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罗湖:城市更新带动“中国第一仓”华丽变身

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梅园仓库全貌。

城建梅园城市更新项目效果图。

梅园仓库铁路专用线通车暨仓库正式开业。

1989年,第一列载货列车驶入试业的梅园仓库。

我们常说,深圳是一座年轻的城市,但深圳同样是一座有历史的城市,而罗湖的发展史就是一部生动的改革开放史。四十年,罗湖见证着深圳从小渔村到国际化大都市的高速发展,这里的每一条街道,每一座高楼,都有属于自己的改革开放故事。

城市发展到一定阶段需要转型,改革开放走到今天,对于罗湖来说,城市更新是转型的突破口,也是转型的希望所在。2015年,罗湖启动城市更新改革试点,四年过去,罗湖有多个城市更新项目在如火如荼地进行当中。这里还将诞生深圳新地标,罗湖将再一次见证历史,助力深圳向世界中心城市飞奔。

本期走进罗湖城市更新改造的重点区域———笋岗。我们记下笋岗过去的荣光,也展望笋岗光明的未来。

在笋岗,城市更新正在到处上演。坐落于红岭泥岗立交桥旁的梅园仓库,此前是笋岗片区为数不多仍在经营仓储业务的大型仓库群。

数十年来,日复一日的车水马龙,见证了笋岗仓库区作为“中国第一仓”和各类专业市场的兴衰。随着城建梅园项目启动城市更新,一个创新金融总部基地即将在笋岗崛起。

上世纪90年代梅园仓库业务繁忙

1988年底,深圳市城市建设开发(集团)公司(简称“城建集团”)决定拿下笋岗的11万平方米土地,在此建立梅园仓库。城建集团是深圳市属大型国资房地产开发集团,其前身是为深圳早期建设立下卓著功勋的深圳市基础工程工作组。

1988年12月30日,深圳市梅园实业有限公司正式成立。1990年3月,第一栋干货仓库建成后即投入使用,开始经营仓储、仓库出租及货运代理等业务。1990年9月10日,梅园仓库竣工完成,总共11栋仓库和1栋办公楼全部建成,大多为主体结构5层,局部6层,总建筑面积达139400平方米。

上世纪90年代初期,笋岗仓库区是全国重要的进出口货物中转、储存基地,也是当时全国最大的多功能仓库区,被称为“中国第一仓”。而在当时的笋岗,梅园仓库的规模数一数二。

1992年,从中山大学毕业的黄小跃进入城建集团。他回忆,当时的梅园仓库区已经非常繁忙,“每次去看的时候都是一排排的货柜车,因为业务很多,仓库开始实行24小时服务,经常有客户在晚上11点之后来装卸货物。”

从1993年起就在梅园仓库从事一线工作的王亚超也对当年的火爆场面记忆深刻。“除了易燃、易爆、危化品,其他仓储业务都做。当时主要以全国各地做进出口贸易的零散客户为主,每到五六月份,来自河南、山东的大蒜,一火车一火车往这边拉,等待出口到东南亚和欧洲。”

当年的笋岗仓库区很兴旺,大大小小的仓储物流企业多达上百家。上世纪80年代建设的铁路专用线犹如血脉,贯通整个笋岗-清水河片区,每天南来北往的物资数以万吨计。其中通过梅园仓库的两条铁路线遗迹一直留存,见证那段岁月。

转型为各类专业市场聚集地

上世纪90年代末期,随着对外开放的扩大,一系列沿海和内陆口岸城市放开,转口贸易减少,以高速公路为主的立体运输体系日趋完善,广深铁路运量逐年减少。

同时,笋岗片区从偏远郊区成为城市的中心地带。在这一时期,笋岗仓库区原有的单一仓储功能逐步向现代物流转变,并自发形成一定规模的各类专业批发交易市场,成长潜力初显。然而,由于缺乏统一规划,加之道路布局陈旧,人车混流、铁路横穿、交通拥塞、违章搭建等现象严重,难以充分发挥经济效益。

2000年,深圳市政府决定把笋岗-清水河片区定位为深圳市六大现代物流园区之一,也是位于深圳市中心惟一的物流园区。同时,政府对笋岗-清水河片区的道路及公共配套设施进行全面改造。原本仓库区纵横交错的铁轨,变成了梨园路、梅园路、宝岗路,宝安北路拓宽为双向六车道,打通了片区交通道路微循环。

梅园仓库开始引进汽车、家居行业的长租客户,生意仍旧兴旺。最早进入梅园的是深业广本汽车4S店,后来又陆续入驻深圳大兴丰田、大兴雷克萨斯、宝兴汽车销售服务有限公司等。金海马集团也在梅园租下两栋仓库,用来打造办公家具和家居大卖场,成为笋岗家居建材行业的主力军。

