招商蛇口首季净利或倒退五成 房地产开发收入增速连降三年

近三年来招商蛇口对投资收益的依赖不断加重。去年仅确认京沪三项资产的投资收益即入账35.09亿元

《投资时报》记者 王宏

320平米复式高层，15万元人民币即可买下。一则有关黑龙江鹤岗的最新房价信息，近日通过网络媒体得以迅速发酵。当然，这注定只是个案。

事实上，在过去一个月里，来自中国各地的土地竞拍呈现出一个截然不同的场景：3月21日，合肥六块土地总成交124亿元，其中金地集团（600383.SH）28.7亿元中标地块，楼面价为11700元/平米，溢价率140%。而在更早之前的3月7日，浙江江山一宗土地经219轮竞拍后以8412元/平米的楼面价夺得当地地王，溢价率则为51.3%。

经历去年四季度前所未有的保守之后，2019年初中国房地产企业似乎在“拿地窗口期”变得异常兴奋。不过，这仍可能只是假象。一个切实的证据——对于2019年业绩走势及预期，行业龙头们纷纷变得更趋谨慎。据悉，中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）以及万科（000002.SZ）三巨头在年度报告中不约而同将以往“高速增长”的表述，换成了“有质量的增长”。而龙湖集团（0960.HK）甚至将全年销售目标增速调低至10%，即为业内20%普遍预期的一半。

随着未来房地产市场集中度进一步提升，保持小幅而稳健的持续增长，某种意义上已是成功。要知道，有同行此刻已发出业绩下降的预警。

近日，招商蛇口（001979.SZ）公布了其2019年一季度的业绩预告，预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间，同比下降约54%—57%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。

作为粤港澳大湾区中先发拥有土储和开发优势的公司，招商蛇口的该份季报预告出乎很多人的预料。《投资时报》记者就市场普遍关注的问题发送提纲至该公司董秘办，但截至发稿日并未收到回复。

不过，招商蛇口在公告中同时表示，“由于工程转结多集中在下半年，报告期内转结面积减少，导致公司转结毛利同比减少约26亿元”。

记者同时注意到，招商蛇口4月15日发布公告称，正筹划支付现金受让中航国际控股持有的中航善达（000043.SZ）22.35%的股权，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份，即相当于将招商物业注入到中航善达这一上市平台。

截至4月16日收盘，该公司23.17元/股的股价表现较52周高点落后5.7%。

投资收益占比上升

据《投资时报》记者统计，截至2019年4月16日，在A股市场上已公布一季报业绩预告的38家房地产企业中，只有4家公司业绩预减，分别为深振业A（000006.SZ）、新华联（000620.SZ）、招商蛇口以及世荣兆业（002016）。

其实在刚刚过去的年报季中，招商蛇口的表现并不差。中指研究院数据显示，招商蛇口2018年房地产销售额为1680亿元，在所有房企中排行第12位。另据2018年年报显示，招商蛇口在该报告期内实现营业收入882.78亿元，同比增长16.25%；实现归母净利润152.4亿元，同比增长20.42%。

但《投资时报》记者也注意到，自2015年通过重大资产重组上市以来，尽管公司业绩保持着稳健的增长态势，2018年营收也维持了一贯的增速，但期内招商蛇口对于投资收益的依赖不断加重。而该公司主要营收来源的社区开发与运营（房地产开发与销售）业务收入，其增速却连续三年出现下降。

该公司年报显示，招商蛇口2018年投资收益达到65.48亿元，占到当年归母净利润的42.97%。其中，仅处置招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦（以下简称“京沪三项资产”）确认的投资收益，就达到35.09亿元。

2017年，招商蛇口与太盟投资共同发起设立地产基金，并将上述京沪三项重量级资产出售给该地产基金。交易总对价合计50.36亿元。由于该交易在2018年3月31日才最终完成，所以大部分收益体现在2018年度的年报中。

有业内人士解释称，在上述交易中，招商蛇口用京沪三项资产的股权引入太盟投资，相当于变相通过项目股权融资。而通过出售项目的部分股权，招商蛇口也同步确认了投资收益。

房地产开发收入增速连续下滑

招商蛇口拥有蛇口区、太子湾以及前海片区的大片土地，土储丰富。出让旗下土地项目部分股权提前锁定收益的做法对该公司颇为正常。

就在2018年11月底，中集集团（000039.SZ）以63.2亿元的价格竞得了招商蛇口深圳太子湾项目的股权。该项目分别包括太子湾融商置业有限公司49%股权、太子湾商泰置业49%股权、深圳商启置业有限公司51%股权、深圳市乐艺置业有限公司51%股权。上述四家公司的主要资产为深圳蛇口自贸区太子湾片区四宗土地，占地面积近4万平方米。

据了解，招商蛇口2011年在公开市场竞得上述土地，但多年来并未进行开发建设。数据显示，截至2017年末其前期投入仅为5.71亿元。

实际上，近三年来招商蛇口投资收益急剧提升，占净利润的比重也在增加。Wind数据显示，2015年招商蛇口投资收益还只有5.85亿元，但2016年至2018年间，该公司投资收益分别达到了42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。

招商蛇口的主营业务为社区开发与运营，此部分为该公司贡献了88%以上的收入。不过《投资时报》记者注意到，招商蛇口的房地产业务收入增速已经连续三年下滑。2016年至2017年，招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%。

除了房地产业务外，招商蛇口业务还包括园区开发与运营，邮轮产业建设与运营。但市场分析人士指出，该公司邮轮及园区业务短期内盈利困难，投入与产出不成比例。

年报数据显示，招商蛇口园区开发和邮轮运营两大业务近年来均出现了业绩下滑。其中前者在2017年收入同比下降18.04%；而邮轮产业建设与运营业务2018年收入同比下降4.31%。