<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

新湖中宝旧改项目开发缓慢 逾三成总资产被质押融资

0
分享至

(原标题:新湖中宝旧改项目开发缓慢 逾三成总资产被质押融资)

新湖中宝旧改项目开发缓慢  逾三成总资产被质押融资

华夏时报()记者 李未来 北京报道

房地产主业不振,新投资业务又不能取得立竿见影的效果,导致新湖中宝股份有限公司(新湖中宝,600208.SH)业绩连年下滑。

今年第一季度,新湖中宝实现营业收入13.21亿元,比上年同期降低55.76%,归属于上市公司股东的净利润约8.08亿元,与上年同比持平,扣非后净利润却只有约3.02亿元,同比下降62.62%。

事实上,从2017年开始,新湖中宝净利润就持续下滑。《华夏时报》记者分析发现,新湖中宝近年来房地产主业不振,在通过旧城改造和海涂开发逐步增加土地储备的同时,其销售额却不尽如人意。2016-2018年,新湖中宝合同销售额分别为160亿元、132亿元、162亿元,增长十分缓慢。

同时,由于旧城改造和海涂开发投入大、节奏周期慢的特点,新湖中宝形成了大量的存货和应收账款,为了偿还贷款、维持日常经营,新湖中宝将不少长期股权投资、土地等进行质押,截至2018年底形成454.47亿元受限资产,占其总资产的32.49%。

上海旧改项目开发缓慢

2018年新湖中宝经营性现金流量净额和投资活动现金流量净额皆为负,分别为-37.79 亿元和-40.69 亿元。经营活动现金流量净额自2015 年至今首次为负。其中销售商品、提供劳务收到的现金为180.72 亿元,同比下降 13.12%;而购买商品、接受劳务支付的现金为 194.16 亿元,同比上升15.70%。

对此,新湖中宝解释称,由于2018年上海旧改项目拆迁工作进展顺利,本期支付拆迁款 97.15 亿元,比 2017 年增加 32.80 亿元。因此导致购买商品和接受劳务支付的现金增加。

记者了解到,新湖中宝在上海有五大旧改项目,比较早的有新湖明珠城、青蓝国际城,亚龙项目、天虹项目、玛宝项目才刚进入征收实施阶段,这五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米。

然而,旧改项目开发节奏慢、投资成本巨大。上海新湖明珠城、青蓝国际城这两个项目开发均接近10年,至今仍没有完工。这也引来上交所的质疑。

新湖中宝解释称,新湖明珠城规模较大,总用地面积 23 万平方米(约 343 亩),总建筑面积为 90 万平方米,根据拆迁进度分四期开发。截至2018 年末,项目累计开工面积62 万平方米, 累计竣工55 万平方米,2019 年新开工 13 万方,在建部分预计将于 2023 年全部完工。

青蓝国际城总建筑面积为 33.9 万平方米,根据拆迁进度分两期开发,一期已开发完成,二期正在开发建设中。截至 2018 年末,项目累计开工面积 15.4 万平方米,累计竣工 15.4 万平方米,剩余 18.5 万平方米已于 2019 年开工,预计将于 2023 年全部完工。

以这两个项目的开发进度推算,刚进入征收实施阶段的亚龙、天虹、玛宝三个项目的完工更是遥遥无期。而拆迁投入却是一笔不小的金额,由于上海旧改项目的顺利推进,新湖中宝2018年仅支付拆迁款即高达97.15 亿元,这是导致其经营活动产生的现金流为负的主要原因。

海涂围垦回款难

除旧改项目外,新湖中宝还有一项主要业务开发周期也较长,回款较为困难,那就是海涂围垦。

2009年新湖中宝与启东市人民政府签订框架协议,拟在启东投资建设长江口圆陀角旅游度假区项目,新湖中宝负责投资该项目地块总用地红线范围内的江滩土地围垦、清滩理赔、向上报批、土地征用、土地吹沙平整、公共基础设施及部分旅游设施等的建设,该项目净投资款项总额不少于 15 亿元。

