800亿新力：下一步，赴港IPO

山不转路转，路不转人转。

5月24日，港交所消息显示，张园林的新力控股已正式递交招股书。

招股书中信息披露，张园林现年42岁，2002年至2006年任职于江西省第五建设集团有限公司，最后职务为总经理，2010年3月成立新力置地，2012年开发首个住宅物业南昌帝泊湾，至2017年，新力总部迁至上海。

新力此次赴港IPO ，距离其总部从江西搬至上海仅两年时间，距离整个新力集团成立也不到十年，更有消息称新力早在去年便已启动上市前期的这一系列工作。因此，外界普遍认为新力将是登陆香港资本市场的又一匹年轻“黑马”。

从数据上看，2015年全年销售额仅有45亿元的新力，在2016年-2018年这三年里，销售规模分别暴涨到了161.3亿、428.1亿和887.3亿元，不仅成为过去三年规模增速最惊人的中国房企之一，2018年的新力也坐到了江西省房地产开发商住宅物业签约销售总额的第一把交椅上。

实际上，今年以来内地房企赴港上市的势头明显有所放缓，中梁地产和海伦堡两家房企更是在第一次递交的招股书“失效”后，纷纷递交了新的二次申请，与此次的新力一同向IPO再次发起冲击。

能否顺利登陆港股尚需一段时间出结果，但从这股上市热潮整体上看，目前你永远都猜不到下一个赴港IPO的房企会是哪家。

A. 高速增长与高位负债

新力此次递交的招股书披露，截至2019年3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由子公司开发的项目、24个由合资企业和联营公司开发的项目，合计建筑面积约14800万平方米。

尽管招股书中并没有披露销售额数据，但不难看出过去几年新力在多方面获得的可观增长。2016年-2018年，新力控股的收益分别为人民币22.23亿、52.41亿、84.15亿元，年复合增长率约94.6%。同时在上述三年间，新力控股净利润分别为人民币1.3亿、2.78亿及5.55亿元，年复合增长率约105.9%，毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%。

成长伴随着压力，而高速成长则往往还伴随着质疑。

在扩张冲刺千亿业绩的前三年，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿，221.1亿元，净负债率分别为300%、205%、285%，持续处于行业高位。而2018年同期的几个房产巨头万科、碧桂园、恒大、融创的净负债率分别为30.9%、49.6%、151.9%、149%。

现金流方面，招股书显示，新力2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元，2017年为-65.5亿元，2018年为17.2亿元。

B.鸡蛋究竟能不能放在同一个篮子里？

据新力控股公开资料，其是通过采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式，来保证其现金流。

不少分析认为，新力近些年的高速扩张模式，主要是重仓单个城市，即通过在单个城市大批拿地大批开发大批销售的动作。

换句话说，便是集中在某个城市“广储粮、快清仓”。

而根据招股书披露信息统计，在截至2019年3月31日的101个项目、总土地储备约为1480万平的新力“仓储”中，有高达42.8%比例的土地储备位于新力的大本营江西南昌，其次则是位于大湾区的惠州，比例高达22.8%，总土储达到了336万平方米。

不同于在老家江西，近两年在惠州，“过江龙”新力火箭般的扩张规模和速度，着实吸引了不少关注。

根据媒体曾采访新力深莞惠城市公司投资副总经理马晓峰的报道，自2016年8月进入惠州以来，新力在“一地难求”的市场环境下快速裂变，实现了“一城22盘”的战绩。

“22盘是已开发建设项目，另有若干个项目已签署土地协议，尚未对外公布。新力惠州区域项目开发及储备超过了1000万平方米，占比超过集团总量的1/3。有这个数据不奇怪，惠州是新力继南昌大本营之后的第二个以深耕战略来布局发展的城市。”马晓峰当时在采访中说道。

不仅如此，马晓峰还提及：“可能很多人都不知道，新力最初在惠州拿下的十多个地块，都是新力董事长（张园林）亲自参与的。”

因此，实际上不单是在此次递交招股书之后，早在前两年新力重仓惠州之时，关于新力对南昌、惠州两个城市“过度依赖”、“过度豪赌单个城市”、“鸡蛋放在同个篮子里有风险”的此类评论便已传出。

而针对这样的质疑，新力副总裁佘润廷曾在采访中透露：选择一个城市进行深耕，是新力一贯以来的投资逻辑，在新力看来，只有这样才能更好地把握这个城市的发展周期。

佘润廷曾表示，新力的投资策略比较聚焦，在同样量级的开发商中，新力在单城市的产出基本上是走在前列的，“在一个城市坚持深耕，能够帮助我们更好的在城市获得市场口碑。获得政府的认可，获得各方面的认可，这是投资大策略中城市小策略的落实。”

C.重仓惠州后：2018年销售额仅次于碧桂园

据乐有家研究中心监测，2018年惠州市一手住宅供应面积达1788万㎡，环比上涨25%，销售面积1585万㎡，环比上涨13.8%，2018年一手住宅供应量为近5年来最高。

据惠州市国土资源局2017年发布的住宅用地供应计划，在2017-2019年，惠州全市住宅用地计划供应总量将达到1352.2公顷，而相比之下，同期东莞的供应总量为1017公顷，中山的供应总量仅为626公顷。

惠州的整体土地供应量充足，也吸引来了除新力外，如碧桂园、万科、恒大、中海、保利、华润多家房企的开疆拓土，同时星河、龙光、富力地产、雅居乐、卓越、奥园等企业目前也已进入惠州“厮杀”。

在刚刚过去的2018年，从一手住宅成交量看，在惠州楼市相对深圳宽松的情况下，惠州楼市抢占了深圳的大部分一手住宅购买力。因此即使在惠州市场开始限售调控、房贷利率上涨的情况下，市场热度依然不减，去年全年成交量为14.89万套，环比上涨了11.2%。

而对于新力惠州来说，2018年也应该是一场收获盛宴，据悉新力去年在惠州创下连续多周开盘，且每次都“日光”的奇迹。

根据惠州中原研究数据，2018年惠州房地产企业销售金额TOP20榜单上，碧桂园以290亿的销售额排在第一位，而新力地产以77.44亿元的销售额排在第二。

而在今年2月份，根据克而瑞研究发布的《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》排行榜，TOP30房企大湾区总货值达5.73万亿元；碧桂园位列第一，而新力以1108.9亿元的货值排在23位。

TOP30房企大湾区土地储备建面排行上，新力以883.7万平米的土储建面排在了大湾区第14位，超过了华润置地、招商蛇口、富力等房企。

黑马狂奔。