深圳出台产业用地节约集约利用新政 或增1.6亿㎡空间

（原标题：存量产业用地“提容增效” 或增1.6亿㎡空间）

只通过提高88平方公里存量产业用地的容积率，就可为深圳增加1.6亿平方米的产业空间，解决产业发展空间紧缺的难题。这是5月20日深圳市规划和自然资源局正式发布的《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(下简称“《管理规定》”)将对深圳产业带来的最直接影响。

有深圳某企业负责人在接受记者采访时表示，其公司曾在2007年获得了深圳坪山一个容积率约1.5、建筑面积约15万平方米的产业园，随着业务的发展壮大，原有产业园区空间早已不能承载如今的业务和产值规模，而基于此次出台的产业用地节约集约利用新政，其产业园区容积率可提高至3 .5 -4 .0，最多可增加2 5万㎡的面积。同时得益于办理程序从三级审批简化至一级审批，审批时间压缩至3个月以内，预计2019年底其产业园扩建的部分就可以开始动工，扩建后总产值将可翻番。

新增建筑面积产权归属不变

深圳产业用地紧张的状况早有苗头，此前深圳采取的是“工改工”政策，要求城市更新中原功能为工业、产业用地的，拆除重建后也只能用于工业产业的发展，且近几年“工改工”用地的比例在不断提高。

此次的《管理规定》同样适用于产业用地，但深圳市规划和自然资源局自然资源开发利用处金良富处长强调，“工改工”项目用地可能会涉及到多宗地、多个权利主体、或者全部拆除重建，权利主体也可能会改变，更新的部分可在市场上销售，这与《管理规定》所涵盖的产业用地有很大的区别。后者主要针对已出让的存量产业用地，只改变用地的容积率，在原有建筑基础上通过加改扩建或者部分拆除重建的方式增加建筑空间，不涉及权利主体的改变、不涉及全片区的拆除、不涉及用地主体的重构。

概括而言，通过《管理规定》申请扩容的产业用地，只是原土地出让合同的延续，新增加的面积产权也被限定只能归属于原权利主体，不能转让，并不涉及土地权利主体的变更，且审批程序上也会更简化，时间更快。

政府需对新增的面积用途进行约束

据了解，在改革开放、经济特区建立的初期，深圳为了推进工业化进程，曾提出“三来一补”政策，出让了大量工业用地，而2000年前，深圳出让的产业用地绝大部分容积率较低，基本不超过1 .6，相比目前平均约3 .5- 4 .5的产业用地容积率，此前的土地利用十分低效。

多年以来，随着企业和产业规模的不断发展提高，此前规划的产业园区空间已经远远不能满足现在的产能，因而在一定程度上制约了深圳产业、实体经济的发展。《管理规定》的出台，即是基于产业发展、企业扩大产能的需求，在提高存量产业用地效率的同时，为企业未来的发展储备产业和产能空间。

值得注意的是，金良富透露，此次《管理规定》对申请扩容的产业用地容积率并未设上限，即便是近几年深圳出让的容积率相对多年前已大大提高的产业用地，也可在规划研究许可、条件具备的情况下，申请用地扩容。

南都记者了解到，《管理规定》中提到的普通工业用地(M1)扩容后，增加的面积为企业自用，无需补交地价，目前该类用地的平均容积率约为4 .0，而新型产业用地(M0)目前平均容积率在6.0左右。

对于如何确保增加的产业建筑面积不会导致产业用房空置率提高，甚至出现产业空心化，深圳市规划和自然资源管理局副局长王策飞在会上表示，《管理规定》的出台，就是基于企业对产业空间提升的强烈需求，且新增的面积会要求企业自用，在审批过程中，也会要求与政府签订发展协议，政府需对新增的面积用途进行约束。

观察

业内人士：

物流产业园供应一直处于短缺状态

不久前，第一太平戴维斯曾在相关报告中提及目前深圳产业地产的情况，其深圳产业地产部董事龚勇高指出，产业升级必然带来产业物业空间需求的增长，但因为土地资源的紧缺，未来产业用地的增量空间已经较少，主要会来自存量空间和产业结构的调整空间。

深圳以工业起家，近年来在产业用地供应方面也作了很多大胆的尝试和创新，还是全国第一个采取新型产业用地(M0)的方式来拓展产业发展供给的城市，深圳的研发办公物业供应也因此开始呈现快速增长的态势，截至2018年底，全市存量突破1300万平方米。

据第一太平戴维斯统计的数据，2013年-2018年，深圳招拍挂用地中，产业用地的占比达到了50%，其中供给实体企业的比例在90%以上。

而随着工业和消费需求的增长，深圳的实际物流与仓储用地需求也在不断增长，目前深圳高标准仓库存量约为44万平方米，空置率为珠三角最低，仅2.0%，租金则达到每月60元/平方米，为珠三角城市最高。

高力国际方面也曾指出，从2008年开始，由于缺乏土地供应，深圳物流产业园的供应量增速持续放缓，供应也一直处于短缺状态，导致物流物业空置率大大降低，租金明显增长，需求也不断外溢至东莞及惠州，因为供应量仍处于不足的状态，未来租金仍有继续增长的态势。