陈蔼贫：为深圳住房保障建设倾力献策

（原标题：陈蔼贫：为深圳住房保障建设倾力献策）

▲2007年6月，陈蔼贫在“物权法与物业管理专题报告会”作专题报告。

?2010年，陈蔼贫（右一）参加香港城市大学国际学术交流。

2011年11月，陈蔼贫（左一）在福田区水围村综合整治现场调研。

2014年9月，陈蔼贫（右三）参加相关座谈会。

深圳成就了千千万万的深圳人，也是我梦开始的地方，成就了现在的我。来自五湖四海的深圳人让深圳迸发了无限的活力，很好的法治化和市场化环境以及永不止步的创新改革，造就了深圳这片热土。在这片土地上，我依然有梦。未来，我将携手同仁，将深圳市住房研究会打造成为中国的“兰德公司”。不仅为政府服务，继续参与政策法规的制定，还要为社会和市场服务，为深圳的建设添砖加瓦，为建设“美丽深圳”作出自己的贡献。

陈蔼贫

1962年出生于安徽合肥，无党派人士，著名房地产研究专家、原深圳物业管理研究所所长。现任深圳市住房研究会会长、深圳市决策咨询委员会委员、第六届深圳市政协委员。

壹

我最早想去海南从事证券行业，偶然路过深圳，便喜欢上了这个充满活力的城市。即使返回故乡，依然魂牵梦绕，于是决定在深圳发展。

路过深圳 念念不忘

我出生于安徽合肥的一个普通干部家庭，1982年我从安徽省财政学校毕业后留校任教，后考入上海财经大学，毕业后又回到故乡，在安徽省财政学校教了多年财政学和经济法课程。几年的教学工作，使我养成了读书、思考和写作的习惯。

1995年，我离开故乡来到深圳。当时我本想去海南从事证券行业，仅是路过深圳。没想到在街头遇到了我教书时的一位同事，他乡遇故知，分外高兴，谈话间他极力挽留我在深圳发展。有天深夜，我从居住的红岭大厦的窗口往下看，人潮川流不息，人们的脚步急促而坚定。我瞬间被一个念头击中：我要留在深圳！

可拳脚还未来得及施展，因父亲生病，我回乡照料。半年中，我不止一次夜里梦回深圳，梦到那川流不息的人潮。父亲身体康复后本想留我在身边，可看我如此热爱深圳，还是放手让我回来了。

1996年回到深圳后，我以第二名的成绩考入庐山置业公司，被分配到其下属的物业管理公司任经营部经理，主要工作任务之一是负责深圳“庐山大厦”等项目的“创优达标”和物业公司IS09000质量认证。“创优达标”是当时中国物业管理的最高荣誉，IS09000则是风靡全国的质量管理体系认证。

当时深圳物业管理界群雄并起，我却还是十足的门外汉。为了突出重围，我从零开始学习研究物业管理的相关法律法规。在我和团队的不懈努力下，“庐山大厦”项目仅用一年就拿到了国家优秀物业管理大厦的荣誉，物业管理公司也顺利通过了IS09000质量认证，我也真正进入了物业管理业。

走上物业管理研究之路

上世纪90年代，全国内地的物业管理还比较落后，但深圳一直走在前列，不断创新。

一方面，是1988年深圳房改后，亟需物业管理。另一方面，深圳实施机关企事业单位后勤体制改革，大量后勤单位“转企”为物业管理公司，激烈的竞争也促进了整体管理水平的提升。

但行业快速发展的过程中难免会产生一些问题，深圳的物业管理行业也是如此。

例如，物业管理的属性问题，是商品还是公共产品或是准公共产品；“业主大会”究竟是什么组织，其为什么“只能当原告，不能当被告”，是否存在“只有权力，没有义务的问题”；中国物业管理发展的“市场化”过程是否存在问题，中国物业管理是否存在超前问题；中国物业管理的集约化、规模化、经营模式“路在何方”等。