还有业成仓储、晨光文具、川深实业……在笋岗梅园仓库这片土地上,一批又一批的企业自发成长,生机勃勃地经营着汽车、家具、电子、工艺品、食品、医药、纺织品、文具等各行各业。

这正如城市发展的一个缩影。这些企业大小各异,绝非不可或缺,其中一些甚至毫不起眼,但在改革开放春风和市场经济之手的拨动下,它们承担起各自的角色,成为这座城市和国家社会经济良性运转的基石。

笋岗片区城市更新拉开序幕

短短几年时间,笋岗-清水河片区走出了一条特色鲜明的商贸产业道路。家居建材、汽车交易、工艺品出口、冷冻食品批发、医药配送、文具玩具等各类专业市场欣欣向荣,笋岗的宝安北路,成了继华强北之后,市场所自发形成的又一特色商圈。

2006年,笋岗-清水河现代物流园区管理办公室成立,在当时就释放出一个明显的信号——政府决定对笋岗和清水河片区进行大规模改造,以打造一个崭新的现代商贸物流集聚区。

2006年3月,黄小跃从城建集团总部调入梅园实业有限公司担任董事长。两个月后,罗湖区召开笋岗-清水河物流园区工作研讨会,要求园区必须加快转型升级,进行城市更新。“当时还不叫城市更新,但政府早在2006年就有这样的想法引导转型,是非常有预见性和前瞻性的。”

黄小跃和与会企业都为此感到兴奋,但在当时,更新时机还远未成熟。2009年,深圳市城市更新办法和实施细则先后出台,笋岗和清水河片区法定图则调整完成,这个老旧的仓库区进行大规模城市更新从而成为可能。

2010年10月,深圳市规土委联合罗湖区政府开展笋岗-清水河片区规划国际咨询。黄小跃表示,“当时方案展示了非常富有活力的前景,勾勒出了一个完全不一样的笋岗清水河。我们企业也觉得应该向这个方向努力,不论这个规划有多少成果可以落地,都对片区发展起到了很大的指引作用。”

2011年,深圳市委市政府明确将面积达5.42平方公里的笋岗-清水河片区,列为全市五个重点推进的“城市发展单元”之一。

“城市和产业的发展变化很大,城建梅园规划方案也在不断优化,”黄小跃认为,城市更新需要细细研磨,从一开始的现代物流园区,到现在定位为服务于创新科技的创新金融总部基地,“在不同的阶段,都是顺应城市和产业升级发展的脉络而变化。”

统筹创新解决春笋楼难题

2016年,城建梅园项目进入实质性阶段。按照笋岗法定图则,城建梅园仓库与招商中外运、深业泰富广场项目同属01子单元。该子单元内,在梨园路以南、宝安北路以西和深业家之福建材店围合之处,有一栋名为春笋楼的七层老旧住宅并未纳入城市更新范围。

春笋楼是一个共有200多套住宅的旧小区,建筑陈旧,配套不足,且存在一定安全隐患,是典型的“老破小”旧住宅区。可以想见,当城建、招商、深业泰富全部建成之后,春笋楼将成为一个被高楼群包围的三角插花地带。这既不符合片区统筹更新的规划原则,又与未来的城市形象相去甚远。

“原本梅园的产权非常单一,从效率上来说可以很快,”黄小跃表示,由于春笋楼涉及到的小业主非常多,有上百个小业主,而且根据法定图则规划,春笋楼地块并不属于城建梅园项目,未来将成为公共绿地,以改善片区公共配套。

黄小跃介绍,在这种情况下,城建集团主动承担了春笋楼回迁房任务,等于除了城市更新政策规定的贡献率之外,还要额外贡献春笋楼的回迁房,也是体现了国有企业的责任担当。

值得注意的是,考虑到笋岗区域发展及公共服务协调优化,同样是基于统筹原则,决定将城建梅园片区更新项目拆除范围外东南边的已批未建用地H301-0036宗地纳入统筹规划范围内,宗地用地面积9011.8平方米,主要用于建设保障性住房和回迁房。

此外,梅园项目还将贡献出3万多平方米建设用地,用于建设保障房、市政道路、变电站、一个36班九年制学校和幼儿园以及其他社会公共设施,该项目总贡献率达到46%。

打造红岭创新金融总部基地

笋岗-清水河片区正在迎来前所未有的发展机遇。沉寂已久的“城市洼地”,逐渐转型为产业高地,正在以“西有前海,东有笋岗-清水河”的姿态引来世人瞩目。

在2016年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划(2016-2020)》中,笋岗-清水河片区作为罗湖区唯一入选的深圳十六个重点发展区域之一,与深圳湾超级总部基地、宝安中心区片区相提并论。其中,笋岗片区被定位为高端商务中心区,主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业;清水河片区则被定位为深圳东部高新区,主要打造战略性新兴产业和未来产业园区。

