转板、借壳OR不上市：物业登录资本市场的逻辑回归

2019年以来，物业服务板块再起资本波澜。

今年3月，滨江服务、奥园健康生活正式登陆港交所。近期，保利物业从新三板退市拟转板港股，招商物业并购中航善达即将登陆A股，蓝光发展旗下嘉宝股份已赴港IPO，万科物业被传上市的消息更是搅动了物业行业的江湖。但万科很快否认了物业上市传言。

5年前，彩生活成为第一家登录资本市场的物业服务公司。而在过去5年间，资本市场迎来了更多新成员，截至目前，在A股和H股上市的物业公司已达14家。在社区O2O、互联网+等概念的加持下，物业股股价曾一度飙涨。但随着风口转向，投资者对物业行业的关注度逐渐减弱，物业板块也表现得波澜不惊。

《每日经济新闻》记者观察发现，物业服务板块的投资逻辑正在回归。

正如万科董事会主席郁亮在解释为何万科物业不上市时所说，“我怕资本市场把物业引导坏了。”龙头企业、机构投资者也试图让全行业认识到，物业服务是一个“劳动力密集型”行业，其本质就是“服务”——即使注重规模、盈利，也只有重“服务”才有规模；只有服务好的公司，才能够在规模、营收上更上一层楼。

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物业再掀“上市潮”

在最近这一批拟上市的物业公司中，央企的光芒最为耀眼。4月15日，招商蛇口发布公告称，筹划收购中航善达，以扩充物业管理版图，后者是中航控股剥离地产业务后的物管平台。

根据公告，招商蛇口筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。同日，中航善达发布重大资产重组停牌公告。

作为招商蛇口旗下的物业管理与服务公司，截至2018年底，招商物业总资产16.98亿元，年营业收入29.2亿元。在管物业超过500个，服务面积超7500万平方米。截至去年底，中航善达旗下中航物业全国物业管理项目523个，管理面积5307万平方米。

若收购成功，招商物业与中航善达的合并管理项目将超过1000个，合并在管面积将近1.3亿平方米。

这看起来是一桩“借壳上市”的交易，招商物业借此将资产注入中航善达，但接近招商蛇口的人士告诉《每日经济新闻》记者，这桩交易不涉及借壳、也不涉及分拆。同时，招商蛇口方面表示：本次现金购买股份及股权认购股份有利于进一步增强本公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

几乎是同一时间段，保利发展也发布公告称，公司董事会表决通过了保利物业到境外上市的议案。公告透露，保利物业的上市地点为香港联交所主板，发行的具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定，发行规模为不少于发行后公司总股本的15%。

保利物业此番转板，或许也是出于对规模的追求。公告指出，保利物业计划将募集资金用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司，提升增值服务业务和多元化服务业务，升级信息化和智能化平台，补充营运资金及一般公司用途。

克而瑞数据显示，截至2018年末，13家H股上市物业公司的总合约面积规模已超过20亿平方米，同比增长超过40%；营收方面，2018年13家H股上市物业管理公司营业收入平均增长率高达44.9%，增长势头强劲。

投资价值再审视

5年前，彩生活物业登录港股之时，为资本市场勾勒的蓝图是：它不是一家传统的物业服务公司，而是一家互联网公司。“彩生活在行业内率先提出构建智慧社区生态圈，以‘互联网＋’思维创新社区服务运营”，它寄望于增值服务能够带来更多的营收。

这种模式一度受到资本市场的追捧。彼时，这种概念能够为物业公司的估值带来积极效应。但随着后续更多的物业服务公司上市，投资者开始逐渐回归到这个行业的商业逻辑上。于是投资价值又重新回到了规模与盈利两个维度，而“服务品质”作为物业服务公司的生存根本，也开始进入投资者的词典中。

再来审视这一轮物业上市潮，能够清晰地看到投资价值判断的取向变化。在中信证券关于招商物业收购中航善达的研报中也提到，物业管理不是资源型行业，其发展有赖于优质的服务质量，出色的多种经营能力，对新科技成果的应用，以及品牌的持续打造，和房地产开发业务完全不同。

而暂时没有上市计划的万科物业，其不上市的原因或许也在于此。接近万科物业的人士告诉《每日经济新闻》记者：“物管本身就是个花钱的行业，物业相当于是业主的管家，帮助业主实现资产的保值增值。”

郁亮则说，不让物业板块上市的原因在于“怕资本把它引导坏了。”“我刻意让物业板块与资本市场保持距离。物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

郁亮将万科物业的“基本盘”定为住区业务，其逻辑在于万科物业的品牌建立在住区业务的基础上。“如果这个业务能够稳定好，广大客户对我们是满意的，那万科物业走到哪里都有发展机会。如果这点不满意，我们做别的业务肯定也支持不下去。”

由此可见，万科物业注重的是客户的“满意度”，而这个指标目前也逐渐成为投资者考察物业服务公司的重要维度。而一些物业公司的高管、关注物业行业的分析师在与《每日经济新闻》记者交流时也强调了这一点。

“看规模和盈利，服务做得更好的企业外拓能力肯定更强，我们也在努力向市场传递这种理念。”一名不愿具名的券商分析师告诉记者：“服务是本，是基础。我们不覆盖一些（服务做得不好的）企业就是这个原因。我们关注服务水平好、客户口碑好的。”