华侨城新天鹅堡三期尴尬开盘 去化仅10.6％近五成认筹客户弃购

网易房产讯 5月深圳首个住宅项目开盘即遇冷。16日，华侨城豪宅片区的新天鹅堡三期于蓝楹湾度假酒店进行线下开盘选房，共推售1110套房源，户型建面约117-123㎡3房。根据最新销控表数据，截止至12：00，项目共成交118套，去化率仅10.6％，成交户型最好为A01、A02、D04、D05。实际上，此前项目的认筹数量并不理想，确认有效认筹号仅263个，认筹比约23.7％。

（图片来源：咚咚找房）

新天鹅堡三期位于南山区华侨城侨香路与香山东路的交汇处，占地面积约4万平方米，总建面近30万平方米，其中，住宅面积13.65万平米，商业面积4.33万平方米。项目共规划建设的4栋住宅塔楼。项目备案名新天鹅湖花园（三期），根据深圳规土委网站信息显示，共计1110套房源获批，位于1栋A/B/C/D座，均为住宅产品，整体备案均价12.5万/㎡，价格区间为10.2-14.5万/㎡，总价在1244-1791万之间。据悉，项目现场开盘认购享99折以及返现20万双重优惠。

业内人士普遍认为，新天鹅堡三期此次定价过高。资深地产人士永高指出，华侨城一直都不怎么涨价，这个价格在二手房中有太多的选择。根据链家网信息，同区域的次新房香山美墅果岭二手房目前挂牌均价约10万/平，近期成交的一套均价为79944元/平。

自媒体樱桃大房子认为新天鹅堡三期遇冷另一大原因在于其产品不符合市场需求。新天鹅堡一二期已于2016年和2017年入市，推售的均为大户型产品，而三期推出的为117-123㎡刚改产品，跟豪宅搭不上边，4梯6户，户型无赠送，实用率并不不高。她指出，深圳豪宅的共同特征是户型越大，单价越高，小户型在豪宅社区里最不受欢迎，且升值慢。项目户型小，定价过高，大部分第一次刚改买不起这么高价的房子。

此外，业内人士分析，项目的学位是其短板。华侨城相比较其他豪宅片区，缺少名校加持，这也是片区房价跑不赢香蜜湖片区的一大原因。