深圳"网红盘"开盘遇冷 新老豪宅片区排位悄然洗牌？

（原标题：两大“网红盘”开盘冰火两重天 新老豪宅片区“排位”悄然洗牌？）

天鹅湖花园(新天鹅堡)三期。

5月16日，连日刷爆深圳置业者朋友圈的新天鹅堡三期进入选房阶段，推盘1110套对应的263个有效认筹号码，让不少“中签”的置业者选房的脚步不疾不徐。开盘现场销控表显示，截至12：00，项目共成交118套，去化率仅为10.6%。对比此前不到一月内入市的半岛城邦“599套房源开盘4小时内卖出455套，去化率约76%”的火热状况，让不少置业者感叹“冰火两重天”。

是一个月内深圳楼市已经出现“拐点”？还是深圳新老豪宅片区“排位”已悄然洗牌？南都记者分别梳理了上述两大深圳豪宅“网红盘”分属的华侨城片区和蛇口滨海片区，解密当前深圳豪宅“个案”遇冷背后的楼市新动向。

购房故事

买给儿子儿媳妇

不喜欢可以卖掉

在知道了前日摇号确认诚意登记客户的选房顺序时曝光的23.7%的认筹比后，排号100开外的王女士在选房的路上显得“气定神闲”。在纯水岸居住多年的她，算得上是华侨城片区的老居民。为什么要购买相对没那么“豪”的房子呢？王女士坦言，第一次去看天鹅堡三期的样板房时，她确实“没什么兴趣”，因为“房子太小了”“楼层太多了”。选房前一天，她又去看了样板房，觉得可以买给小孩和未来的儿媳妇。

“随便给他选一套，先买了，然后不喜欢可以卖掉，他住老房子也行”，王女士告诉南都记者，相对于天鹅堡一期来说，天鹅堡三期楼层比较高、楼层数量多，而且“豪宅刚改”后，户型比较小，但是天鹅堡三期带有商业，楼下就是地铁站，对年轻人比较合适。

王女士的意向户型是朝山朝南的A栋02，但是从前面十几个人的选择来看，01户型更紧俏，因为价格相对便宜。但是01户型的缺点是有烟管，声音非常大，并且烟管所在的墙壁会发热。王女士还说，在她前面选房的人没有弃选的。

不在乎带“4”和“18”

更注重采光和通风

不同于“钟情”华侨城片区多年的王女士一家，已在深圳市外多次置业的老张，这是头一次在深圳买房，而且一入手就“瞄准了”深圳传统豪宅片区———华侨城。老张说，这是他第一次在深圳购买“这么贵的房子”。在下决心买房之前，他多次去看样板房，对各户型的优缺点了如指掌。

在老张看来，新天鹅堡的最佳户型是C栋04，因为该户型风很大，契合了广东“东面来风”的说法，兆头很好。在他看来，03户型风景很好，但通风效果比不上0 4户型，并且总价比0 4户型贵100来万元；05户型的主人房可以看到远处的海，但朝向没有东南向的04户型优秀。

“我的研究就是，优先买04户型，然后是05和03。”张先生总结说，04户型比03户型少近120万元，在风景差不了太多的情况下，04户型的性价比更高。他还说，一般广东人忌讳带4的数字和18楼层，但他不在乎，相比来说，他更注重采光和通风。

境况迥异

新天鹅堡三期

冰：推盘超千套，一上午成交或仅为百套

由于此前公布的有效认筹比仅为23.7%，新天鹅堡三期选房现场并未出现“排长龙”的现象。在两个半小时的选房时间里，老富阶层买走了一百多套1200万起步的房子。

上午9时许，南都记者在现场看到，有三三两两的购房者或是从附近的欢乐海岸乘摆渡车前往蓝楹湾度假酒店乘坐酒店电梯到G 2层或干脆开车“直通”酒店地下车库进入选房区。成功选房后凭借选房号码可以到B 1层签约复核区确认签字。南都记者留意到，现场购房者大多为中、青年，即使是年轻面孔，也多是由父辈带进场。另据媒体报道，截至上午11：38，新天鹅堡三期成交数目尚为百余套。

