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澳洲房价持续下滑15个月 是时候抄底了吗?

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根据国际清算银行的统计,在过去50多年里,澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一,平均价格上涨了60多倍,并且一直处于上涨周期,没有出现过连续三年的下跌。

但自2018年以来,情况发生了明显的变化,根据不同机构的估算,去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%,悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示,2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣(Carrie Law)在接受第一财经记者采访时表示,由于受到一系列的政策限制,购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。

澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期,那么当地房产还值得投资吗?

图源:澳大利亚统计局

购房政策收紧导致房价跳水

2008年金融危机之后,大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升,2011年~2017年,每年平均涨幅约8~9%。以房价最高的悉尼为例,当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元(最新汇率:1澳元=4.87元人民币)。相比之下,澳大利亚统计局数据显示,悉尼平均年薪还不到9万澳元。

为了抑制失控的房价,减少高家庭债务带来的信贷风险,澳大利亚近几年来实行了多项调控政策,比如提高首付标准和贷款审批门槛。此外,由于20%的购房者来自海外,海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示,新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎,与此同时,这两个州针对海外投资者的限制也最多。

在新南威尔士州,外国买家的印花税是当地买家的一倍,达到了8%。另外,外国业主的年度土地税附加费从0.75%提高被到了2%。维多利亚州的情况也类似,外国买家的印花税为7%,当地买家只有3%。不仅如此,2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

一系列针对外国投资者的“限购”政策,的确起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示,2017年,住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二,仅有13198例,2016年同期为40149例。同时,2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65%。

外来资金流入的减少,虽然有效地减少了房市泡沫,但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示,2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点,为2013年9月以来的最低水平。

同时,澳大利亚房产价格也出现下跌。根据不同机构的估算,2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6%,而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本,去年的跌幅甚至超过了10%。从成交量看,据房屋产业协会(HIA)的数据,去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7%,仅为4622套,创下2001年以来最低值。

图源:房屋产业协会(HIA)

2019年:抄底?还是观望?

惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称,2019年澳大利亚房产将进一步下跌,不过跌幅较2018年会略有减缓,约为5%;而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势,最大跌幅或达到两位数。不过,考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量,该国房市的萎靡状况将在2020有所好转。

今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日,澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示,澳大利亚房市持续低迷,全国住宅均价环比下跌1.0%,较2017年10月最高时回调了6.1%。

持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗(Shane Oliver)。他认为房价还会进一步下跌,直至2020年,比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘,因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策,并非加息或经济衰退所引发,而调控政策可能会随着政府的更迭而改变。

事实上,面对持续下降的房价,澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷。去年12月,澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布2019年1月1日起,取消对提高贷款标准的银行发放只计息住房抵押贷款的限制,并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。澳洲联储副主席德贝尔(Guy Debelle)也曾发出警告称,在房地产市场低迷期间,大银行不应过度限制贷款,否则可能吓退借款人,对经济造成负面影响。

此外,尽管当地房价暂时没有回暖的迹象,但租金收益率却不降反升,即租售比仍在上涨,这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷”。根据CoreLogic的数据,2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75%,与2017年的3.6%相比有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%,同比都在上升。

其他的利好因素还包括,根据澳洲联储预计,2018年、2019年的经济增长率都在3%以上,高于2017年的2.2%。同时,住房贷款利率仍旧维持在低位,2018年9月的住房贷款平均标准浮动利率为5.3%,平均折现浮动利率为4.55%,基本与2017年同期持平。

图源:世界银行

罗雪欣对第一财经记者表示,澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国,尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降,但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一,尤其在2018年第四季度,中国买家的询盘量已开始明显回升。

她认为,由于受到一系列的政策限制,购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她表示:“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样”,一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动,积累已久的需求就会迅速爆发。

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