北京楼市库存创8年新高 5千亿元货值限竞房压顶

目前，限竞房供应进入井喷期，整体去化率却较慢，尤其2018年下半年以来，北京楼市库存情况加剧。

据中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年中，北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），涨了2万套，涨幅高达42%。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使在这样的促销力度下，北京新建住宅市场依然萧条。整体看，目前北京新房市场实际销售的平均签约数量也不足45%。值得关注的是，限竞房分化非常明显，除了少数位置优越项目外，大部分面临很大的去化难题，甚至亏损。

按照张大伟进一步称，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得市场开始出现供大于求的现象。过去三年，北京出让了95宗商品房住宅地块，其中限竞房地块高达92宗，合计规划的商品房建筑面积达到851万平方米，总计约5000亿元货值。

“压力确实很大，项目卖了一年，实际整体去化率也就20%-30%之间，以前区域里的开发商都在竞争，现在则正在合力抬高区域价值，升级产品线，以求快速去化，实现现金回流。”某限竞房操盘手向《证券日报》记者表示，限竞房市场冰火两重天，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足两成。

张大伟也表示，相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推向市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常慢。而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战或许会升级。

值得一提的是，虽然销售艰难，但由于供应集中，购买客群也开始逐渐接受“限竞房”同样是商品房，并不是特殊性商品，因此成交也有提升。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月20日，从2018年6月10日开始，北京楼市入市限竞房项目达到了49个，合计73期，供应住宅套数达到了33427套，而网签数据合计10232套。平均网签均价为每平方米498984元，网签完107.3万平方米，按照面积计算网签完成率只有27.3%。

不过，入市一年左右的限竞房，网签终于首次突破1万套。张大伟表示，因为网签审核购房资格等时间缩短，真实销售与网签数据差距缩小。当下楼市出现了复苏迹象，二手房市场活跃，部分新建住宅改善户型去化加速，换房客户用二手房底价换新建住宅。尤其最近入市的限竞房位置相对较好，少数五环内项目去化有所提升。

但张大伟也强调，2019年入市的限竞房有望超过6万套。从整个北京市场来看，5000亿元货值的限竞房库存压顶，后续将留给购房者更多的选择。