深圳商铺租赁乱象丛生 业内人士揭开行业潜规则

（原标题：商铺租赁“迷人眼”绕不开的“喝茶费”将走向何方？）

↑熙熙攘攘的东门，诞生了不少商机。

欧阳老师和二房东签订的商铺租赁合同，约定如若商铺转让要支付给二房东15%的手续费。

提到商铺，不少人会想到“一铺养三代”这句话，而随着商业地产整体过剩，实体经济的不景气，房租水电水涨船高以及名目繁多的费用，不少商户发出这句“三代养一铺”的感慨。深圳商铺租用是否“乱象丛生”？喝茶费等费用发生在何种情形下？这些费用是否合法？对商业经营造成怎样的影响？南都记者选取深圳东站、东门、沙井这三个网友反映喝茶费盛行的地方展开走访调查，并采访了法律、地产等相关人士揭开喝茶费的真相和背后。

A

深圳东站莲花路

不少商铺一年内多次转让

要掏转让费和“更名费”

深圳东站是不少人来深第一站，因为初来乍到和“囊中羞涩”，选择在附近住宿的年轻人也不在少数。由于人流量巨大，深圳东站附近区域成了旺区，也诞生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。这些小店的经营者大多不是商铺所有者，他们有的在付出巨额的转让费，并承诺定期交付“喝茶费”后，才从一房东或者“N房东”手上租下商铺，谋得一分生计。

欧阳老师就是其中一员。他上世纪90年代来深，在深圳东站居住了将近20年，先后在附近多处居住和开店。目前，欧阳老师在莲花路和一村街附近各开了一家乐器培训中心，专门教附近的居民学习乐器。虽然第二家乐器培训中心只是一间约10㎡的商铺，欧阳老师也交了5万的转让费。更让他愤愤不平的是，如果租赁期间欧阳老师要转让商铺，必须通过二房东，而且要支付转让费15%的手续费。“这种更名费，就是变相的喝茶费。”

欧阳老师还告诉南都记者，现在莲花路的生意非常难做，经营业态大多是餐饮，同质化竞争严重，新开的店撑不了多久就转让，甚至有些店铺一年要转两三次，而每转一次要收一次转让费。有的房东既收转让费又收喝茶费，一年多转让几次，喝茶费就上万了。

记者走访

与业主重新签约要交“更名费”

合同一年一签喝茶费一年一交

5月28日，南都记者从深圳东站步行前往莲花路，沿途经过的不少店铺都贴上了转让通知。多方询问后得知，转让的店铺经营时间大多不满一年，业态多以餐饮、便利店、服装为主，在进场经营前，大多交了转让费，数额在几万到几十万元不等。

在一家已关门的潮汕汤粉店前，南都记者看到了门口左侧张贴有转让通知，随即拨打了通知上面的电话。接电话的是潮汕汤粉店的店主，在得知南都记者想开麻辣烫店后，他表示店里只能用电加热食物。具体价格方面，租金8400元/月，空转14万元，包含5 0 0 0元押金和5000元给业主的改名费用，合同则要跟业主签。和业主签约后能随意转让吗？该店主表示，签约后，改一次名，业主要收5000元，可以随意转让。

是否还有其他费用？该店主表示，合同一年一签，每年更新合同的时候，业主要收一次喝茶费，一次一万。“那附近人流旺一点，所以房东都比较黑一点。”谈及转让的原因，该店主表示潮汕汤粉店的客单价比较低，但是开麻辣烫店的话，客单价会高一点。“我们客单价太低了，还是做不起。”

经济账

这些餐饮店的经营状况如何？欧阳老师直言比打工强，打工一个月四五千块钱，店铺经营好的话可能有8000块钱。

以欧阳老师开的第二家乐器培训店为例，包括转让喝茶费、租金等在内的初始投入是57500元，店铺每个月租金是4000元，每个月的营收刚刚抵了租金。“投入第一年只够保本，第二年、第三年生意会好一点。”按照第二年每个月8000元的营收来看，欧阳老师至少要7个月才能回本。

B

东门步行街

庞大人流量催生商机

不少人豪掷几十万租“蜗居”商铺

与莲花路商铺经营状况不同，深圳东门步行街凭借着日均40万人流量，稳坐深圳最繁华步行街“头把交椅”。行走在东门步行街，随处可见各种各样的小吃，有四川凉粉、冷锅串串、烤鸭肠、酸辣粉、鸡翅包饭等等，琳琅满足，眼花缭乱，口腔会不自觉分泌出唾液而垂涎三尺。

庞大的人流量诞生了巨大的商机。不少人看中了东门这块“小吃宝地”，前赴后继地到东门“盘”店面开店。同时，强大的市场需求让东门商铺供不应求，不少人为求得一“蜗居”商铺豪掷几十万，也滋生了高额转让费、喝茶费乱象。

