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开发商春季抢收 万科郁亮提醒跳出牛市思维

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尽管1月份的数据还是下跌的,但一过了年后,房地产市场各方的热情纷纷被调动了起来,楼市涌动着一股暖流。

沉寂已久的深圳楼市,这两天被华润深圳湾瑞府“炸开了锅”;2月22日,定位高端豪宅、最低价都超过2000万/套的瑞府开盘,受到购房者追捧。此前,泰禾在北京的四个豪宅推盘,揽金15亿。

不光是豪宅,南京、三亚等地也有新盘推出,去化率皆超过去年;2月以来,北京、燕郊等地的二手房市场也有了暖意。

这是2019年的大趋势还是短暂的窗口期?龙头房企态度谨慎。万科董事会主席郁亮便指出,房地产与宏观经济和人口增长密切相关,在经济尚未筑底、人口“少子化”的背景下,房地产不能期待“触底反弹”。

“窗口期”抢收

林平(化名)这几天很忙。他负责的一个楼盘就要推出了。项目就在佛山祖庙的核心位置,去年市场一直不好,公司就没有推盘。

“但现在时间到了,最近市场明显热了。”林平很兴奋,作为华南一大型房企的营销总监,他对广佛、深莞等楼市非常敏感。

林平分析,当前正是一个销售窗口期。去年楼市持续低迷,抑制了很多需求,下半年刚需盘减价促销吸引了一波客户;近期入市的客户则以改善型居多,所以很多豪宅趁机推盘。

21世纪经济报道记者注意到,泰禾、华润、龙湖、合生创展等旗下的多个高端盘也在近期入市了。

除此之外,开发商的热情也蔓延到了土地市场。2月25日,在北京,中海、金地接连拿下大兴地块,耗资69亿;溢价率均超过了15%,为近期少见。

很久没在北京拿地的中海,拍得大兴瀛海地块后,整个北京公司都感到振奋不已。这似乎也符合颜建国的风格:销售、投资都要快速突进。

二手房业主们信心也开始回升。中原地产的调研显示,2月份以来,包括北京、上海、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市,都有价格出现波动的苗头,预计3月份会表现得更明显。

据21世纪经济报道记者调查,近期多个城市房地产调控稍微放松了些,叠加人口和落户政策,效应被放大。

如豪宅入市就与部分城市限价放松有关。比如深圳湾瑞府,最高价超过了20万/平方米,这在过去两年中未曾出现过;前年,福田中心区豪宅深业上城还因限价转为了长租公寓,暂时不卖了。

其次是限贷微松。1月份受降准影响,住户部门贷款增加9898亿元,其中中长期贷款增加6969亿元;住户部门中长期贷款大部分是房贷,远超去年同期的5910亿元,创下新高。

克而瑞认为,近期限贷的放松主要集中在房贷利率上,是银行的主观行为。1月首套房贷利率降低0.53%,适量的信贷宽松会刺激楼市成交放大。

此外,中原地产指出,最近全国有项目开始宣布涨价,不排除有人为炒作因素刺激市场。

“而北三县、粤港澳等区域的利好不断,也给了购房者信心。”中原地产首席分析师张大伟说。

对于这个窗口期,很多开发商已有预判。龙湖集团副总裁胡若翔表示,2019年城市分化会进一步加剧,公司营销会加强市场时机的预判,希望抓住窗口期,强化弹性供货,确保签约规模的增长。

包括林平在内,大部分开发商的营销总监们希望赶快抢收,不要错过机会;但也不大肆宣扬房价上涨。

尚未触底?

对于3月份即将出现的“小阳春”,大部分业内人士表示认同。但对于这个暖春是否可持续,却有较大分歧。

因为瑞府的认购者众多,投资投机氛围浓重的深圳楼市,神经又被挑拨了。在众多投资客集中的论坛上,热议回暖的声音不绝于耳。似乎全然忘记了,年前曾有那么多人2016、2017年买的房子被套牢了。

2016年在深圳龙华入手一套90平住宅的褚芳(化名)希望,市场赶紧回暖,她好脱手卖掉这套房子。

郁亮表示,行业不少人士期待市场“触底反弹”这是种惯性思维、牛市思维。2019年,面对高度的不确定性,应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,以现金流为基础,稳住基本盘。

“市场并没有回暖,不存在回暖。”深圳房地产中介协会研究总监徐枫也认为, 2017年和2018年,基本是深圳楼市的底部成交。目前只能说没有那么冷了,谈真正的“回暖”还为时过早。

“今年上半年应该是交易量往上走的行情,一直持续到第三季度,然后第四季度有可能是横盘,或稍微下压。”徐枫的判断很明晰。

张大伟认为,这一轮小阳春到底多长,核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。

郁亮表示,房地产行业从来不能脱离经济大势。经济“L”型走势尚未探底;还有L型的那一横不知道会持续多少年,比如日本已经持续20年,这完全突破了过去的认知。其次,人口形势面临“少子化”挑战。当前,从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。

此外,现在中国人平均住房面积超过40平米,套户比率1.13,住宅全面短缺时代结束;过去房子有财富效应,但今天政策层面继续坚持“房住不炒”,住房的金融投资属性会被长期抑制住。

“不能期待不久后的‘触底反弹’;经济形势不是过了今年、明年就会好转,要做好长期准备。”郁亮表示。

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