半岛城邦

火：一个月内入市千万豪宅首日去化率76%

相比起首日最高去化不足三成的新天鹅堡三期，不到一个月内入市的蛇口滨海片区千万豪宅——— 半岛城邦四期，可以称得上“火爆”二字。

同新天鹅堡一样，有着88平方米一居这样极度“奢华”户型的半岛城邦四期自4月初揭开神秘面纱后就一度成为了城中楼市的热点话题。除极具话题性的88平方米户型外，半岛城邦四期主打户型涵盖了102、113、117和135平方米四种户型，均价约11.6万/平方米，单价最低约90175元/平方米，总价范围在784万元～1958万元之间。单就价格而言，新天鹅堡三期均价略高一头，但受总面积影响，总价并未涵盖千万以下市场。

相较于一口气推出1110套住宅的新天鹅堡三期，半岛城邦四期推出的房源量打了“5折”，仅为599套。但登记摇号公布的号码却已达到了689号，是前者诚意登记号码数量的两倍还多，中签率为86.9%。更有媒体爆料，截止到下午一点，开盘约4小时内，共卖出约455套，去化率约76%。

再往前追溯半年，华润瑞府8000万元公寓开盘传言被秒光，虽事后证明去化率为50%，但也又一次验证了深圳置业者的“硬核”购买力。

梳理

涨幅放缓，第一豪宅区“陷落”了吗？

作为深圳的老牌豪宅片区之一，华侨城片区有着“第一豪宅区”的名号。无论是早已成为深圳城市名片的世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等旅游景点，还是一众依山傍湖静谧独处的城市核心区别墅群，华侨城片区都在这座城市的豪宅片区中处于代表性地位。即便是如今“遇冷”的新天鹅堡项目自身，过往两期的开盘成绩也十分引人瞩目。2016年6月3日，新天鹅堡首次开盘，日销超过百亿，创深圳楼市单盘销售金额新高；2017年6月27日，新天鹅堡二期开盘又推出474套住宅，当日去化超八成。

蛇口滨海片区如今表现“夺人眼球”

然而，如若将目光放于全市范围，在过去数十年间，仅就物业涨幅一项来看，华侨城片区的表现并不能称得上是全市第一。13公里之外，带着些许“异国情调”的蛇口滨海片区以近年来市场反馈日益出色的表现颇为“夺人眼球”。

2006年，华侨城片区中老天鹅堡三期入市，主力户型为200-350㎡，小高层均价达到了2万元/㎡，洋房均价则约为2.5万元/㎡，位居当年深圳同等项目的最高价位。同年，地处蛇口滨海片区的半岛城邦一期面世，一线海景，主力户型80-270㎡，均价约1.2万元/㎡，仅为老天鹅堡三期开盘均价的六成。

而13年后，天鹅堡三期中的小高层二手房成交价达到了10万元/㎡，洋房二手房虽近两三年罕有成交，但挂牌均价也达到了12.5万元/㎡，13年间涨幅在5倍左右。与其同期入市的半岛城邦一期的二手房价约11万元，13年间翻了12.75倍。

“硬核豪宅”定位转为“豪宅刚改”

这也“逼得”13年后入市的新天鹅堡三期将“前辈”们专注大户型的“硬核豪宅”定位，转为了“豪宅刚改”路线。地处传统豪宅片区——— 华侨城内，塔楼最高可达52层，配上4.65的容积率，横向密度表现优秀，再加上47%的高绿化率，总价1244万-1791万元左右就可享受上述深圳高净值人士圈层资源，作为华侨城片区的千万级豪宅，新天鹅堡罕见地打出“性价比”卖点。但另一方面，73%的较低得房率、欠佳的教育资源等制约“城市中产刚需换房”的条件限制，则在置业者“以脚投票”中狠狠地“拖了后腿”，“刚需楼盘端着卖”的新天鹅堡三期被迫处于了“高不成低不就，同等条件下竞争激烈”的尴尬处境。

Q房探纯水岸店店长杜波介绍，如今的华侨城片区内，老天鹅堡成交并不活跃，片区消化主要依靠业主内部置换或业主推荐亲戚朋友购买等本片区置业者为主。

另一方面，虽然在总体量上仍无法与华侨城整个片区相提并论，但仅以半岛城邦四期为例，置业者群体已经逐渐演变为了华为高管、腾讯管理层、私人企业老板、大型企业老板等“城市新贵”，置业者年龄段普遍为30- 50岁之间，其中30-38岁为置业主力。