记者走访

不少商铺分割出租

交入场费拥有转让权

东门步行街业态多为餐饮小吃，大多数顾客是即买即走即吃，商铺不需要太大。不少业主或“N房东”将商铺分割进行转租。5月28日，南都记者走访了东门步行街，发现在转让的商铺比较少，空置转让更在少数，多为奶茶店；小吃类商铺多是边营业边贴出“旺铺招租”“旺铺转让”的字样。

在一家名为“想巷”的空置转让店铺前，能看到整个店铺被分割成两部分，一部分是奶茶店，一部分是烧烤档。随后，南都记者拨打招租电话获悉，奶茶店是主店铺，租金2 .6万元，押二付一，“店是我自己的，没有其他费用”。

在另一个转让的奶茶店前，南都记者又拔打了转让电话，接电话的是中介。据该中介介绍，要想盘下这家奶茶店，要先交8万元入场费，至于交了入场费的好处，则是拥有了奶茶店的“转让权”，“转让多少钱房东不管你”，但是转让成功需要更改合同的话，则要给房东一个月房租作为“更名费”。

6月1日，南都记者和商铺中介碰头。几个小时内，南都记者几乎看完了所有转让的商铺，所看的商铺都有转让费，根据地段、大小，转让费的标准有所不同，少则数万，多则几十万元。

经济账

为何东门商铺会让这么多人砸重金趋之若鹜呢？该中介给南都记者算了一笔账：东门位置好一点的街铺，租金在4.5万-5万元区间，换句话说，平均下来一天至少要1000块的租金。以冷串为例，按照一份10块的消费来算，每天至少要卖100份。“卖不到100份就是亏本，东门人流量这么大，卖不到这个数，说明产品不行。”

C

宝安沙井

转让的商铺较少

转让费喝茶费较普遍

深圳关外因为物价便宜，吸引了不少来深建设者。据网友报料，位于深圳原关外的宝安区沙井街道，聚集了大量私人商铺、农民房和厂房，收转让费喝茶费的现象比较普遍。6月15日，南都记者走访沙井和一社区内的商铺了解到，路边随意摆摊的商贩现集中到固定区域统一经营；转让的商铺比较少；收转让费、喝茶费的现象比较普遍。

锦城路好万年超市是沙井和一社区的人流旺区，也是该社区市民不多的休闲散步区域。每到傍晚，天南海北的小摊小贩就推着小推车，慢悠悠地走到超市前面的树荫下摆起了摊，冒着诱人香味的凉菜、色泽金黄的烤鸡腿还有大名鼎鼎的沙井蚝纷纷“上场”，加之跳广场舞的大妈大叔们，好一派“人间烟火”。

记者走访

去年起，乱摆卖现象逐渐消失，摊贩去了哪里呢？6月15日下午，南都记者在现场看到，陆陆续续的摊贩推着小推车往好万年超市方向走去，目的地是旁边的一块水泥空地。一旁的保安介绍，现在所有摊贩都集中到这块场地上。随后，南都记者来到招商处，相关工作人员表示，现在只剩下早市的位置，早上六点入场，九点清场，租金600- 700元，没有其他的费用。

从好万年超市步行10分钟左右，就到了松福大道一侧的消夜街。在这条长达数百米的消夜街，并没有空置或正在转让的店铺。但深入一旁的和一村，零星有一些店铺正在转让。南都记者与一家正在转让的早餐店店主攀谈了解到，店铺租金2800元，转让费8000元左右，还要给房东8000元的喝茶费。该店主还表示，附近的店铺大多给房东交了喝茶费。

在沙井生活居住多年的蔡女士告诉南都记者，喝茶费在沙井比较普遍，经营商铺交个“万把块”的喝茶费“没什么大不了”，毕竟“和气生财”，而且这是个你情我愿的行为。

经济账

以和一村的早餐店为例，加上押金、转让费喝茶费等一系列费用，前期需要一次性投入24400元，平均一份早餐6元，要收回本金至少要卖4000份早餐。

溯源

什么是喝茶费？

在广东，提到喝茶费，不需要更多言语，大家就能心领神会。更通俗地理解就是“好处费”，商铺买卖和商铺租用情况不同，商铺租用又分几种情形：进场收“进场费”，转让收“转让费”，生意好收“喝茶费”，重新签合同收“更名费”。

关于喝茶费并无权威的定义。有资深中介人员表示，转让费包括房东或者前租客的装修成本，是合理的，商铺交易中除了转让费和租金之外，其他的就是喝茶费。

喝茶费从何而来？有“新手”在网络上询问这个问题，也有人认真作答：在广东都有这样的潜规则。比如，我现在开了一家店，尽管我的生意不好想转让，但你想要我这间店，就必须给转让费，也就是喝茶费。也有人专门做中介，就赚这个钱。

