深圳年内将出台租金指导价格 遏制厂房租金过快上涨

为了遏制厂房租金过快上涨，深圳怎么办？

5月底，深圳市住房和建设局发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）（征求意见稿）》（以下简称“若干措施”），目前已结束了意见征集。

6月11日，深圳住建局副局长薛峰表示，从征集的意见来看，此次的政策几乎是受到了一边倒的欢迎。

政策受欢迎的背后，是诸多实体企业主在过快上涨的厂房租金之下的苦不堪言，这也是深圳出台政策大力度遏制厂房租金的原因。

薛峰说，政策的意图并非什么都管，主要是管不合理的部分，是稳租金而非压租金，力求让租金与市场价格接近，特别是在当前国内外的经济形势下，措施的出台更有必要。

中小企业压力沉重

薛峰透露，根据初步的摸底，当前深圳全市工业厂房的租金大约为27元/平米，低于北京和上海，但高于广州的水平。

近两年的主要问题在于，租金上涨过快。

龙岗区南湾街道办的一位小企业主反映，他所租的厂房，去年的月租金是9800元，今年直接涨到了12500元。

另一位开工厂的实体制造企业主表示，租的厂房到今年8月31日就要到期了，如果续租的话，租金差不多要涨40%。“那我肯定要搬，在附近找到了另一处厂房，但计算下来，租金也已经达到了40元/平米。”

为什么不签更长的租约？这位企业主回应，前几年工改商控制得不严，厂房业主说，过不了多久就要拆除了，老厂房都不签长期合同。

薛峰介绍，即便是工改工，也有一定的利润空间，出租方有的宁愿闲置也不租出来，或者只租比较短的一段时间，到期之后又继续涨租。

龙华区一家新能源汽车企业负责人告诉21世纪经济报道记者，随着片区厂房越来越贵，好多公司往坪山、公明等更远的地方搬，或者搬出了深圳。

深圳一位政府政策研究人士告诉21世纪经济报道记者，深圳只有大约5%的制造企业是自有厂房，大部分是租赁，这导致无论是租金还是租赁期限，都存在不稳定的因素。

今年年初的深圳两会期间，有政协委员提交的《关于规范产业用房租赁行为，营造中小企业生存与发展良好营商环境的建议》指出，深圳绝大部分中小企业使用的用房空间都是租赁来的，近一段时期，中小企业用房的租金上涨凶猛，直接给中小企业带来沉重的成本压力。

而从整个深圳来看，它所面对的至少是来自全国各地的竞争。深圳南瑞华腾新能源有限公司创始人辛世国告诉21世纪经济报道记者，有几个城市的政府部门都曾找他们接洽。为了招商引资，当地会在包括厂房、资金等方面提供优惠或帮助解决问题。

21世纪经济报道记者注意到，今年以来，来自全国多个地区的政府部门都前往深圳召开招商推介会。

“创新型的中小型企业在深圳太多了。”辛世国说。

年内将出台租金指导价格

关于厂房租金上涨，薛峰总结，既有合理的因素，也有不合理的因素。其中，合理的因素包括，产业转型升级对优质空间的需求增加；公共配套设施在逐渐完善；城市更新的过程中，新建厂房增加了投入导致租金上涨等。

但不合理的因素也非常突出。“工业厂房针对的是搞实业的，但有些人并非从事实业，租来再转租，以谋取利益，接手的人发现还有利润，继续转租，这就是二房东甚至三房东的问题了。”薛峰表示。

“二房东”谋利的一个重要手段，在于通过增加公摊等办法虚增面积，增加承租人的实际成本。

一位企业主反映，碰到在实际面积的基础上增加25%公摊面积的承租人，这已经算是“良心老板”了。

为杜绝“二房东”，上述《若干措施》直接提出，产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

针对普遍存在的“虚增面积”问题，薛峰介绍，今后在租赁合同里要明确建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。一些因为历史遗留问题没有进行法定测量的，必须委托有资质的机构进行测量，在出租时进行公示，并且在区政府产业租赁主管部门进行备案。此外，长效机制方面，未来将推动按照套内建筑面积进行出租计价。

与住宅相比，厂房租赁几乎没有权威、透明的信息或交易平台，这也是导致租金不合理上涨的一大原因。根据《若干措施》，未来深圳将建立全市产业用房信息平台，集交易、备案、租赁监管等功能于一体，并且，深圳还将编制产业用房租金指导价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，厂房租金指导价格在全国都是首创。

据薛峰透露，半年之后租金指导价格会出来，有了这一依据，到时候承租人将会拥有更大的“话事权”。

但指导价格并非强制性推行，如何对业主方起到约束作用？

薛峰介绍，首先要做的是鼓励国有企业，包括社区股份合作公司等优先到平台执行指导价，起带头作用，掌握在政府手中的产业资源大概占到了35%。其他产业用房仍然可以自主定价，但指导价一经公布，会在社会形成一种稳定的预期。

此外，对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的，市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入，经核实后可对出租人采取约谈等措施。

目前深圳的工业厂房，按用地来看大约是260平方公里，占全市建设用地面积的27.9%。薛峰说，这些工业厂房具体分布在哪些地区，实际使用情况，配套好坏等情况，还没有完全掌握。全市产业用房普查的工作将落实到各级区政府，等基础数据的摸底工作完成之后，信息平台的功能也将进一步完善。