2016年11月28日,城建梅园城市更新办公室隆重揭牌。作为笋岗-清水河国际时尚消费中心和都市创意总部基地的重要子项目,更新后的梅园仓库将变身为深圳市创新金融总部基地。

据介绍,该项目处于大梧桐新兴产业带和红岭路创新金融走廊的交汇点,未来将打造成服务科技创新企业的金融总部基地集群,为罗湖区产业转型升级提供强有力支撑。项目整体定位为集购物、娱乐、餐饮、办公、会展、居住及公共服务功能为一体的时尚商业综合体,经营业态涵盖购物中心、星级酒店、甲级写字楼、研发楼、高端住宅等。

2018年8月,罗湖区城市更新局经审议发布关于笋岗街道城建梅园片区城市更新单元规划(草案),并予以公示。规划显示,城建梅园拆除重建用地面积7.5万平方米,开发建设用地面积4.1万平方米,计容积率总建面达46.8万平方米,总投资近150亿元。

2018年12月19日,深圳市创新金融总部基地完成国有土地使用权出让合同书签订,标志着该项目已正式进入开发建设阶段。2019年3月29日,罗湖区举行2019年第一季度重大项目集中开工仪式暨城建梅园片区城市更新单元项目仪式。对于城建集团来说,也意味着这家老牌深企正在朝战略转型升级迈出重要一步,未来将通过城市更新打开新的发展空间。据介绍,城建集团规划启动项目还包括深圳侨城云谷、深圳城建智谷创意园、城建总部大厦等。

此外,笋岗-清水河片区还吸引了如深业、华润、中粮、招商、宝能、中洲、物资等重量级开发商进驻,共同打造近500万平方米的产业空间。目前,在笋岗片区,已开工建设招商中外运、宝能中心、华润万象食家、深业泰富广场、城脉中心、帝豪金融大厦、长城国际物流等项目,清水河片区已开工建设深业车城、深业进智、红岗创新广场、中海慧智、智博广场等项目。

在四十年的时光里,笋岗-清水河片区的发展见证了这座年轻城市无数的奇迹。从老旧仓库区到专业市场集中地,如今又华丽转身,成为深圳最具潜力的高端商务中心区,未来的笋岗-清水河,将无可限量。

背 景

城建梅园片区

城市更新单元项目

8月开工

深圳市创新金融总部基地,原为笋岗梅园仓库,位于罗湖区笋岗街道泥岗东路与红岭北路交汇处东北角,占地面积约84195平方米,其中包括城建梅园片区城市更新单元75183.3平方米和已批未建用地H 301-0036宗地9011.8平方米,原建筑有11栋仓库、1栋办公楼和1栋综合楼,总建筑面积约为130922.84平方米。

城建梅园片区城市更新单元项目列入2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第二批计划,为深圳市城市更新重点项目,申报主体为深圳市城建梅园实业有限公司(现已更名为深圳市城建产业园发展有限公司)。

城建梅园片区城市更新单元项目开发建设用地面积41402.5平方米,计容积率建筑面积468680平方米(含地下商业建面1.28万平方米)。其中,住宅7 .52万平方米(含保障性住房2 .4万平方米),商业、办公及酒店21 .1万平方米(含地下商业1.28万平方米),商务公寓8.6万平方米(含人才公寓1.73万平方米),产业研发用房8 .18万平方米(含创新型产业用房0.98万平方米),公共配套设施1 .34万平方米(含变电站、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、12班幼儿园等)。H301-0036宗地作为已批未建用地,为解决区里春笋楼回迁重大民生问题,拟与城市更新单元进行规划统筹,春笋楼回迁房、公交首末站在该宗地落实。目前正在研究将该宗地申请列入全市保障房安居工程项目用地供应计划,并将该宗地部分保障房用作春笋楼回迁安置房。

通过城市更新改造升级,该项目拟打造的集商业、产业、住宅及学校承载笋岗中心职能的城市综合体,拟建1栋81F高端商务写字楼、1栋48F研发办公楼、1栋36F商务公寓、1栋60F云端住宅、3栋46- 60F保障性住房、1所36班九年制学校、1所幼儿园组成。目前项目正在进一步深化该规划设计方案,预计2019年8月开工。

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