有人进一步考证出这个词来源于“不可一日无茶”的潮汕。翻阅相关媒体报道，买房、买铺、租铺都有可能要交喝茶费。买房、买铺多是开发商或委托的中介等第三方，打着“保证买到”的口号在收取费用。租铺做生意多是个人房东或者“N房东”在收取，房东收取二房东喝茶费，二房东收三房东喝茶费，由此“糖葫芦”般接力下去。

[追问]

追问

1

哪种情况掏喝茶费？

喝茶费一般发生在旺铺是市场自发形成的现象

深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，现在商业地产整体供应过剩，喝茶费一般发生在旺铺，是市场自发形成的现象。

喝茶费发生的情形分为存量商铺买卖和租用商铺。一手存量商铺的买卖存在很大的增值税，喝茶费是为了规避这部分的税费而诞生的，交易一般分两部分进行操作：一部分是合理交易的费用，主要是中介代理、过户费，这些数额都比较小；一部分是相关费用，进场费、喝茶费等都算在里面，相当于打在成本里面。

如果是租用商铺的话，情形则不同，业主或管理处更多的是提供消防水电等配套服务，加上之前的装修成本，这些费用要么打在租金里，要么一次性打在交易费里。

追问

2

喝茶费是否违法？

对于租用端，属于市场行为不违法

深圳房地产律师张茂荣指出，喝茶费的发生情形分为交易端和租用端。就交易端来说，根据《深圳市房地产市场监管办法》第11条第二款：房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

据此，张茂荣认为，如果是找开发商购买比较紧俏的商铺，开发商或者中介等第三方承诺交付多少钱保证能买到，这种情况的喝茶费就是违法的。开发商买卖住宅和商铺只能按照登记备案的商品房买卖合同来收费，超过收费没有合同依据，而且因为没有进入公账，可能还会涉及到相关人员的涉嫌违法犯罪或者商业贿赂。

买过来之后，如果商铺比较“热租”，多个租客抢租，并自愿给付前租客一定的转让费以便续租，相当于付费购买了前租客的优先续租权，有时候也叫喝茶费，但这是一个市场行为。由于商铺比较旺的缘故，后租客也可能再给现租客。如果双方明确约定某部分费用就是转让费，这是一个市场行为，并不违反法律规定。

追问

3

喝茶费能退吗？

双方明晰条款并愿意接受，如要求退还法律不支持

张茂荣表示，现在合同法越来越尊重契约自由，除一手买卖中涉嫌商业贿赂的喝茶费外，如果双方明晰条款并且愿意接受，属双方意思自治范畴，并不违反法律规定，支付后要求退回的，法律不予支持。

张茂荣还指出，喝茶费的存在是由供需关系来决定的，一般发生在商铺紧俏的情况下，如果商铺不旺，买家寥寥，租都没人租，就不会出现喝茶费，而旺铺的再出租，喝茶费还会根据市场情况有所变化，会出现上涨和下跌的情况。

追问

4

喝茶费对正常经营造成什么影响？

加大受让方成本扰乱市场秩序

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，喝茶费是利用紧张的供需矛盾滋生出来的乱象，多年来一直存在。每到市场紧张的情况下，喝茶费就就愈演愈烈，而且水涨船高。高额喝茶费加大了受让方的成本，扰乱了正常的市场秩序。

宋丁认为，喝茶费名目繁多，但都是一个概念。喝茶费乱象更多是监管不到位造成的，政府方面要对喝茶费有非常明确的态度，要对喝茶费这种明显破坏市场交易的行为加强监管、加大打击。

记者手记

部门需要作出监管

同时商家要提高议价能力

目前，相关部门确实没有规定不让收“喝茶费”。按理说，在租用端，不管房东还是“N房东”，愿意收多少喝茶费，都是市场行为，商户承担不了大不了不租。

事实并非如此。如果一开始就没有喝茶费，商户当然大可以说不租就不租。但对于交过喝茶费的商户来说，实在难以抉择：要是不续租，之前的喝茶费就白交了。因而，在现实中，即便在不赚钱的情况下，为了收回自己交过的喝茶费，也有商户硬着头皮续租。

在走访中，也有商户对记者大吐苦水：不交喝茶费租不下来商铺，租下来的商铺要是生意好还能赚点，生意不好相当于为房东打工，现在生意不好做。

这样一来，不难发现其中门道。通过喝茶费，业主或“N房东”不仅可以多收一笔租金，还能把商户限制住，让你不得不选择续租。这一招对业主来说的确很妙，法律又没明确禁止。

和住宅一样，商铺买卖和租用还是卖方市场，商户没有太大的主动权和议价权。除了政府需要作出一定的监管外，商户如何提高议价能力是重中之重。