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深圳年内将出台租金指导价格 遏制厂房租金过快上涨

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为了遏制厂房租金过快上涨,深圳怎么办?

5月底,深圳市住房和建设局发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》(以下简称“若干措施”),目前已结束了意见征集。

6月11日,深圳住建局副局长薛峰表示,从征集的意见来看,此次的政策几乎是受到了一边倒的欢迎。

政策受欢迎的背后,是诸多实体企业主在过快上涨的厂房租金之下的苦不堪言,这也是深圳出台政策大力度遏制厂房租金的原因。

薛峰说,政策的意图并非什么都管,主要是管不合理的部分,是稳租金而非压租金,力求让租金与市场价格接近,特别是在当前国内外的经济形势下,措施的出台更有必要。

中小企业压力沉重

薛峰透露,根据初步的摸底,当前深圳全市工业厂房的租金大约为27元/平米,低于北京和上海,但高于广州的水平。

近两年的主要问题在于,租金上涨过快。

龙岗区南湾街道办的一位小企业主反映,他所租的厂房,去年的月租金是9800元,今年直接涨到了12500元。

另一位开工厂的实体制造企业主表示,租的厂房到今年8月31日就要到期了,如果续租的话,租金差不多要涨40%。“那我肯定要搬,在附近找到了另一处厂房,但计算下来,租金也已经达到了40元/平米。”

为什么不签更长的租约?这位企业主回应,前几年工改商控制得不严,厂房业主说,过不了多久就要拆除了,老厂房都不签长期合同。

薛峰介绍,即便是工改工,也有一定的利润空间,出租方有的宁愿闲置也不租出来,或者只租比较短的一段时间,到期之后又继续涨租。

龙华区一家新能源汽车企业负责人告诉21世纪经济报道记者,随着片区厂房越来越贵,好多公司往坪山、公明等更远的地方搬,或者搬出了深圳。

深圳一位政府政策研究人士告诉21世纪经济报道记者,深圳只有大约5%的制造企业是自有厂房,大部分是租赁,这导致无论是租金还是租赁期限,都存在不稳定的因素。

今年年初的深圳两会期间,有政协委员提交的《关于规范产业用房租赁行为,营造中小企业生存与发展良好营商环境的建议》指出,深圳绝大部分中小企业使用的用房空间都是租赁来的,近一段时期,中小企业用房的租金上涨凶猛,直接给中小企业带来沉重的成本压力。

而从整个深圳来看,它所面对的至少是来自全国各地的竞争。深圳南瑞华腾新能源有限公司创始人辛世国告诉21世纪经济报道记者,有几个城市的政府部门都曾找他们接洽。为了招商引资,当地会在包括厂房、资金等方面提供优惠或帮助解决问题。

21世纪经济报道记者注意到,今年以来,来自全国多个地区的政府部门都前往深圳召开招商推介会。

“创新型的中小型企业在深圳太多了。”辛世国说。

年内将出台租金指导价格

关于厂房租金上涨,薛峰总结,既有合理的因素,也有不合理的因素。其中,合理的因素包括,产业转型升级对优质空间的需求增加;公共配套设施在逐渐完善;城市更新的过程中,新建厂房增加了投入导致租金上涨等。

但不合理的因素也非常突出。“工业厂房针对的是搞实业的,但有些人并非从事实业,租来再转租,以谋取利益,接手的人发现还有利润,继续转租,这就是二房东甚至三房东的问题了。”薛峰表示。

“二房东”谋利的一个重要手段,在于通过增加公摊等办法虚增面积,增加承租人的实际成本。

一位企业主反映,碰到在实际面积的基础上增加25%公摊面积的承租人,这已经算是“良心老板”了。

为杜绝“二房东”,上述《若干措施》直接提出,产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

针对普遍存在的“虚增面积”问题,薛峰介绍,今后在租赁合同里要明确建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。一些因为历史遗留问题没有进行法定测量的,必须委托有资质的机构进行测量,在出租时进行公示,并且在区政府产业租赁主管部门进行备案。此外,长效机制方面,未来将推动按照套内建筑面积进行出租计价。

与住宅相比,厂房租赁几乎没有权威、透明的信息或交易平台,这也是导致租金不合理上涨的一大原因。根据《若干措施》,未来深圳将建立全市产业用房信息平台,集交易、备案、租赁监管等功能于一体,并且,深圳还将编制产业用房租金指导价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,厂房租金指导价格在全国都是首创。

据薛峰透露,半年之后租金指导价格会出来,有了这一依据,到时候承租人将会拥有更大的“话事权”。

但指导价格并非强制性推行,如何对业主方起到约束作用?

薛峰介绍,首先要做的是鼓励国有企业,包括社区股份合作公司等优先到平台执行指导价,起带头作用,掌握在政府手中的产业资源大概占到了35%。其他产业用房仍然可以自主定价,但指导价一经公布,会在社会形成一种稳定的预期。

此外,对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实后可对出租人采取约谈等措施。

目前深圳的工业厂房,按用地来看大约是260平方公里,占全市建设用地面积的27.9%。薛峰说,这些工业厂房具体分布在哪些地区,实际使用情况,配套好坏等情况,还没有完全掌握。全市产业用房普查的工作将落实到各级区政府,等基础数据的摸底工作完成之后,信息平台的功能也将进一步完善。

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