我开始“发声”，就这些问题发表了一些专业性的文章，呼吁法律的保障，并身体力行在所在公司系统推动改革创新。

后来，我被选调到集团从事房地产开发工作，这非但未使自己远离物业管理，反而得以从更高的角度多维观察思考物业管理。不知不觉间，我踏入了物业管理研究的行列。

1999年，我离开公司来到深圳市房地产管理培训中心，从事物业管理培训。那段时间，我和同事们几乎跑遍了全国，向全国物业管理企业的经理、高管推广深圳在物业管理方面的先进经验。

高强度工作使我对物业管理的研究更加深入，在《中国物业管理》和深圳的《住宅与房地产》杂志发表了许多论文，引起了物业管理研究界的注意。2005年，在深圳物业管理研究所董事会的邀请下，我开始担任研究所所长。

贰

“公共租赁住房”和“安居商品房”的概念提出并实施后，深圳的住房保障真正实现了“多渠道，分层次，广覆盖”。

参与住房保障研究

我刚到深圳物业管理研究所时，研究所面临着财务亏损、人员流失、研究课题枯竭等问题。2006年恰逢机构改革，深圳物业管理研究所被归入原深圳市国土资源和房产管理局（以下简称为原国土房产局）旗下，迎来了新的机遇。

起初，研究所和原国土房产局互不了解，我要求全所上下“只求耕耘，不问收获”，主动为局里做了很多工作，如参与各种会议、建言献策等。这种高强度的参与让我们成为了体制外的重要力量，赢得了各级领导的信任。此后，政府开始支持我们研究所的工作，研究所的发展步入了正轨。

同年，全国房价开始上扬，住房保障成为一个全国性的民生问题。为了解决该问题，国务院发文，明确要求各级政府加强住房保障工作，深圳也配套出台了关于加强住房保障工作的意见。

2007年，深圳市多名人大代表提出了一个关于住房保障的重点提案，意在缓解人民群众住房困难问题。市政府将此提案交由原国土房产局办理。由于此事关乎民生，局里高度重视，调集了各方力量，研究所在其中担任了重要角色。

大家加班加点、夜以继日、斟字酌句，终于不负重托，圆满完成任务。时至今日，我依然记得当时市人大批复重点提案的两句话：“重点提案办得好，材料写得也好！”

此后，研究所的工作重心也开始转向深圳住房保障研究。

紧急之下提出“公共租赁住房”概念

2006年年底，在深圳市政府拟定2007年政府工作报告的内部工作会议上，市里主要领导提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套经济适用房，这其中包括侨香村、深云村和桃源村二期的房子。但后来在研讨时，我们发现根据相关文件规定，侨香村、深云村的房子不能纳入经济适用房，如此一来，可用经济适用房缺口多达近3000套。

但提供6000套在内部工作会议上已定下，只能想办法解决。

当时，深圳原有的保障房形式有两种，即用来出售的经济适用房和租赁给“双特困户”的廉租房。但有不少市民既买不起经济适用房，又不能享受廉租房政策，两者之间存在一个住房保障的“夹心层”，即使政府足额提供6000套经济适用房，这个“夹心层”仍然无法惠及，必须另辟蹊径。

于是我们向原国土房产局领导提出是否可以在此思路上进行突破。很快，上下各方形成共识，增加深圳住房保障的品种——公共租赁住房。随即我们撰写了深圳公共租赁住房研究报告，在得到原国土房产局主要领导同意后，我和局分管领导、业务处室领导前往北京，向住房和城乡建设部领导作汇报。当时住建部保障司领导在听取汇报后当即在报告上批示，建议解决两个“夹心层”住房问题，即在深圳提出的“夹心层”基础上，扩大公租房的覆盖面，同时解决既买不起商品房，又不能享受经适房的另一个“夹心层”住房问题。

深圳公共租赁住房的闪亮登场，不仅解决了3000套供应住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推进了一大步。

