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泰禾折戟华南:成2019年资金链最紧张的开发商

2019-05-21 08:04:44 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:泰禾折戟华南)

类似2018年的华夏幸福,泰禾集团成了2019年资金链最紧张的开发商,年初至今,旗下多个项目陆续出售股权纾困。

近日,泰禾将旗下三个项目的股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。其中包括广州、佛山的标杆项目。

这与2015-2017年泰禾高调进军华南形成鲜明对比。

作为开发商近年来扎堆的华南区域,泰禾也在几年前深度布局。然而,从高调到低迷,泰禾在华南的业务进展并不顺利。

泰禾在华南的失利,折射了其全国性激进扩张后的困境。财报显示,变卖77亿资产给世茂后,泰禾仍存在200亿以上的资金缺口。

华南折戟

根据公告,泰禾将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。

以当时购地的价格折算相应股权价值,苏州、广州、佛山项目分别对应4.36亿元、21.69亿元、11.16亿元,共计37.21亿元,泰禾算是保本出售了。

以上三个项目中有两个位于华南,其中,广州院子是泰禾的核心资产,在2017年以42.52亿元收购而来,拥有广州增城四个地块,总用地面积70.7万平方米,是泰禾多年来规模、体量最大的“院子”。

该项目于去年11月30日开工,本预计2020年12月30日竣工,但截至今年一季度末,广州院子项目总负债41.9亿元,净资产为-1.01亿元。

而佛山院子,是泰禾在2016年3月首次进入佛山时拍下的商住地块,彼时耗资37.2亿元,创下当时该区域楼面地价新高。该项目预计今年年底竣工,截至2019年一季度末,该项目净资产为-4355.98万元,负债181.9亿元。

这不是泰禾今年第一次转让资产。此前,泰禾已转让四个项目予世茂。

在短短的两个月内,泰禾已出让7个项目,接盘方均为世茂,累计回笼资金77.2亿元。

泰禾今日之“困境”,与当年进军华南之“高调”形成鲜明对比。

2015年12月25日,闽系房企泰禾首入华南,斥资57亿元将深圳宝安尖岗山片区两宗居住用地收入囊中。

其中,A122-0345地块楼面地价接近8万,成交溢价率高达177.61%。不仅刷新当时深圳单价地王纪录,也超过彼时北京拍出的7.5万元/平方米的单价地王,一跃成为全国单价地王。

2016年,泰禾的拿地策略从招拍挂转为“招拍挂+收并购”并举,继续在华南区域跑马圈地,先后进入佛山、东莞、珠海、惠州等。

据21世纪经济报道统计,泰禾以招拍挂拿下的地,溢价率均在70%以上。2016年3月,泰禾在佛山掷37.2亿元,溢价72%,拿下新城片区单价地王;12月,泰禾进驻惠州,以总价3.52亿元得惠东巽寮湾一宗地块,溢价率153.24%。

而以收并购拿下的地块,价格均高于市场价。2016年4月,泰禾以3.56亿元收购一宗商业地块,进入东莞;8月,以12亿元收购启航物流拿下保税区35号地块,进入珠海。

作为华南重镇,直到2017年7月,泰禾才布局广州,以42.52亿元收购广州增城增江街四宗地块,拟打造最大院子系产品;同年10月,以2.28亿收购七星岩旅游区商住地,进入肇庆;次年2月,以9亿元收购横栏10万平方米地块,正式进入中山。

至此泰禾用了仅三年时间,深度布局华南,项目12个,投资超130亿元;而在不到两年后,泰禾就选择了转让部分项目来纾困,可见压力之大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似泰禾所拿的高溢价土地,往往遭遇地方政府的限价时,项目的销售比较困难。本轮楼市调控的周期更长,此类企业准备是不足的。

业内人士表示,对于泰禾来说,确实要反思,过去投资节奏过快,在行业周期调整首先要防范各类风险。

资金困局

事实上,泰禾的资金压力去年便已显现。2018年以来,泰禾先后传出高管离职、股权质押殆尽、负债率高企、股价暴跌、裁撤事业部等消息。

具体到华南,泰禾大手笔倾注的项目,大多要在2019年底及以后才能竣工,沉淀了大量资金同时,也需要更多的资金才能支撑运转。

比如,泰禾在华南的首个地王项目深圳院子,购地三年过去,该项目仍处于基坑施工状态。原本计划2016年入市,直到2018年2月才开工,工期的推后带来巨大的资金成本。

此外,财报显示,佛山院子、坪山泰禾广场、珠海泰禾中央广场等在2019年即可竣工,期内还将继续开工巽寮滨海旅游度假项目、惠州惠阳金尊府项目等。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,泰禾采用并购的方式,一下收购了很多不同的物业,这些物业要自行开发,在目前的市场环境下要很多额外的资金,这远远大于买地的成本,泰禾应该是逐渐感受到了资金的压力。

泰禾已在想尽各种办法化解危机。2019年一季报显示,经过前三月的抢收和变卖资产,泰禾资产负债率由2018年年底的86.88%下降到84.55%,净负债率由2018年底的384.88%下降至279.19%。

但同时,泰禾流动负债总额共1254亿元,处于历史高位。短期借款145亿元,一年内到期的非流动负债315亿元,货币资金为206亿元,资金缺口仍然较大。

“靠出售项目回笼资金不是长远的办法,抛售也容易给投资者造成企业运营有困难的印象。”严跃进称。

4月1日,泰禾公告,拟向全体股东进行资本公积金转增股本,但不久后收到深交所的问询函。

5月8日,深交所再向泰禾发出问询函,其中涉及偿债风险、年度销售业绩披露、投资性房产公允值、关联交易等共计19项。

在回复截止日的5月15日,泰禾公告称,将延期回复年报问询函。

业内人士认为,在资金缺口过大的情况下,不排除泰禾继续变卖资产的可能,此外,加快销售回笼现金,是泰禾最主要的救济之道。

严跃进认为,华南市场的存量住房规模比较大,这会制约部分一手房的交易,容易引起项目销售困难等,这是企业需要警惕的,在销售窗口期,快跑成为必选项。

中泰证券分析师倪一琛认为,考虑到2019年以来房企发债利率有所下行,泰禾未来融资成本有望改善。2019年或是泰禾集团最关键的一年,在跨入千亿规模后,适度放慢节奏、加大快周转项目配比、强调回款才是关键。

郑帆 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:郑帆_NO8685
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