2010年新湖中宝以11.2亿元的对价获得温州市平阳县利得海涂围垦开发有限公司51%的股权。该公司系以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目,项目共计海域使用面积为 803.4 公顷。对于此次收购,新湖中宝称可以大幅度获取潜在的优质土地储备,进一步扩展地产主业规模,增强收入来源和发展后劲。

海涂围垦业务给新湖中宝带来了非常可观的营业收入,但同时也形成了大量的应收账款。

在海涂围垦业务产生业绩的第一年(即2012年),新湖中宝实现营业收入约99.09亿元,其中房地产开发仅约18.93亿元,海涂开发却达到了46.32亿元,而仅平阳县利得项目即确认营业收入44.3亿元,占总营业收入的44.71%。

不过,这44.3亿元的营业收入全部是应收账款,占新湖中宝2012年应收账款的比例高达99.33%。直到2018年,平阳利德项目仍然有8.15亿元的应收账款,占当年总应收账款的92.08%,占当年海涂开发营业收入的90%。

受限资产占总资产32.49%

为了拓宽融资渠道,新湖中宝将长期股权投资、开发成本、开发产品等大量资产进行质押。致使受限资产高达454.47亿元,占公司总资产的 32.49%。

根据新湖中宝2018年年报,其受限资产中,106.17 亿元为被质押的长期股权投资,占公司长期股权投资的 32.97%;22.12 亿元为被质押的可供出售金融资产,占公司可供出售金融资产的 22.81%;303.82 亿元为被抵押存货,占公司所有存货的43.19%。

新湖中宝解释称,截至2018年底,其 106.17亿元长期股权投资被质押,是因为持有的温州银行、中信银行和新湖控股的股权质押,用于本公司及全资子公司自身向金融机构申请贷款融资;22.12 亿元可供出售金融资产被质押,主要系公司持有的阳光保险等公司股权质押,用于本公司及全资子公司向金融机构申请贷款融资;303.82 亿元存货被抵押,主要系公司开发成本(含土地)、开发产品被抵押, 主要用于本公司下属房地产公司地产项目开发需要向金融机构申请开发贷款。

一名不愿意透露姓名的业内人士表示,2018年房企融资受到限制,很多企业不得不采取质押股权的方式来获得现金流,不过如果主营业务后劲不足,不能贡献足够的现金流,企业只能用借新还旧或者出售股权的方式滚动融资,所以最为重要的还是主营业务的经营。

相关推荐
热点推荐
通缩来了,手里有大量现金的人,都要偷偷乐了,原因有这4点

通缩来了,手里有大量现金的人,都要偷偷乐了,原因有这4点

巢客HOME
2025-07-16 05:05:02
全面三防+8300mAh 电池!荣耀X70手机来了:1399元起

全面三防+8300mAh 电池!荣耀X70手机来了:1399元起

雷科技
2025-07-15 21:04:08
央妈再发利好,7月16日,市场调整或迎布局良机?

央妈再发利好,7月16日,市场调整或迎布局良机?

