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五大首府房价下降6.17% 澳大利亚房市能否峰回路转

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堪培拉北部新开发的Throsby居民区房价也出现下跌。 翁东辉摄

新年伊始,人们对澳大利亚房地产市场前景忧心忡忡,继2018年大跌之后,今年澳房价是否能够峰回路转?多数市场预测分析并不乐观。

澳大利亚权威房地产资讯公司CoreLogic数据显示,2018年悉尼房屋价格下跌了8.61%,墨尔本房价下跌6.61%,珀斯下跌4.53%;澳大利亚5大首府城市平均房价负增长6.17%。这是近10年来澳大利亚房地产表现最差的一年。

摩根士丹利分析认为,澳大利亚房价正以35年来的最快速度下跌,鉴于市场疲弱状况根深蒂固,2019年不太可能出现好转,预计平均房价将下降10%左右。对于房价走势,澳大利亚当地经济学家普遍认为会继续下跌,尤其是悉尼和墨尔本将惯性走低。不过,预计澳大利亚大选结束之后,新政府经济政策确定性加强,楼市有可能回暖。

据统计,2018年四季度,悉尼的房价按年率计算下降了15%,墨尔本下降12%,这两大城市的房屋清盘率以及成交量都再创新低。曾几何时,悉尼房地产市场连续5年强劲上涨,2014年悉尼平均房价上涨12.8%,2015年更是飙升14.9%,2017年6月份见顶之后出现拐点,继而在2018年加速回调。墨尔本因为外来人口增加对住房形成刚需支撑,直到2018年下半年房价才呈现疲态,但目前有加速下跌风险。这两大城市占据了澳房地产市场的半壁江山,有着举足轻重的影响。

就悉尼而言,房地产市场正经历信心危机。一些影响房价的不利因素正在显现,如持续的信贷紧缩、住房供应增加、外国投资者撤离、资本利得税可能发生变化等。据统计,悉尼房屋空置率已经超过3.2%。在公寓楼比较密集的地区,如西部和下北岸的大片地区,投资者可能将面临较大风险。悉尼是国际性大都市,是旅游和移民的热点城市,其强劲经济增长和大型基建项目提供了许多就业机会,住房刚需是比较强的。如果连悉尼房价都出现回调,说明澳大利亚楼市确实进入了下行区间。

澳大利亚房地产市场涨涨跌跌,政府调控政策也跟着变化。最近,澳大利亚审慎监管局取消了投资者的贷款上限,凸显政府对房地产市场低迷的担忧。市场人士分析认为,如果取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用,不排除将采取其他措施,包括降息等。低利率可能成为房地产市场的一个重要支撑因素,但问题是要获得新房贷十分困难,当大部分纯利息贷款到期时,投资者将被迫撤离房市。所以说,信贷收紧是导致这两年澳大利亚房价持续下行的一个主要因素。

出于防范房地产泡沫的需要,澳审慎监管局于2015年初开始推出首轮宏观审慎政策,不仅要求各大银行提高准备金率,出台“只付息贷款不得超过新增贷款30%和投资贷款增速不得超过10%”的规定,使得信贷供应持续收紧,特别是加强房地产投资型贷款的审查。受此政策影响,新增自住房贷于2018年下半年出现急剧下滑,表明信贷标准和贷款机构风险评估标准出现双双收紧的情况。同时,由于融资成本上升,全国各大贷款机构均适度上调了房贷利率,加重了购房者债务负担。鉴于目前澳大利亚居民家庭负债率水平依旧高企,如果今年澳房价大幅下跌将引发真正的金融风险。因此,市场希望澳政府审慎监管措施“进一步松绑”,缓解房价下跌压力。

与此同时,澳联邦储备银行有可能改变多年来保持1.5%低利率水平不变的政策。当下,澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款,贷款成本的任何变化将对信贷需求造成明显的影响。从根本上说,澳大利亚房地产市场要想实现软着陆,甚至是触底反弹,还是要依赖宏观经济基本面的大幅改善,有赖于澳居民收入的大幅提高。因为,购买住房需要购房者具备承担负债的信心和意愿,消费者信心将决定澳房价的最终走势。(经济日报驻堪培拉记者 翁东辉)

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