观察

大环境影响+市场回归理性，深圳豪宅前路何方？

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰直言，对于豪宅而言，更容易受到大环境的影响，当前外部经济因素导致了很多置业者观望情绪明显。

未来半年甚至更久将处于“回归理性期”

杜波表示，当前时间节点还恰巧遇到股市波动，除心态谨慎外，更有置业者出现资金压在股市只得暂缓置业计划的现象；同时，受731新政影响而积压的购买群也已基本在今年3月和4月消化完。杜波认为，“市场不可能永远保持亢奋状态，两次高热度周期间隔一般在6-8个月，周期内市场是回归理性阶段”。换句话说，依据上述“楼市周期论”预测，未来半年甚至更久的时间，深圳楼市均将处于亢奋状态后的“回归理性期”。

未来，深圳是否会有更多的豪宅项目也同样遇冷？深圳楼市已然开始“降温”了吗？对此多位业内人士在接受南都记者采访时均表示，新天鹅堡三期“遇冷”是个案，并不意味深圳楼市迎来了降温的分水岭。但另一方面，楼市回归理性也是市场必然。

据深圳中原研究院统计，今年4月中，深圳一手豪宅共成交454套，环比下降19.1%。4月入市的三个豪宅项目开盘去化约七成，其中，千万豪宅成交以瑞府和之前成交的项目为主，千万豪宅套数占比仅为26%。深圳中原研究院预计，未来一段时间内，仅豪宅项目而言，备案量将会有所上升。

新房市场访客指数回落，成交略显疲软

除豪宅外，深圳新房也呈现了市场访客指数有所回落、成交略显疲软的状态。网签数据显示，深圳4月新房住宅成交为2704套，环比下降12.4%，网签面积25.8万平，环比下降15.4%，同比上升37.7%，8万元以上价格段占比大幅下降，90-144平面积段占比继续上升。根据市场监测，住宅供应持续增加，一手住宅整体开盘去化约29%。2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。深圳中原研究院分析认为，5月深圳潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。

近来大热的公寓项目则在豪宅类别上保持了较高的认可度。网签数据显示，4月仅一个公寓项目入市，因此全市公寓的备案依然以之前成交的项目为主，全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%。受豪宅项目备案的影响，公寓成交均价持续上升，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。在市场情绪较为稳定的情况下，高品质的豪宅类公寓产品在市场上的认可度较高。但是低总价的公寓产品依然是成交主力，本月300万元以内公寓成交套数占比依然高达六成。

昔日

千万豪宅首次开盘日销超百亿

20 16年6月3日，华侨城新天鹅堡首次开盘，日销超过百亿，创深圳楼市单盘销售金额新高。

2017年6月27日，华侨城新天鹅堡二期开盘又推出474套住宅，当日去化超八成。

今朝

说好的摇号，

认筹却不到三成

华侨城新天鹅堡三期推出1110套住宅，但仅“收获”263个诚意登记号码，认筹比仅为23 .7%。

楼盘资料卡

天鹅湖花园(新天鹅堡)三期，位于深圳市南山区华侨城侨香路与香山街交汇处东南侧，地铁2号线侨城北站B出口。项目共规划建设的4栋住宅塔楼，呈“c”形的半围合状布局，建筑高度达到170米左右，户型成蝶式分布，共推出两种户型，分别是：建筑面积约123㎡三房两厅两卫和建筑面积约122㎡三房两厅两卫。

项目4梯6户，总共2个户型，主要为一层四户竖厅、两户横厅；A、B、C三栋户型，三户朝东南，三户朝西南，D栋则是三户朝西南，三户朝西北。

商业方面，项目自带4.3万方社区商业，西北方有侨城坊九方荟和方大城，距离华侨城欢乐海岸仅1.9公里，1.5公里内有益田假日购物广场。教育方面，小学和初中学区为南山第二实验学校，应试考试排名不突出。但该片区学区生源主要以高尚住宅社区为主，子女多以规划海外求学或就读私立学校主。交通方面，项目距离地铁2号线侨城北站不足100米，但缺少公交站点。医疗方面，在项目的东侧附近有华侨城医院。此外，项目周边有燕栖湖、天鹅湖、燕晗山等自然生态资源，大沙河公园、华侨城高尔夫俱乐部等绿地及美术馆设施。