深圳鼓励市场主体开展旧工业区升级改造工作

近日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）（以下简称《若干措施》）。值得关注的是，《若干措施》提出，多措并举，促进产业转型升级，除政府主导推进的旧工业区连片改造外，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作；同时，分类推进城中村综合整治，构建政府主导管理机制，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

推动城市更新高质量发展，就要牵住产业转型升级这个“牛鼻子”。面对深圳市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题，《若干措施》提出以“抓大片”为手段，强化政府主导作用，推进工业区连片改造升级试点工作，并在全市选择不少于5个试点片区，由区政府主导编制规划，统筹运用城市更新、土地整备等二次开发模式，高标准建设产业空间，完善基础设施、配套服务设施和公共空间，打造产业转型升级的先行示范样本。

《若干措施》提出，分类推进城中村综合整治：一是基础性的城中村综合治理工作，由市城管局牵头，各区政府组织实施；二是不涉及局部拆建，仅增加少量辅助性公用设施的，或利用现状建筑改变功能完善社区级公共配套设施及小型商业服务设施的，或利用现有建筑空间将建筑首层或屋顶改造为公共空间的项目，由区政府统筹，组织相关单位、企业直接实施；三是必须采取局部拆建才能消除重大安全隐患、完善基础设施和公共设施的城中村，由政府主导组织实施或引入实施主体实施。

城中村综合整治类项目主要是为了完善城中村功能、改善居住环境、提高居民生活质量，因此需要区别与市场主导的城中村拆除重建类项目，由政府加强引导。《若干措施》提出，城中村综合整治类项目由政府主导规划编制。由政府科学制定该类项目统一的净拆建比标准，更新单元开发建设用地规划容积上限按照净拆建比1：1.9校核确定。明确城中村综合整治类更新补偿安置指导标准，选择货币补偿的，原则上按《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定确定货币补偿标准。

值得一提的是，《若干措施》明确，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。允许各区政府对城中村内产权手续不完善、但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新，并纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。

此外，为了提高市场主体参与积极性，综合考虑项目现状建设情况及经济利益平衡，《若干措施》要求，通过允许一定比例的用地进行拆除重建类更新、降低更新单元计划合法用地比例的门槛要求、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方参与城中村综合整治类更新。城中村综合整治类项目可由区政府或原农村集体经济组织继受单位根据规划要求组织实施，或按规定公开选择合作主体组织实施。