风口招财猪
2025-07-16 00:54:39
难怪李隼缺席!国乒教练将迎来大换血,王浩场上失态,林诗栋发声

难怪李隼缺席!国乒教练将迎来大换血,王浩场上失态,林诗栋发声

银河史记
2025-07-15 17:13:06
故事:尼日尔赖掉4亿美元,驱逐中企高管,我方留有后手完美反击

故事:尼日尔赖掉4亿美元,驱逐中企高管,我方留有后手完美反击

星宇共鸣
2025-04-03 18:58:34
宗馥莉的复仇30年,惊心动魄

宗馥莉的复仇30年,惊心动魄

贩财局
2025-07-15 13:38:52
佩通坦向泰国宪法法院申请延期提交“录音门”案申辩材料

佩通坦向泰国宪法法院申请延期提交“录音门”案申辩材料

界面新闻
2025-07-16 07:29:41
男子酒后误开邻居家门,与女主人发生关系,居然得逞……

男子酒后误开邻居家门,与女主人发生关系,居然得逞……

极品小牛肉
2024-03-01 22:37:49
轻断食再封神!最新临床证实,这样吃,仅4个月,肝脏脂肪减少24%

轻断食再封神!最新临床证实,这样吃,仅4个月,肝脏脂肪减少24%

康迅网
2025-07-14 10:41:43
宗庆后出轨小21岁女下属,私照肤白貌美能力出众,难怪他把持不住

宗庆后出轨小21岁女下属,私照肤白貌美能力出众,难怪他把持不住

奇思妙想草叶君
2025-07-14 19:44:20
记者:伊萨克不满合同承诺未兑现,纽卡递9号球衣恐遭拒

记者:伊萨克不满合同承诺未兑现,纽卡递9号球衣恐遭拒

懂球帝
2025-07-16 01:15:06
王毅提出要求,沉默5天后,日方对华摊牌:中国是最大战略挑战

王毅提出要求,沉默5天后,日方对华摊牌:中国是最大战略挑战

掌青说历史
2025-07-15 22:14:41
6枚导弹封住七窍,伊朗总统血染逃生通道!哈梅内伊的棋局赢了?

6枚导弹封住七窍,伊朗总统血染逃生通道!哈梅内伊的棋局赢了?

小笛科技
2025-07-14 18:19:59
原告律师发声:信托优先,境外资产由宗馥莉继承不实,遗嘱存瑕疵

原告律师发声:信托优先,境外资产由宗馥莉继承不实,遗嘱存瑕疵

说说史事
2025-07-15 08:10:40
未来几天四川暴雨持续!这些农事应对方法赶紧记牢

未来几天四川暴雨持续!这些农事应对方法赶紧记牢

西瓜要脆
2025-07-16 06:00:31
Stein:库明加很可能最终留队,但勇士或许仍在尝试寻找其他交易可能性

Stein:库明加很可能最终留队,但勇士或许仍在尝试寻找其他交易可能性

雷速体育
2025-07-16 07:08:10
太阳能把热量传到地球,但为什么太阳到地球之间的太空是寒冷的?

太阳能把热量传到地球,但为什么太阳到地球之间的太空是寒冷的?

半解智士
2025-07-05 18:13:56
2025年7月起,中国将迎来4大降价潮,关乎着普通人的生活,了解下

2025年7月起,中国将迎来4大降价潮,关乎着普通人的生活,了解下

小谈食刻美食
2025-07-08 15:46:22
韩国女星为还债出演成人直播?韩国网友:无法原谅…

韩国女星为还债出演成人直播?韩国网友:无法原谅…

奋斗在韩国
2025-07-15 17:00:10
公开处刑摧毁人生,甚至推人去死:我想为大连工大李同学说两句话

公开处刑摧毁人生,甚至推人去死:我想为大连工大李同学说两句话

鹰眼Defence
2025-07-14 16:39:12
2025-07-16 07:52:49

深圳房产

多个公寓5折甩货:75万拿下一套小户型

编辑推荐楼盘

头条要闻

"山姆下架好丽友派"吵上热搜 盼盼洽洽改用英文名上架

头条要闻

"山姆下架好丽友派"吵上热搜 盼盼洽洽改用英文名上架

财经要闻

黄仁勋释怀了

体育要闻

在中国效力10年,45岁的传奇外援退役了

娱乐要闻

董璇自曝再婚了!二婚老公被扒是张维伊?

科技要闻

恢复对华出口AI芯片,AMD涨6%,英伟达涨4%

汽车要闻

六座布局/深浅配色 仰望U8L内饰亮相

态度原创

本地
数码
房产
艺术
公开课

本地新闻

裤子那里鼓鼓的,当代都市丽人都被女装做局了

数码要闻

AMD处理器销量轻松超越所有英特尔CPU 即使是上一代AM4型号

房产要闻

抄底信号!海口跌幅,全国第二!

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版