实探深圳原关内新房市场 部分楼盘靠高佣转介刺激销售

新年伊始，在粤港澳大湾区规划纲要发布，房贷利率松动等多重利好消息刺激下，深圳楼市正从小长假中逐步复苏。

3月初，网易房产发起了“2019年粤港澳大湾区开春探市”的踩盘行动，首先探访了福田、罗湖、南山三个原关内大区的热点楼盘。

从踩盘情况来看，网易记者发现，不少楼盘启动二三级联动，借高佣金之利吸引各级中介推动成交。而实际上，近期酝酿开盘的楼盘并不多，市场主要以消化库存量为主，原关内极个别入市楼盘呈现火热的迹象。

年后个别楼盘热卖 市场和购房者情绪被点燃

规土委网站显示，春节后深圳仅有两个项目取得预售证，共备案房源套数508套，包含住宅产品487套。而过去一个月中，实际推盘入市项目仅有3个，包括原关内区域的华润深圳湾瑞府、福田深房传麒景苑以及龙华的佳兆业E立方，其中以原关外区域两个项目尤其扎眼。

春节后，位于深圳湾的瑞府项目率先开盘，“秒光”的消息刷爆朋友圈，在调控下趋于平静的深圳市场投下第一颗石子。

2月22日，位于南山的豪宅华润深圳湾瑞府通过线上选房的方式开盘。根据规土委网站显示，项目共备案146套商务公寓，均价14.8万/平，户型面积在228-583平米，总价在2448万-1.12亿之间。有消息称，当天8000万总价的户型被“秒光”。

深圳豪宅市场不缺购买者，无论是瑞府，还是去年招商双玺开盘的“5000万蹲”、又或是“千万土豪冒雨排长队抢房华润城润府”。

第二颗石子溅起的水花并不比瑞府小。3月1日，福田景田片区的深房传麒景苑开盘，当天人群蜂蛹挤满营销中心，更有购房者及中介凌晨便开始排队。当日，因为现场人数太多，警察到场要求停止销售。

视频截图

抓人眼球的消息在挑动着购房者的情绪，网易房产400来电数据显示，从2月底3月初，传麒景苑的咨询量在不断攀升。

深圳楼市已经回暖？

深房传麒景苑吸引了市场诸多关注原因之一在于项目启动了转介。楼市调控影响下，不少新房项目启动转介，不过多以原关外区域刚需楼盘为主。高额的佣金吸引了二三级中介加入到推销新房的行列中。

罗湖某项目现场

深房传麒景苑开出5％的佣金，以一套190万最低总价的27㎡小户型计算，成交后中介可拿到9.5万。这也使得不少中介开始卖力推销楼盘，低总价等诱惑性的字样加上凌晨排队挤满现场的视频图像在中介的朋友圈中疯转，彻底炒火了该项目。

此外，项目所在的区域福田景田片区的教育资源在深圳属于中等偏上，不乏福田外国语等优质学校。福田传麒景苑打出“深圳首个可入深户的商务公寓”、“不限购不限贷”、“超级学区”、“190万起”等宣传，对于学位学位紧缺，看中教育资源的深圳家长来说无疑是最大的吸引力。

中介朋友圈截图

根据乐有家研究中心的数据，景田二手楼盘数量约130多个，二手房楼龄都比较久，片区二手楼盘目前成交均价约6.6万/㎡，而挂牌均价则在7.3万/㎡左右。

实际上，从近期的成交数据上看，楼市仅从春节小长假中恢复过来。上周（2.25-3.3）深圳共成交609套新房住宅，日均成交超百套，环比下降1.1%。，“回暖”一说还有待观察，传麒景苑、华润深圳湾瑞府仅是个例。

原关内三区推盘迟缓 市场以消化库存为主

网易记者走访了罗湖、福田、南山原关内三区二十余个楼盘，最直观的感受是楼盘可选范围不多，目前楼市主要以消化在售新房库存。

位于南山区南头的东关乐尚林居去年8月份开的盘，一共有5栋住宅584户，卖到现在剩余100套不到。记者抵达项目时，现场无到访客户。目前南头周边在售的项目不多，除东关乐尚林居外，仅有豪方天际及前海东岸少量在售。

而位于蔡屋围片区的国速中心去年推出300套公寓，目前去化了一半。现场人气一般，据现场策划介绍，今年年后项目一周内已经卖出6套公寓。购买的客户除深圳本地客外，有东莞、广州等周边城市，另还有北方各个城市的“外地客”。

网易记者注意到，在楼市调控，市场限价的大背景下，原关内区域的楼盘推盘速度迟缓。

记者抵达西丽项目宝能城时，现场工作人员告知项目已经封盘，预计4月份会重新开放样板房，但该消息目前并未得到最终确认。宝能城2018年初西区产品自2018年初酝酿开盘至今，仍未开卖。

除宝能城外，原关内许多达到可预售条件的项目推售时间仍不确定。位于科技园，靠近深大的粤海门村建成已久，除了回迁内外，可售的住宅不到200套，且均为大户型。现场销售表示推出时间还不确定。近期原关内三区开盘项目预计最快推出的为南头的红花雅筑项目，该楼仅为1栋26层的单体楼，货量不多，只有184套。

根据深圳中原研究中心数据统计，深圳3月份潜在入市项目中，关内三区一共有5个，其中南山占据了4个。除嘉鑫辉煌时代外，福田罗湖近期无其他入市项目，南山作为关内的新供应大户，仍值得关注。本月南山区潜在入市楼盘有半岛城邦四期、华联城市中心、前海金融中心和红花雅筑。

中原研判，深圳节后市场回暖趋势不变，一二月新房市场推盘量大幅下降致成交下滑，预计随着三月入市项目的增多，市场依然能够保持活跃，3月值得期待。?