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未来两年旧改货值达1.8万亿 佳兆业郭英成称很难

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3月26日,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK,以下简称“佳兆业”)发布2018年度业绩报告。除了逐步上升的业绩外,旧改转换和负债高企仍然是这家复牌一年多房企的关注点。对此,佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成表示,旧改当然是比较难,但佳兆业有20年的旧改历史经验,而人才储备尤其有竞争力。面对负债高企的问题,郭英成称,从2017年起,佳兆业的净负债率每年都在下降,今年年底希望降到200%以下。

提目标:

顺利完成2018年全年销售目标

报告显示,2018年佳兆业顺利完成全年销售目标,实现合约销售额700.6亿元人民币(单位下同),同比增长57%。全年实现营业收入387亿元,同比增长18%;实现净利润33亿元,同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元,毛利率为29%,较去年提升1.5%;核心净利润大幅增长304%至47亿元;在手现金229亿元,同比上升8%。

关于这份业绩报告的满意程度,佳兆业方面表述为,“唤醒旧改潜力与战略前瞻布局的佳兆业,在春日曙光中,向投资者交出了一份满意的成绩单,高效业绩奠定发展基石,大湾区龙头地位持续巩固。”初步来看,佳兆业对这份业绩是满意的。

而郭英成在媒体会上的态度也透露出这个信息。在当天的媒体会上,在主持人提示台下媒体仅有最后一个提问机会时,郭英成说:“没关系,多来几个问题。”

提旧改:

“这一块是公司最强的竞争力之一”

作为“旧改之王”,佳兆业2018年可谓储备了充足的粮草。年报数据显示,佳兆业目前旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,99%位于大湾区,其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%,对应在大湾区共拥有119个旧改项目,包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目,这些项目储备可为集团带来约1.8万亿货值。

“旧改当然是比较难,特别是在政策不明朗情况下,社会变化情况下,旧改是很难的。”在被媒体提问旧改项目周转率和其对利润率、销售的影响时,郭英成坦诚了旧改的难度。随后,他表示,佳兆业有20年的旧改历史经验,特别是人才方面有较强的竞争力。“我们希望旧改是一个机会,特别是在大湾区,特别是在深圳、广州这样的城市,不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战,这一块是公司最强的竞争力之一。”

据了解,佳兆业是国内最早成立城市更新集团的企业,是全国第一家专注于旧城改造的企业,公司具有一整套系统的作业流程和管理规范,因此,在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。自成立以来,过去十年每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。其中,2018年成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目,合计57万平方米进入土储,可售货值达到330亿元。

而佳兆业也享受到了旧改带来的红利。报告显示,截至2018年,佳兆业平均土地成本为4750元/平方米,平均售价达到18261元/平方米,较2017年同期上涨14%。可控的拿地成本使得产品溢价能力明显。业内人士分析,这样的土地成本并不高。

所以,郭英成对旧改项目的看好,来源于自身实力。

提负债:

“今年年底希望降到200%以下。”

与众多旧改项目对应的是高负债。报告显示,佳兆业2016年、2017年、2018年的净负债率分别为为308%、300%和236%。2018年净负债率同比下降64个百分点。业内人士表示,尽管净负债率有所改善,但这在房地产行业仍处于高位。

净负债率为什么那么高?郭英成称,佳兆业首先有近100个旧改项目在发展,每个项目发展周期都是五六年左右的时间。“我们钱投进去全部都是负债,旧改项目也不能评估,所以负债相对比较高,这方面我们也在努力。”

业绩报告显示,2018年佳兆业净负债率改善至236%,同比下降64个百分点。信贷状况亦得到持续优化,公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍,资金周转效率进一步提升。

在当天举行的媒体会上,郭英成依然被媒体追问如何降低净负债率。对此,郭英成在承认佳兆业净负债率较高的同时表示,从2017年起,佳兆业的净负债率每年都在下降,今年年底希望降到200%以下。

此外,佳兆业积极拓展境内外融资渠道,力图通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。梳理公司融资脉络,2019年公司获批准发行4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS,总额90亿元的ABS发行额度,进一步拓宽集团融资渠道,降低融资成本。

记者观察

在我国,房地产行业实施预售制,房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债——也就是说,客户与开发商签订合同,交了房款,但只要没有到收楼之日,开发商只能把这笔资金计入到负债里。这部分负债不需要支付利息,最终会随着项目竣工交付转化为结算收入,业内在衡量房企的真实负债情况时,需要剔除预售房款对总负债的影响,否则可能出现销售越好的企业负债越高的情况。

根据公式计算,资产负债率是总负债除以总资产的概念。总负债越高,资产负债率自然也会偏高。因此总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况,净负债率才能反应房企真实的负债情况。

从近期密集发布的业绩报告来看,截至2018年底,万科净负债率(有息负债减去货币资产,处以净资产)为30.9%;恒大净负债率降至151.9%,较2017年底降低31.8个百分点;华润总有息负债比率为42.3%,与2017年底持平,净有息负债率为33.9%,较2017年底的35.9%有所下降,维持在行业较低水平。

整体来看,随着房地产行业由“黄金时代”进入“白银时代”,去杠杆、降负债成了行业共识。佳兆业以旧改起家,旧改项目量巨大,尽管一直在努力,但净负债率一直很高。但从另一方面来看,截至2018年底,该公司旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,99%位于大湾区,对应在大湾区共拥有119个旧改项目,这些项目储备可为集团带来约1.8万亿货值。而佳兆业拥有20年的旧改经验,或许真如佳兆业所希望的,这是一个机会。

编辑:许素霞

链接:http://szhome.oeeee.com/html/201903/28/753635.html

来源:南方都市报

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