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卖地也要"薄利多销"?这城市拿下一个"全国第一"

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去年秋天,万科季度例会会场四处悬挂着“活下去”的标语,房地产企业融资难的现状,被赤裸裸地摆在了台面上——行业领军的万科都在喊“活下去”,其他人怎么办?

很长一段时间,依靠着“拿地—预售—回款—再拿地”的模式,房地产成了发展最快的行业之一。

可到了2018年,因为资金压力,很多房地产企业在拿地上就卡住了步伐。结果,就连深圳的“豪宅地”也无人问津,北京土拍的流拍率甚至达到了10%。

每日经济新闻记者根据Wind数据统计发现,整个2018年,全国有1495宗土地流拍,比2017年增加了17.34%。

可是,土地流拍最多的城市,并不是北上广深,而是西南地区一个三线城市——遵义

遵义土地流拍数量全国第一

根据Wind数据统计,1495宗流拍的土地中,96个“一二三线”城市占了1075宗。

2018年全国土地流标区域密度图(数据来源:wind、高德地图;每经记者张弩制图)

其中,三线城市的土地流拍数量占绝大多数,达到了741宗,流标率高达8.2%。也就是说,全国每10宗土地流标,就有5宗出现在三线城市。

96个“一二三线”城市土地拍卖情况(数据来源:Wind;每经记者张弩制图)

三线城市中,贵州、山东、江苏、浙江四个区域的土地流标数量最大。

但再细分之后发现,所有三线城市流拍的741宗土地,贵州遵义贡献了其中的17.13%,即127宗,这一数量在全国也是第一。

2018年全国土地流拍密度分布(注:深红色位置即是遵义)

数据来源:Wind(每经记者张弩制图)

如此大规模的土地流拍,2018年遵义楼市到底发生了什么?

经济增速放缓,能否保住两位数?

遵义是贵州省第二大城市,在2012年底到2017年底的5年中,遵义市GDP从1343.93亿元增长到了2748.59亿元,整整翻了一倍,这样的经济增速在全国也是名列前茅的。

数据来源:遵义市年度统计公报(每经记者张弩制图)

那么在这五年中,房地产投资做了多少贡献呢?

2013年的时候,遵义的房地产开发投资迎来爆发式增长,当年这一板块的增速高达85.8%,2014年增长32.5%,但在随后的两年,增速只有个位数。到了2017年,遵义房地产开发投资竟然出现了负增长,为-1.9%。

数据来源:遵义市年度统计公报(每经记者张弩制图)

数据来源:2017年遵义市国民经济及社会发展统计公报

不过,《2017年遵义市国民经济及社会发展统计公报》给出了详细解释,这是由于办公楼和商业营业用房投资大幅下滑导致的,而商品住宅的销售面积还是处于21.9%的高速增长。因此,整个2017年,遵义的房价上涨得很快。

图片来源:安居客

与很多地方过分依赖房地产相比,遵义在房地产投资下滑的情况下,整体经济还能保持12%左右的增速,也说明其产业结构比较合理。

一份《2018年上半年城市GDP百强榜》显示,遵义以11.2%的实际增速领跑全国,第二名则是省会贵阳。

可是,潜在的压力在2018年第三季度终于显现。根据遵义市统计局发布的《全市前三季度经济运行总体趋稳》报告:

初步核算,前三季度全市地区生产总值(GDP)2237.36亿元,按可比价格计算,同比增长10.1%,增速高于全国(6.7%)3.4个百分点,高于全省(9.0%)1.1个百分点。增速排全省第5位。

从2017年全年的12.1%,到2018年前三季度的10.1%,如果这一趋势延续到第四季度,则意味着一年之内遵义的经济增速将减少两个百分点,甚至面临着两位数增长被打破的压力。

正是在这种背景下,2018年前三季度,遵义房地产开发投资增长了22.8%,比2015和2016年的增速还要高。

但是,2018年楼市降温明显,1-11月,遵义的商品房销售面积增长仅有10.9%。

数据来源:遵义市统计局

再回头看看2018年遵义的土拍情况。每日经济新闻记者统计发现,2018年遵义土地供应数量突然增多,是2017的2倍多,是2015年的3倍。去年11月29日,遵义市国土资源局还一口气拿出了35宗地块。

虽然流拍数量多,但算下来,成交的数量也接近2017年的两倍。

数据来源:Wind(每经记者张弩制图)

有茅台还不够吗?

地不好卖,但还是使劲地卖。实际上,遵义是全国的一个缩影。尽管出现了近1500宗土地流拍,但2018年的地方卖地收入依然创下新高。

国家财政部数据显示,2018年前11个月,全国土地出让收入53362亿元,同比增长28.9%,即便不算上12月,已经超过了2017年全国的土地出让收入52059亿元,再创历史新高。

此前,新城控股高级副总裁欧阳捷在接受每日经济新闻记者采访时表示,地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

安居客首席分析师张波此前也告诉记者,大部分开发商融资难是个不争的事实,房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

2018年7月底,新华社报道称,有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对,认为本地房价属于价值洼地,比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”“让房价再飞一会儿”的心态。

新华社报道指出,地方政府要从根本上调整经济发展思路,放弃对土地财政的“饮鸩止渴”。

对于遵义的经济来说,可以依托的产业并不算少,有茅台酒,有红色旅游,而且“老干妈”陶华碧也是遵义市湄潭县人,老干妈在遵义也有分公司。去年10月31日,总投资24.37亿元的遵义茅台机场正式首航,对当地旅游业和酒业也是利好。

但是,也有人认为,遵义太过依赖茅台了。据《贵州日报》报道,2017年,茅台集团实现增加值占全市规模以上工业增加值的44%,对遵义市工业经济贡献率达47%以上,对遵义市地区生产总值贡献率达22%以上;上缴税金256亿元,占遵义市税收总额的47.3%。

可是,2018年11月遵义市统计局的月度报告中,有一句话令人警醒:“消费品市场不容乐观。”

报告指出,汽车、白酒两大行业继续放缓。汽车类零售额11月当月下降71.6%,累计下降5.0%;白酒类当月下降11.3%,累计增长0.9%。

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