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住宅地价终于降了!去年都市圈三线城市地价跌了32%

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根据世联行发布的《中国房地产市场2018年回顾与2019年展望》报告,2018年全国住宅平均楼面价为2346元/㎡,比2017年2612元/㎡下降10.2%。降幅最为突出都市圈三线城市,全年住宅用地楼面均价2286元/㎡,较 2017 年下降 32%。

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报告显示,2018年全年招拍挂成交土地出让金 5.92 万亿、同比增长 8.0%,其中住宅用地出让金4.67 万亿,同比增长%, 住宅用地出让金占总出让金的 78.9%。全年出让建筑面积 42.9 亿㎡、同比增长 23.8%,其中住宅用地 19.9 亿㎡,同比增长 25.9%,住宅用地供应建面占总建面的 46.4%。

全国招拍挂出让金及供应建面情况(2007-2018)

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全国平均楼面价(所有用地类型)为 1381 元/㎡,比 2017 年 1501 元/㎡下降 8.0%;住宅全国平均楼面价为2346元/㎡,比2017年2612元/㎡下降10.2%。

土地出让面积及金额双双创近年新高,全年招拍挂推出(包括流拍地块) 规划面积共计 46.6 亿㎡,较 2017 年 36.4 亿㎡增长了 28%,相比 2017 年 11.1%的增长有较大幅度提升。

全国招拍挂出让金及供应情况(2007-2018,宅地)

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一线城市土地市场在下半年出现回暖迹象,土地出让金和规划建面增速均率先触底回升、土地流拍持续下降,楼面地价全年相对稳定。

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相较于一线城市,二线城市住宅楼面价在2016年2季度达到高峰,而2018年全年持续下滑,至四季度方有回升,同比下滑16%。

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在三线城市中,都市圈三线城市全年住宅用地楼面均价 2286 元/㎡,较 2017 年下降 32.0%,降幅最大。不过,非都市圈三线城市的住宅楼面价略有回升,同比升4%。

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土地溢价率显著下降、流拍率上升,二线、都市圈三线和非都市圈三线城市流拍率分别由一季度的 4.9%、 5.3%、5.9%,上升至 12 月的 7.5%、5.5%、6.2%,二线城市流拍率上升最为突出。

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全年溢价率持续下行,四季度一线、二线、都市圈三线与非都市圈三线的流拍率较一季度分别降低8%、 10%、17%和 11%。流拍率总体上升,这与 2016 年地王年之后地方政府推地力度加大不无关系。但这并非主要原因,市场降温和房企补库存周期叠加才是背后的关键。

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值得注意的是,2018 年楼面价的增幅和溢价率都得到有效的控制。从楼面价Top30 城市榜单看,全年楼面价同比增速大于 30%的只有深圳、舟山、丽水,溢价率大于 30%的也只有佛山及合肥;相比于 2017 年 10 城楼面价同比增速过 30%、18 城溢价率过 30%,2018年土地市场全面愈加理性,当中除商品房销售下半年降温外,政府通过大幅增加供应土地也起到极大作用。

从楼面价看,住宅用地楼面价超过 2 万/平的城市仅有厦门和北京,同比微跌;而楼面价在 1 万-2 万/平之间的城市有杭州、深圳、广州、上海和东莞;除深圳因 2017 年大推租赁用地造成低基数高增长(同比增长 109.5%),其他城市波动相对较小。

2018 年住宅用地楼面价 Top30 城市

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2018 年住宅用地建筑面积 Top30 城市排名中近 6 成为三线城市,其余均为二线城市。2018年郑州所卖宅地规划建筑面积全国最大,达5011万平;其次是重庆4609万平,菏泽为4225万平。从排名第四起,其2018成交宅地规划建面均低于3000万平。

从总的供应上看,TOP30 城市中 25 个保持供应增长态势,其中 15 个保持 30%以上的供应增长,增长最高的为许昌市,同比 、倍增;郑州、重庆继续保持 TOP2 的位置。

引人注意的是,在 TOP30 城市榜中 9 个城市属于山东省,30 个城市中同比增长 50%以上的 9 个城市中,山东占据 4 个,可以看出,山东的城市较 2017 年推地更为积极。东三省库存去化需6.5年以上,与这个不无关系。

2018 年住宅用地建面供应总量 Top30 城市

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在含租赁的住宅用地成交中,上海租赁住宅用地最多,达78宗,其次是武汉合肥均为15宗,而广州东莞以14宗并列第三。

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