2008年，《深圳市公共租赁住房管理办法》颁布实施。2012年，住建部颁布了《公共租赁住房管理办法》，其中吸取了很多深圳的经验，深圳模式再一次在全国推广。

“定地价竞房价”

2010年，深圳市住房研究会成立，由我担任会长。那年住房研究会最重要的贡献之一就是参与起草了《深圳市安居型商品房管理办法》。

在这个文件中，深圳又首先提出了一个概念——“安居型商品房”。

“安居型商品房”面向具有深圳户籍并且没有房子，不属于经济适用房保障范围又买不起市场商品房的市民。原有的公共租赁房概念只解决了住房“租住”的问题，我们意图通过“安居型商品房”解决住房“购买”的问题。

当时，在起草这个文件的过程中，我们遇到了一个关键的问题：“安居型商品房”的地价怎么定？

过去有种叫“限价商品房”的保障房“限房价竞地价”，即土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，由开发企业竞地价，实际是企业让利。但由于企业不愿单方面让利，导致这种房在拍卖中经常流标。当时深圳只有一个项目成功，后几经周转，方才实现销售。

因此我们提出“定地价竞房价”，在安居型商品房中，政府首先在地价上让利，安居型商品房地价是评估价和基准地价加起来除2，基本是市场价的三分之一。“竞房价”则是要开发商反向往下竞价。深圳安居型商品房推出后，实际价格基本不超过市场价的百分之五十，解决了深圳人才和“夹心层”群体的购房问题。

自这一概念落实后，深圳的住房保障真正实现了“多渠道，分层次，广覆盖”。

叁

实现每个人的安居梦仍任重而道远，但深圳已经风雨兼程。我相信，在法治化、市场化的力量下，深圳的未来会更加美好。

房改任重而道远

2012年，在大量调研的基础上，我们参与起草了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》（以下简称《纲要》）。即使从今天来看，这个文件仍具有高度的前瞻性。

在《纲要》中，我们提出建立保障性住房轮候制度，轮候信息向社会公开，接受社会监督，实现保障性住房阳光分配。后来实施的过程中，出现了一些争议，当时面对质疑，我们传达的理念是“诚信申报”，每个人签署承诺书，对自己的行为负责，政府保留核查权。一旦查实，违法者将面临全国最严厉的处罚，不仅终身取消申请资格，还将面临最高罚款20万元。

我们还提出保障房要封闭运作，杜绝保障房流向商品房，斩断保障房获利的链条。过去保障房可以进入商品房市场，吸引了一些不符合条件的申请人违规寻租，利用其增值空间赚取利润，而作出这样的规定，旨在从根本上杜绝以此渠道获利，还住房保障初衷。目前，人们对这一制度已经形成共识，并将在之后住房制度改革文件中逐步体现。

在住房保障的基础上，深圳一直重视人才队伍的建设。在深圳发展过程中，人才非常重要，也是一座城市的根本。

2018年8月，我们参与了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的起草。文件对保障对象作了更加明确的划定，更重要的是明确提出了对人才住房的侧重，配合整个深圳人才战略。

当然，目前轮候库中的轮候家庭如何消化，新旧政策如何衔接，都是下一步无法回避的问题，实现每个人的安居梦仍任重而道远，但深圳已经风雨兼程。

未来仍充满希望

深圳市住房研究会虽然是个体制外的机构，但“位卑未敢忘忧国”，致力于做中国“兰德公司”，依然是我们的梦想。未来，我们将从自我改革开始，为社会和市场提供更多的服务。不仅助力深圳住房保障的改革，也增加市场化运作的比例。通过我们的研究让开发商、居民都能有一个参考方向，引导大家一起创造一个更宜居的城市，使城市的布局更加合理，也让未来的住房业有更大的发展空间。

一直以来，深圳最吸引我的地方有三个，一是深圳的法治化、市场化环境，二是深圳的包容文化，三是深圳的自然环境。

我相信深圳的未来会更加美好。