济南限售2年：开发商加大推盘力度 市场明显回暖

“从文件本身来看，4月19日之后，不动产权证满2年的房屋就可以上市交易了。”济南市12345政务平台向《每日经济新闻》表示。

“4月4日～19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日这天呢。”济南市一位中介人员说。

4月20日，恰是济南版“限售令”到期之日。

2018年5月至今济南房价走势 图片来源：安居客

限售立竿见影

“这个项目我们不推荐的，开发商问题太多，除了延期交房好几年，到现在还有预售证没下来呢。”

帝华鸿府，这个济南市历城区唐冶片区的“黑盘”，当地无人不知晓，而其操盘方，正是背负“济南房价破万始作俑者”“济南房价暴涨导火索“之名的河北房企帝华地产。

《每日经济新闻》记者了解到，早在2016年6月，首入济南的帝华鏖战936轮，击溃近20家房企，以总价40余亿元、389.79%的超高溢价率，将唐冶片区5宗地收入囊中，其中一宗住宅用地楼面价为7100元/平方米，高于当时片区内在售新盘5000元/平方米左右均价，刷新当时济南土地挂牌出让纪录，成为喧嚣一时的“地王”。

此后，济南尤其是东部片区部分楼盘出现非理性上涨，周边多个楼盘集体封盘酝酿涨价。

“扰乱了市场秩序，不能说绝对关联，但房价确实是在那之后涨起来了。”历城区中介小鲁如此告诉记者，“不过好笑的是，周边楼盘赚得盆满钵溢，帝华自己的‘地王’项目反而因为交不起土地款而被济南市自然资源和规划局回收，并没收了2亿多元保证金。”

安居客数据显示，2016年9月起，济南房价呈现台阶式跃升，短短3个月内从均价9857元/平方米涨至11667元/平方米，涨幅接近20%。

当年10月2日，济南市规定购买首套和二套商品住房的首付均在原来基础上提高10%（从20%到30%），本市户籍家庭只能购买1套住房，外地人在济南限购1套住房。

当年12月26日，济南市规定本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），调控加码。

2017年4月，调控再度升级，济南市规定本市户籍家庭二套房和非本市户籍购房首付提至60%，不动产权证满2年后方可上市交易。

“政策发布后的一年，其实房价还是在平稳上涨的，反而是2018年4月以来的一年，房价有不同程度回落。”小鲁表示。

从安居客数据看，2017年济南房价走势呈平缓上升，2018年开始出现波动，而唐冶片区所在的历城区波动尤为明显，从去年8月的17854元/平方米高点回落至今年4月的16475元/平方米。

“从前几轮的调控看，政策松绑的必备条件，起码是等房价稳定了，甚至是稳中有跌，市场冷静下来了，而目前这些条件基本具备了。4月4日～19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日到期这天呢，我觉得这次到期后放开的可能性很大。”小鲁向记者透露。

记者对此亦采访了多位中介，其多数持类似意见，甚至有中介戏称：“我们哥几个已经就这次政策到期后放开的可能性设了赌局”。

不过，官方则是另一种态度。

“根据济南市住房保障管理局的文件说明，限售政策目前依然在执行，后续我们这边不知道会不会改动。”再次求证之下，济南市12345政务平台如此回复。

《每日经济新闻》记者与济南市住房保障管理局宣传部、办公室辗转多次沟通，截至发稿，依然未能获得有效回应。

就在今年3月，针对年初关于楼市取消限售的种种传闻，先有济南市住建局新闻发言人重申“坚持房地产市场调控不动摇”，再有济南市住建局联合公安局发布通知，表示将“严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导工作，确保市场稳定”，表态双方将联合起来，对散布不实、不良信息的机构和个人采取法律措施。

据山东省住建部门发布数据，截至去年12月底，济南新建商品房库存面积为2543.3万平方米，去化周期约20个月。

也就是说，目前济南楼市的库存是充足的。

济南某住宅小区  图片来源：每经记者 王佳飞 摄 

房企加大推新

“春节以来，新楼盘入市明显增多了，交易量也上来了。”历下区一中介人员说：“不过济南近期房价还是稳定的。”

经历了2018年的下行，今年2月以来济南楼市利好渐露端倪。

据大众网报道，由于目前房价已经趋于稳定，政府已经不再指导限价，但济南市的限购政策仍在施行。

贷款利率方面，济南多家银行也有所松动。工行济南分行房屋贷款科工作人员向记者表示，首套住房贷款利率在原基准利率的基础上浮10%，二套房在原基准利率的基础上浮15%，相较去年下降5个点。另外，中行济南分行的房屋贷款利率则将首套房贷款利率在原基准利率上浮15%的基础上降至上浮10%。

今年3月，山东省住建厅厅长王玉志在谈及楼市政策时曾表示：“青岛、济南、菏泽等都根据当地的实际，制定各自的调控措施。如果当地市场过热,就给它降降温；如果过冷,可以进行微调以保持适度状态。既不能让楼市大起,也要防止它大落,让市场平稳发展。”

在此背景下，市场热度确实有所回温。

3月以来，各房企亦加大了在济南的推新力度，房价也同比上涨。

“济南万达城3月底就新推了720套房，这么大规模的推盘最近不多见。”有中介人员透露：“精装房成交均价17400元/平方米，当天就卖了几十套。”

国家统计局数据显示，济南2月新建商品房价格同比上涨16.4%，二手房上涨11.6%。济南住宅与房地产信息网数据统计，2019年3月，济南市共网签住宅7465套，超过2018年同期1970套。

从2019年济南土地供应计划看，本年度济南市市本级计划供地总量为2114.53公顷（31718亩），比去年的23660亩多出8058亩，但城镇住宅用地供应为554.92公顷（8324亩），占供地总量的26.24%，总体供应量与去年基本持平。

“今年住宅用地供应量总体是平衡偏紧张的，现今楼市有回暖趋势，趁还未彻底回暖、地价未上涨抓紧拿地。”有济南业内人士这样表示。

可以佐证的是，3月初，10余家房企缴纳保证金争夺济南市市中区枫叶散热器厂地块，经过25轮竞价，最终由中南置地击败碧桂园、中海等开发商，以60%溢价率、14401元/平方米的楼面价摘得。