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近十年最强调控加身 过度兴奋的新加坡房价大转身

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在近期利率上升和最新一轮的房地产调控作用下,新加坡房价已经出现降温迹象。

对比起一年前的房价上涨盛况,现在新加坡的房产市场似乎发生了180度的转变。而房屋买家对新加坡银行的抵押贷款需求亦现回落,这可能进一步拖累新加坡的房地产市场。

据新加坡金融管理局(MAS)数据显示,2018年前11个月新加坡的房屋贷款增长放缓至1.9%,创下历史新低,远低于2017年的4.2%。有分析师预计今年新加坡的抵押贷款增长将保持在2%以下。

随着新加坡信贷市场的增长放缓,其住宅价格亦可能加速下跌。新加坡住宅价格在去年第四季度出现下滑,亦是近一年半以来首次下跌。2018年第四季度,新加坡私人住宅价格下跌了0.1%,主要城区黄金地段的房价则下跌了1.5%。星展集团房地产分析师德拉科(Derek Tan)认为,今年新加坡的房价可能会下跌3%,而且新屋销售额可能下跌20%。德拉科说:“住房供应激增、抵押贷款利率上升,全球经济增长放缓以及金融市场波动均令买家对房地产的需求下滑,预计2019年整体房地产市场前景将会走弱,不安和看跌情绪将抑制潜在买家的购房需求,他们更多会采取观望态度。”

新加坡政府与房价斗智斗勇

在一年前这个时候,新加坡的房地产市场还是一片火热的盛况,房价季度增长强劲,房产供不应求, 2018年第一季度新加坡的房价平均上涨了3.9%,创下自2010年以来的最大涨幅,随之而来的二季度也涨了3.4%。新加坡央行行长曾警告称:房地产市场已经“过度兴奋”。

新加坡作为世界上房屋拥有率最高的国家之一,房屋拥有率超过85%。同时,新加坡也是印度尼西亚、韩国和马来西亚等国家的富人所热衷的热门投资地,国内外资金的大量流入新加坡也让这个国家的房价长年位列全球前5。而实际上,新加坡政府与房价的“斗智斗勇”早在9年前就开始了,期间也出现了无数次微调、中调,都是政策出台时房价就跌一下,然后继续反弹。

新加坡近些年的房价一直处于飙升模式,在2009年中期到2013年的高峰期,新加坡房价涨幅超过60%。当时由于全球央行普遍实行的宽松货币政策,新加坡央行也不例外,货币的贬值加之国内外投机性买盘激增,新加坡房价开启了上升之路。

为维持房地产市场的稳定和平衡,新加坡政府出台了一系列降温措施,从增加印花税到下调银行贷款比例等招数都用过了。虽然在政策刚出来时都能暂时遏制了房价上涨,但买房热情总是很快就复燃并继续推动房价上涨,让之前的调控努力付诸东流。

这就迫使新加坡政府在2018年7月5日宣布采取了近十年来最严格的规定:将公民购买第二套房产的额外买方印花税(ABSD)上调5%至12%;将公司的ABSD上调10%至25%;将外国人购买房产的ABSD上调5%至20%;开发商支需付ABSD的5%等等。新加坡政府称,这次调整旨在使房地产市场进一步降温,防止房价与经济的发展脱钩。在利率不断上升和住房供应充裕的情况下,提前管控可以避免房价往后出现严重的回调。

果然,在新加坡政府放了大招之后,人们的买房的热情有所降温,房价的调控成效再次显现:去年第三季度新加坡的住宅价格就下滑了0.5%;部分区域的价格已经在下降;圣淘沙湾别墅区的部分住宅价格甚至从2011年的高点下跌了30%。

凯基证券分析师乔尔(Joel Ng)认为,“对于复苏了不到一年的新加坡房价来说,政府去年的限制政策是‘十分苛刻的’,这表明政府对管理房地产市场下了狠心。”

星展银行CEO高博德(Piyush Gupta)也表示,新加坡政府去年7月份公布的最新房产限制政策,大幅削弱了抵押贷款的需求。星展银行2018年在新加坡的抵押贷款营收只增长了不到25亿新元(约18亿美元),远低于预期的40亿新元。

尽管如此,抵押贷款业务的下降并不一定会削弱新加坡三大银行的盈利,毕竟近期抵押贷款利率的上升亦会补充部分贷款业务的损失。据野村证券的分析数据显示,星展银行、新加坡华侨银行和大华银行在过去三个月内将房屋贷款利率平均提高了20个基点,略高于2%,而且未来很可能会提升至3%。

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