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评论:警惕局部土地市场异常升温

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陈涛

随着房地产市场销售回暖,土地市场明显活跃,房地产开发企业抢地大战竞相上演。在房住不炒政策定位和经济高质量发展大背景下,需要高度警惕土地市场的局部异常升温现象,以及由此可能引发的房价上涨预期的强化和自我实现,恐将增加宏观经济金融运行的风险。

近期房地产市场景气有所回升。2019年4月,国房景气指数为100.92,环比3月提高0.14点。今年前4个月,我国房地产市场主要运行指标回暖,这是房地产市场在经历两年多严厉调控后的正常反应,是房地产市场激烈博弈的结果。但从商品房销售面积和销售额看,增幅仍低于上年同期;其中,1-4月商品房销售面积同比下降0.3%,而上年同期为增长1.3%;商品房销售额为8.1%,较上年同期下降0.9个百分点。这说明当前全国房地产市场尚未呈现出全面回暖的态势。

局部土地市场出现了异常升温信号,一方面是土地市场供应上升,据同策研究院监测数据显示,2019年4月,全国300城市土地供应2241宗,环比增加670宗,同比增加234宗;土地供应建面环比和同比分别增加41.20%和9.41%。另一方面是房地产开发企业融资规模庞大。据中指研究院数据,前4月房企融资规模近8500亿元;其中海外发债占比为25.6%。2019年1-4月房地产开发企业到位资金同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点,明显好转。其中,自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。伴随着二级市场交易活跃,局部土地市场异常升温,按照竞投价格再次出现了“面粉贵过面包”的现象。而从历史看,土地市场“面粉贵过面包”现象若不加以有效引导和严格控制,就很可能会引发强烈的非理性的房价上涨预期。否则,房地产开发企业将面临“被套”的巨大风险。这在过去都不乏案例,教训极为深刻,对房住不炒的政策定位和经济高质量的发展目标,都是显而易见的南辕北辙,值得高度警惕。

楼市稳健运行关系到经济高质量发展的基础。经济高质量发展是经济运行由量变到质变的过程。过去一段时间,我国房价超前运行,固然可以提供当期经济增长动力,但也在一定程度上阻碍了经济转型升级。热点城市房价过快上涨,产生了巨大的虹吸效应,表现在人口资源加快向城市集中,资金加快向房地产业聚集。这些虽然有市场自发选择的合理因素,但也带来经济社会运行顽固的结构性矛盾。我国幅员辽阔,资源向城市过度集中,导致乡村发展后劲不足,与城乡融合发展战略目标并不吻合。资金过度向房地产业聚集的同时,也是家庭住宅不动产上升的过程,导致住宅过度消费并透支了未来一般商品的消费潜力,这与扩大消费做大做强国内市场的政策存在明显差异。特别是房价超前运行将会影响到社会交易各个环节,可能会加重经济运行的摩擦成本。

考虑到当前我国房地产业的巨大容量,住宅不动产价值在家庭财富中的高比重,以及房地产金融的规模,楼市的稳健运行比以往任何时候更重要。应该看到,过去两年房地产市场平稳运行,有力推动了我国经济高质量的发展。热点城市房价平稳运行,稳中有落,有效减少了社会资金盲目向房地产业聚集的现象,有效推动了社会实业精神的活跃,增加了全球社会追求高技术领域开拓创新的热情,也给我国有效应对外部冲击增加了有效的腾挪空间和经济运行的韧劲。当前我国现代服务业增势良好,2019年一季度规模以上高技术服务业实现营业收入同比增长13.6%,快于规模以上服务业2个百分点;高技术产业投资增长较快,2019年1-4月,我国高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长11.4%和15.5%,增速分别快于全部投资5.3和9.4个百分点,2019年4月份我国国民经济延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。

事实上,局部土地市场“面粉贵过面包”现象也存在巨大经营风险。过去都曾有过个别房地产开发企业不顾市场趋势非理性竞标而最终吞下苦果的鲜活案例。随着房价高位运行,房价继续明显上涨的资金驱动规模也在呈现几何级数地增长,这显然不可能成为现实。而家庭收入增长要受制于宏观经济增长,在可预见的未来,超出两位数增长的可能性也在逐步下降,导致家庭对可承担住房按揭的规模有上限的压制。房地产业固然是国民经济重要产业,但绝非经济高质量发展主要驱动力量,需要理性看待其对国民经济增长的支持作用。因此,房地产市场的“面粉贵过面包”现象,在当前的经济环境下就显得非常“不合时宜”。

在通往我国经济高质量的发展之路上,房地产业也要追求高质量发展目标,核心要义是保持房地产市场的稳健运行。过去几年,我国房地产长效机制建设正在统筹推进,部分措施已经在发挥作用,并及时抑制了房地产市场的非理性行为,使得全国房地产市场整体保持了平稳健康运行。基于“房住不炒”的政策定位,仍要通过有效的房地产调控措施,既要提高人民居住质量,也要让房地产市场资金容量保持合理规模,避免房地产业成为资金黑洞,避免市场大起大落,让更多宝贵资源投向高科技领域,投向符合供给侧结构性改革方向的新兴产业,以及支持传统产业的转型升级。因此,需要高度警惕房地产市场的异常现象,加强监测预警,及时采取有效措施,避免市场预期明显波动,确保房地产市场平稳运行,为我国经济高质量发展、为有效应对外部冲击奠定坚强的基础。

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