有进入公账,可能还会涉及到相关人员的涉嫌违法犯罪或者商业贿赂。

买过来之后,如果商铺比较“热租”,多个租客抢租,并自愿给付前租客一定的转让费以便续租,相当于付费购买了前租客的优先续租权,有时候也叫喝茶费,但这是一个市场行为。由于商铺比较旺的缘故,后租客也可能再给现租客。如果双方明确约定某部分费用就是转让费,这是一个市场行为,并不违反法律规定。

追问

3

喝茶费能退吗?

双方明晰条款并愿意接受,如要求退还法律不支持

张茂荣表示,现在合同法越来越尊重契约自由,除一手买卖中涉嫌商业贿赂的喝茶费外,如果双方明晰条款并且愿意接受,属双方意思自治范畴,并不违反法律规定,支付后要求退回的,法律不予支持。

张茂荣还指出,喝茶费的存在是由供需关系来决定的,一般发生在商铺紧俏的情况下,如果商铺不旺,买家寥寥,租都没人租,就不会出现喝茶费,而旺铺的再出租,喝茶费还会根据市场情况有所变化,会出现上涨和下跌的情况。

追问

4

喝茶费对正常经营造成什么影响?

加大受让方成本扰乱市场秩序

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,喝茶费是利用紧张的供需矛盾滋生出来的乱象,多年来一直存在。每到市场紧张的情况下,喝茶费就就愈演愈烈,而且水涨船高。高额喝茶费加大了受让方的成本,扰乱了正常的市场秩序。

宋丁认为,喝茶费名目繁多,但都是一个概念。喝茶费乱象更多是监管不到位造成的,政府方面要对喝茶费有非常明确的态度,要对喝茶费这种明显破坏市场交易的行为加强监管、加大打击。

记者手记

部门需要作出监管

同时商家要提高议价能力

目前,相关部门确实没有规定不让收“喝茶费”。按理说,在租用端,不管房东还是“N房东”,愿意收多少喝茶费,都是市场行为,商户承担不了大不了不租。

事实并非如此。如果一开始就没有喝茶费,商户当然大可以说不租就不租。但对于交过喝茶费的商户来说,实在难以抉择:要是不续租,之前的喝茶费就白交了。因而,在现实中,即便在不赚钱的情况下,为了收回自己交过的喝茶费,也有商户硬着头皮续租。

在走访中,也有商户对记者大吐苦水:不交喝茶费租不下来商铺,租下来的商铺要是生意好还能赚点,生意不好相当于为房东打工,现在生意不好做。

这样一来,不难发现其中门道。通过喝茶费,业主或“N房东”不仅可以多收一笔租金,还能把商户限制住,让你不得不选择续租。这一招对业主来说的确很妙,法律又没明确禁止。

和住宅一样,商铺买卖和租用还是卖方市场,商户没有太大的主动权和议价权。除了政府需要作出一定的监管外,商户如何提高议价能力是重中之重。

郑帆 本文来源:南方都市报 责任编辑:郑帆_NO8685
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