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招商蛇口首季净利或倒退五成 房地产开发收入增速连降三年

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近三年来招商蛇口对投资收益的依赖不断加重。去年仅确认京沪三项资产的投资收益即入账35.09亿元

《投资时报》记者 王宏

320平米复式高层,15万元人民币即可买下。一则有关黑龙江鹤岗的最新房价信息,近日通过网络媒体得以迅速发酵。当然,这注定只是个案。

事实上,在过去一个月里,来自中国各地的土地竞拍呈现出一个截然不同的场景:3月21日,合肥六块土地总成交124亿元,其中金地集团(600383.SH)28.7亿元中标地块,楼面价为11700元/平米,溢价率140%。而在更早之前的3月7日,浙江江山一宗土地经219轮竞拍后以8412元/平米的楼面价夺得当地地王,溢价率则为51.3%。

经历去年四季度前所未有的保守之后,2019年初中国房地产企业似乎在“拿地窗口期”变得异常兴奋。不过,这仍可能只是假象。一个切实的证据——对于2019年业绩走势及预期,行业龙头们纷纷变得更趋谨慎。据悉,中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)以及万科(000002.SZ)三巨头在年度报告中不约而同将以往“高速增长”的表述,换成了“有质量的增长”。而龙湖集团(0960.HK)甚至将全年销售目标增速调低至10%,即为业内20%普遍预期的一半。

随着未来房地产市场集中度进一步提升,保持小幅而稳健的持续增长,某种意义上已是成功。要知道,有同行此刻已发出业绩下降的预警。

近日,招商蛇口(001979.SZ)公布了其2019年一季度的业绩预告,预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间,同比下降约54%—57%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。

作为粤港澳大湾区中先发拥有土储和开发优势的公司,招商蛇口的该份季报预告出乎很多人的预料。《投资时报》记者就市场普遍关注的问题发送提纲至该公司董秘办,但截至发稿日并未收到回复。

不过,招商蛇口在公告中同时表示,“由于工程转结多集中在下半年,报告期内转结面积减少,导致公司转结毛利同比减少约26亿元”。

记者同时注意到,招商蛇口4月15日发布公告称,正筹划支付现金受让中航国际控股持有的中航善达(000043.SZ)22.35%的股权,并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份,即相当于将招商物业注入到中航善达这一上市平台。

截至4月16日收盘,该公司23.17元/股的股价表现较52周高点落后5.7%。

投资收益占比上升

据《投资时报》记者统计,截至2019年4月16日,在A股市场上已公布一季报业绩预告的38家房地产企业中,只有4家公司业绩预减,分别为深振业A(000006.SZ)、新华联(000620.SZ)、招商蛇口以及世荣兆业(002016)。

其实在刚刚过去的年报季中,招商蛇口的表现并不差。中指研究院数据显示,招商蛇口2018年房地产销售额为1680亿元,在所有房企中排行第12位。另据2018年年报显示,招商蛇口在该报告期内实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。

但《投资时报》记者也注意到,自2015年通过重大资产重组上市以来,尽管公司业绩保持着稳健的增长态势,2018年营收也维持了一贯的增速,但期内招商蛇口对于投资收益的依赖不断加重。而该公司主要营收来源的社区开发与运营(房地产开发与销售)业务收入,其增速却连续三年出现下降。

该公司年报显示,招商蛇口2018年投资收益达到65.48亿元,占到当年归母净利润的42.97%。其中,仅处置招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦(以下简称“京沪三项资产”)确认的投资收益,就达到35.09亿元。

2017年,招商蛇口与太盟投资共同发起设立地产基金,并将上述京沪三项重量级资产出售给该地产基金。交易总对价合计50.36亿元。由于该交易在2018年3月31日才最终完成,所以大部分收益体现在2018年度的年报中。

有业内人士解释称,在上述交易中,招商蛇口用京沪三项资产的股权引入太盟投资,相当于变相通过项目股权融资。而通过出售项目的部分股权,招商蛇口也同步确认了投资收益。

房地产开发收入增速连续下滑

招商蛇口拥有蛇口区、太子湾以及前海片区的大片土地,土储丰富。出让旗下土地项目部分股权提前锁定收益的做法对该公司颇为正常。

就在2018年11月底,中集集团(000039.SZ)以63.2亿元的价格竞得了招商蛇口深圳太子湾项目的股权。该项目分别包括太子湾融商置业有限公司49%股权、太子湾商泰置业49%股权、深圳商启置业有限公司51%股权、深圳市乐艺置业有限公司51%股权。上述四家公司的主要资产为深圳蛇口自贸区太子湾片区四宗土地,占地面积近4万平方米。

据了解,招商蛇口2011年在公开市场竞得上述土地,但多年来并未进行开发建设。数据显示,截至2017年末其前期投入仅为5.71亿元。

实际上,近三年来招商蛇口投资收益急剧提升,占净利润的比重也在增加。Wind数据显示,2015年招商蛇口投资收益还只有5.85亿元,但2016年至2018年间,该公司投资收益分别达到了42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。

招商蛇口的主营业务为社区开发与运营,此部分为该公司贡献了88%以上的收入。不过《投资时报》记者注意到,招商蛇口的房地产业务收入增速已经连续三年下滑。2016年至2017年,招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%。

除了房地产业务外,招商蛇口业务还包括园区开发与运营,邮轮产业建设与运营。但市场分析人士指出,该公司邮轮及园区业务短期内盈利困难,投入与产出不成比例。

年报数据显示,招商蛇口园区开发和邮轮运营两大业务近年来均出现了业绩下滑。其中前者在2017年收入同比下降18.04%;而邮轮产业建设与运营业务2018年收入同比下降4.31%。

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