李宇嘉：房地产缘何能保持韧性和全链条增长？

（原标题：房地产缘何能保持韧性和全链条增长？）

近期，国家统计局发布今年1-4月份房地产数据。在重要宏观经济指标放缓的情况下，地产开工、投资、融资、销售继续向好，这不得不让人感慨房地产的强大韧性。在新经济动能尚待培育和夯实，外部经济环境并不乐观的情况下，地产全链条“高位平衡”是何等重要。房地产的强大韧性，主要表现在开发投资。今年1-4月份，开发投资增速为11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点，自2018年12月份以来，开发投资增速连续3个月回升，1-4月水平是2014年11月以来的最高值。

开发投资高增长，有两大因素在支撑。一是土地购置支出滞后计入地产投资。土地购置支出按照实际付款额分期计入房地产投资，滞后于土地成交。2017年和2018年，全国土地成交价款分别增长49.4%和18.0%，抬升了土地购置费，并以资本形成的形式滞后推高了开发投资；二是建筑安装投资推动开发投资。由于去杠杆叠加终端商品房销售放缓，去年开发商普遍延缓项目交付，用预售“加杠杆”，导致房地产竣工负增长。去年下半年，住建部等九部委联合整顿市场秩序，严厉打击延迟交房等群众投诉的违规行为。今年以来，开发商资金面开始好转。再加上，过去两年快速开工的项目，陆续到了施工证约束的竣工节点，建筑安装投资增速开始回升。

去除住房投资属性

是政策主基调

今年1-4月份，房屋竣工面积增速-10.3%，连续两个月收窄，而住宅竣工面积增速跌幅收窄得更快，从一季度的-8.1%回升到1-4月份的-7.5%，下半年有望实现正增长。相比土地购置推高的开发投资，建筑安装投资和上下游增长更相关，更有利于稳定工业增加值，发挥投资的关键作用。4月19日，政治局会议重提“房住不炒”、“结构性去杠杆”。因此，“稳而不托”、去除住房投资属性，将是房地产政策面的主基调。比如近期苏州的限售政策、丹东的限价政策。4月份以来，在积累的需求释放后，特别是前期降价的一些在售商品房（主要是总价可控的一些刚需或改善型项目）去化以后，北京、上海和深圳等房地产市场的“领头羊”，新房或二手房销售增速并未延续3月份的高增长，彰显前期需求积累后的季节性反弹、热点楼市回调后“刚需”入市，这是今年房地产市场回升的主因。从全国数据看，1-4月份商品房销售同比下降0.3%，4月份单月增长1.3%，较3月份下降0.5个百分点。

“房住不炒”的长效机制

开始见效

当前，调控政策整体并未松动。而且，“一城一策”的背景下，一旦市场回暖，调控如影随形，这样的调控“落地”机制已经形成。另外，尽管部分城市的政策有所调整、按揭利率正在回归基准利率，但当前市场预期并未逆转，更没有出现类似2015年“去库存”政策下的恐慌式“抢房”现象。这说明，“房住不炒”的长效机制开始见效，“房价只涨不跌”的预期也开始打破。另外，地价房价联动调控、“一城一策”等长效调控政策下，不管是对行业利润率的预期，还是对市场前景的预期，房地产开发企业并不像过去一样乐观。因此，除了开发投资和销售出现增速“背离”外，当前房地产市场的另一个特征，就是开发投资和土地购置的增速“背离”。

一方面，如前面所言，土地购置支出滞后计入房地产投资，导致开发投资和土地购置“背离”；另一方面，去年下半年以来各地严厉控制“地王”和出现高价地，开发商“囤地”并坐享地价增值的动机淡化了，这也影响了房企“拿地”。另外，房企融资和商品房销售市场份额开始向龙头集中，土地市场也开始进入存量时代，部分中小开发商出让手中的土地，即所谓的“收并购”式拿地。当然，基于开发商对市场预期的综合判断，当前其土地购置的积极性确实也开始下降了。今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

因此，当前开发投资高增长的趋势较难维持，业内估计下半年或年底开发投资增速将明显下降。不过，当前施工面积处在历史最高位，巨大的“蓄水池效应”，将助推开发投资高位平衡。另外，棚改将保持一定规模，而人口大规模流入后，珠三角、长三角、成渝等几大都市圈的核心区域将开展大规模的旧城改造，集体土地入市，而轨道交通将带动外围开发，这也将实现开发投资平稳。最后，未来人口、供地、基建等重心都会转向都市圈和城市群，这是国家主要的经济“增长极”，这些区域的房地产需求基础将会明显增长，从而也将助推商品房链条保持稳定。（作者系资深地产研究人士）